在新西蘭最大城市奧克蘭的西區，79歲的Diane Ryan正站在自己位于Huia的家門口。

眼前的風景十分美好，有山有海有花園，但這棟三個臥室、雙層結構、占地近1000平方米帶有大花園的大房子，已經讓她感到力不從心了。

Diane Ryan在自家的院子里

“我想換一棟小一點、便宜點的房子。” Ryan無奈地說。

“我實在沒精力、也沒錢請人來修剪這么大的草坪了。

“再加上現在的油價危機，我發現我想去的地方、想做的活動，都離我太遠了。”

這類人正被新房市場“勸退”

Diane Ryan的情況是成千上萬新西蘭“嬰兒潮”世代（指目前60-80歲的老年人）的縮影。

隨著年歲漸長，他們需要“大房換小房”（Downsizing），以釋放資金、減輕打理負擔，并搬到離兒孫、商圈和醫療機構更近的地方。

Diane Ryan打理自家的花園

然而，當Diane Ryan在奧克蘭西區看了一圈新蓋的房子后，她被徹底勸退了。

目前市場上主流的現代聯排別墅、高層公寓和退休村，完全不在她的考慮范圍內。

“一想到要住在那么狹小的空間里，鄰居是誰你根本沒辦法選，萬一遇到合不來的人怎么辦？

“而且公寓和退休村還有一堆物業（Body Corporate）管理條例，限制你該怎么生活，我討厭被一堆規則束縛。”

Ryan還補充了兩個非常現實的硬性需求：必須是單層，不能有樓梯（擔心以后腿腳不便）；必須有獨立車庫，因為她開的是新西蘭被盜率最高的車型——豐田Aqua。

然而，目前市場上瘋狂建造的新房，幾乎完美地避開了老人們的所有需求。

驚人的數據：“完美避開了市場需求”

新西蘭房貸與理財機構Squirrel近期對全國510名55歲及以上的房屋擁有者進行了一項深入調查。

結果顯示，新西蘭老年群體對“理想養老房”的訴求高度一致，甚至可以用“頑固”來形容：

• 94%要求房子必須是單層平房（Single level）。

• 96%堅持要獨棟建筑（Standalone homes），不希望與鄰居共享墻壁。

• 98%表示必須帶有獨立車庫（Garage）。

然而，過去幾年（特別是2021和2022年達到巔峰）奧克蘭滿大街造起來的都是些什么房子呢？

是兩層甚至三層高、緊密相連、擁有極小院子、并且為了節省土地幾乎不配任何車庫的緊湊型聯排別墅（Townhouses）。

圖片：RNZ/Calvin Samuel

在調查中，當研究機構把這些現代化聯排別墅的照片展示給這些老年看房團時，老人們給出了極其尖銳、甚至堪稱殘忍的評價：

“這看起來像個商場。不對，準確地說，它看起來像個監獄。”

“這房子給首次置業的小年輕買買還行，但絕對不適合我們這個歲數的人。”

僅有10%受訪老人表示會考慮入住專門的退休村。

絕大多數人表示，目前市場上造的新房“妥協太多、質量太差，完全不符合市場需求”。

開發商：不搞高密度，75萬紐幣根本造不出來

面對老人們的嫌棄，新西蘭開發商們也有一肚子苦水。

奧克蘭Maidstone Properties首席執行官David Southcombe在奧克蘭中區附近開發密集型住宅。

他直言，在昂貴的土地價格和當前的經濟環境下，如果不妥協，房子根本建不起來。

“如果你還想要房子價格便宜、讓人買得起，就不可能滿足老人們的所有愿望。

“以前能賣到110萬紐幣，現在我們必須把總價控制在75萬左右。提高密度是唯一出路。”

新西蘭建筑大師協會（Master Builders）首席執行官Ankit Sharma也認為，客觀現實最終會逼迫老年人改變觀念：“新西蘭無法支持我們沒完沒了地蓋帶大院子的獨棟平房。我們必須向高密度住宅轉型，關鍵在于如何把高密度住宅蓋出高品質。”

奧克蘭北岸市議員Richard Hills說：“在北岸，已經沒有多少土地可以用來蓋帶車庫的獨棟大平房了。如果老人們想繼續留在大半輩子生活的成熟社區里養老，就必須學會在某些方面做出妥協（比如接受沒有車庫或接受聯排）。”

尋找出路：針對老人的“微創新”

有些敏銳的開發商意識到了這個巨大的斷層，開始嘗試折中方案。

Walker Homes的董事（Barry Walker表示，他們現在90%的買家都是換小房的老年人。他們正在奧克蘭東區建造一種“雙拼別墅（Duplex）”或占地極小的獨棟房。

“主臥、廚房、客廳、餐廳全部集中在地面第一層，完美解決老人不愿爬樓梯的問題，并且保留了小巧私密的小院子和車庫。”

但他坦言，市場目前的另一個大痛點是“連環套現難”——很多老人手里的老大房很難以理想的價格賣掉，導致他們沒有現金來買新房。

老人：“希望不要做太多妥協”

回到故事的主人公Diane Ryan。

她計劃在今年春天（新西蘭的9月-11月左右）正式把她位于Huia的老房子掛牌上市。

房產中介評估她現在的海景大房能賣到92萬-120萬紐幣之間。

Ryan的小算盤是：花大約85萬紐幣買下一棟符合她心意的新養老房，然后手里還能存下一筆豐厚的養老現金。

守著自己心愛的花園，這位79歲的老人依然抱有希望：“我真的希望到那時候，我能找到一個我真心喜歡、且不需要做出太多妥協的新家。”

ref：https://www.stuff.co.nz/home-property/360980940/it-looks-prison-why-older-new-zealanders-wont-buy-homes-being-built-them