近日，由新華網、自如研究院聯合調研編撰，中國建設報社支持的《2026中國城市長租市場發展藍皮書》（下稱《藍皮書》）在京發布。《藍皮書》指出，我國住房租賃市場迎來結構性變化，需求端，家庭群體回歸租房市場，帶動長期化、改善型租住需求升溫，約80%租客接受租房5年及以上，八成租客愿為“好房子”提升支付意愿，維修、保潔服務需求度高達98%、92%；供給端，存量房源提質改造、機構托管成主流趨勢，超七成業主接受房屋改造后出租，近六成業主傾向選擇專業住房租賃機構托管出租。

“改善型租住”成趨勢，八成租客愿為“好房子”提升支付意愿

當前，租客長租意愿顯著提升，租房已從“階段性居住過渡”轉向“長期生活方式”。《藍皮書》顯示，約80%租客接受5年至6年甚至更長時間的租房居住，近四成租客表示暫不考慮買房。同時，租客人群結構由年輕人為主走向多元化、熟齡化，家庭型租賃趨勢顯著。2025年機構化房源客群中，30歲以上租客占比首破五成。在居住成員構成上，與伴侶、孩子、父母等家庭成員共同居住的租客占比超70%，遠超個人獨居或與同事朋友合租群體。

家庭型租住需求釋放，帶動整租產品需求拉升。超半數租客選擇整租兩居及以上房源，其中34.7%租客選擇整租兩居，成為租住占比最高的主流房型；31歲至35歲租客中有39%選擇整租兩居，41歲及以上租客中超30%選擇整租三居及以上房型。

調研顯示，“好房子、好服務”成租客核心訴求。約80%租客愿為“高品質房屋硬裝”“高品質家具家電等軟裝”“省心專業的維修保潔服務”提升支付意愿，改善型租房正變為剛需。同時，數智化租住需求成新趨勢，超80%租客希望房屋中配備智能設備及生態，超70%租客使用過線上看房簽約功能，超82%租客使用過在線繳納房租、生活費用服務。

眾多租期服務中，租客對維修、保潔服務的需求度分別高達98%、92%，“維修響應速度和質量”“房屋品質和設施維護”“保潔服務質量和頻次”則是推動租客續租的TOP3因素，凸顯了租客對“好服務”的青睞。

近四成房源房齡超20年，個人業主出租房源品質亟待規模化提升

目前，住房租賃市場形成個人房源及老舊房源占比高、潛在出租房源總量高的供給格局。全國住房租賃市場中供應主體90%以上是個人出租，出租成為存量閑置房業主實現資產保值增值的主流選擇。《藍皮書》調研顯示，高達92%的業主選擇將閑置房屋出租。

現階段，供給老化問題進入凸顯期。2024年全國重點40城租賃房源供應中，房齡超過20年的房源占比達39.2%。不符合租客“好房子”需求的大量老舊房面臨出租難題，“裝修老舊不符合現代審美”“設施設備老化維修成本高”“智能化程度不足”成為業主老房出租的TOP3難點。基于此，業主房屋品質升級意愿顯著提升，超七成業主表達出明確的房源適度改造出租意愿，近四成老舊閑置房業主愿意投入10萬元以上。全國超6000萬套潛在用于出租的存量閑置房產亟待規模化提質改造和高效盤活，城市更新亟待加速推進。

憑借“房源改造+托管運營”專業服務，機構化平臺正獲得更多業主的青睞。調研中，近六成業主選擇將閑置房交給專業住房租賃機構托管出租，“租金按月穩定打款”“家居家電租期維修”“長期穩定的租金收益”“專業的房屋設計與裝修”“房屋資產保值增值”成為業主最青睞的長租機構服務，滿足了業主的“穩定、省心、保值”訴求。

多維創新回應市場變化，機構化專業住房租賃推動行業高質量發展

多年來，我國機構化專業住房租賃依托模式、產品、服務創新與升級，高效盤活業主存量資產，也逐步讓我國租住體驗趕超國際水平。住房租賃市場亟待從個人業主房源提質與存量盤活重點發力，進一步提升機構化率，助推行業高質量發展。

以頭部專業住房租賃機構自如為例，其“增益租”模式通過多元化房屋煥新升級方案，依托品質化租住產品與全周期專業服務，匹配當下租客的改善型居住需求，實現業主、租客雙向價值提升。面向租客的改善型居住和“好房子”需求，自如推出合租產品友家、整租產品心舍、高端租賃曼舍、集中式產自如寓、自如里等多層次、高品質居住產品，滿足不同群體的“一張床、一間房、一套房”等新市民多元化居住需求。回應租客對維修、保潔、數智化等“好服務”的期待，自如匹配了保潔、搬家、維修、清洗、保姆、收納等專業化生活服務，以及管家、云管家、小木管家等管家服務，同時利用科技優勢實現找房、看房、簽約、解約、退租等全流程線上化，并提供全屋智能居住體驗，讓服務更便捷，讓居住更智能、更安全，切實提升城市新市民、青年人居住安全感、幸福感。

2025年，住房城鄉建設部明確要求繼續統籌推進“好房子、好小區、好社區、好城區“的“四好” 建設，加快構建房地產發展新模式。在“四好”建設的總體指引下，機構化專業住房租賃代表企業自如正以“好房子、好服務、好城市”的“三好”理念，將宏觀要求轉化為行業可落地實施的行動指引：通過規模化提升住房租賃房源品質，打造多層次、高品質租住供給，響應安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設；以全周期專業化服務助力“好小區、好社區”建設管理；發揮規模化、標準化改造優勢，以專業能力賦能“好城區”建設，實現存量盤活與城市更新發展。

吸引新市民、青年人在城市“扎下根、安下心”，不僅需要高品質的產品供給與專業化服務，更離不開政策端的系統發力與制度創新。近年來，隨著住房城鄉建設部門持續優化住房公積金政策，擴大覆蓋范圍、完善靈活就業人員繳存使用機制、簡化辦理流程、降低準入門檻等舉措加快推進，更多新市民、青年人得以便捷享受政策紅利。各項利好政策為住房租賃市場注入持續制度動能，營造了更為有利的外部環境。住房租賃的機構化、專業化發展，也與住房公積金等基礎性制度協同發力，共同構筑新市民安居的完整支撐體系。

隨著《住房租賃條例》實施的推進，我國住房租賃行業法治化、品質化、規范化發展底色不斷夯實。專業化住房租賃機構將持續落實“四好”建設要求，當好連接“好房子、好服務、好城市”的關鍵載體，持續盤活存量資源、優化供給結構、升級租住體驗、賦能城市更新，推動“住有所居”邁向“住有優居”。