來源：市場資訊

（來源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 徐迪

拿地三個多月，首開宋莊新盤終于有新進(jìn)展了。

5月18日，北京城市副中心0703-6031、6032地塊設(shè)計單位的招標(biāo)計劃公示。

上述地塊成交于2月2日，由首開股份（600376.SH）以17.69億元底價摘得，住宅樓面價約1.98萬元/㎡。

招標(biāo)單位即項目開發(fā)主體，北京宸泰置業(yè)有限公司，成立于2026年3月11日，注冊資本9億元，由首開股份直接持股。

項目公司法定代表人、經(jīng)理為劉國富，他是首開京南大區(qū)總經(jīng)理。

地塊信息

項目占地4.26公頃，建筑控制規(guī)模約9.24萬㎡，包含兩幅子地塊，其中：

6032地塊為住宅用地，占地3.88公頃，地上建面8.93萬㎡，容積率2.3，限高60米。

地上需設(shè)置500㎡社區(qū)黨群服務(wù)站；另規(guī)劃新建有限廣播電視三級機(jī)房和通信機(jī)房各1處，10千伏開閉站和中低壓調(diào)壓箱各1座。

6031為幼兒園用地，地上建筑規(guī)模3040㎡，限高16米，規(guī)劃為一所9班幼兒園。

去年8月份公示的地塊規(guī)劃條件提到，在保證幼兒園用地規(guī)模不變的前提下，項目后續(xù)方案中可結(jié)合居住用地將其位置進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

這一點(diǎn)可以讓住宅開發(fā)更具有靈活性。

招標(biāo)計劃

本次招標(biāo)的主要內(nèi)容為：

1、需完成項目戶內(nèi)及公區(qū)的精裝修概念方案設(shè)計、深化方案設(shè)計、擴(kuò)初圖設(shè)計以及在施工和竣工驗收階段的相關(guān)服務(wù)。

2、需完成項目鄰里中心、架空層及地下公區(qū)的精裝修概念方案設(shè)計、深化方案設(shè)計、擴(kuò)初圖設(shè)計、施工圖設(shè)計以及在施工和竣工驗收階段的相關(guān)服務(wù)。

3、需完成項目戶內(nèi)及公區(qū)的精裝修概念方案設(shè)計、深化方案設(shè)計、擴(kuò)初圖設(shè)計、施工圖設(shè)計以及在施工和竣工驗收階段的相關(guān)服務(wù)。

上述工作內(nèi)容按照三個標(biāo)段劃分，估算總投資為2.38億元。

預(yù)計正式招標(biāo)公告的發(fā)布時間是6月18日-6月30日。

也就是說，最快也要一個月之后才能啟動方案設(shè)計，那么正式報規(guī)大概要到7月底了。

早在今年年初拿地之前，首開京南置業(yè)就對這次拿地的項目發(fā)出了工程招標(biāo)計劃；

順利拿地后又發(fā)了設(shè)計招標(biāo)計劃，并且還通州副中心新項目，招聘策劃經(jīng)理和銷售經(jīng)理

兩個多月過去了，換了個招標(biāo)單位，但仍是招標(biāo)計劃。

這個速度，確實不算太快。

布局通州

拿下宋莊6031、6032地塊，被認(rèn)為是首開股份在通州既有布局的延續(xù)。

在宋莊，首開早就埋了局，涉及住宅、商業(yè)，包括首開香溪郡、首開LONG街項目和首開印象街（現(xiàn)稱“蜂糖藝術(shù)街區(qū)”）等。

其中，首開LONG街項目已于4月30日竣工驗收，總建面約10.34萬㎡（商業(yè)約5.4萬㎡、產(chǎn)業(yè)約1.3萬㎡、酒店約0.47萬㎡），預(yù)計2026年9月正式運(yùn)營。公開資料顯示，項目招商率接近40%。

首開股份官網(wǎng)顯示，首開LONG街已被列入公司商業(yè)和城市更新項目體系之中，入選2025年北京市“三個一百”重點(diǎn)工程及第二批城市更新示范項目。項目正式運(yùn)營后，將成為輻射周邊近31萬常住人口的休閑消費(fèi)新中心。

宋莊鎮(zhèn)靠近城市副中心，是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略中的重要組成部分。

根據(jù)北京城市副中心規(guī)劃，宋莊的定位是藝術(shù)小鎮(zhèn)，附近商業(yè)業(yè)態(tài)以藝術(shù)館、美術(shù)館為主。

結(jié)合宋莊背景來看，首開在宋莊的布局或許不局限于住宅開發(fā)，而是通過“住宅+商業(yè)+城市更新”的組合拳，嘗試與區(qū)域形成連片效應(yīng)。

盡管宋莊當(dāng)前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷。

但是隨著近年旅游資源的開發(fā)，餐飲業(yè)態(tài)逐漸發(fā)展起來，生活配套設(shè)施陸續(xù)落地。

首開這次拿下的6032地塊，緊鄰宋莊鎮(zhèn)政府，北京市十一學(xué)校通州實驗學(xué)校（九年一貫制學(xué)校）就在該街區(qū)內(nèi)，教育資源很拿得出手。

區(qū)域競品

宋莊目前在售樓盤也比較多，包括金地北京壹街區(qū)、建投國貿(mào)瑨上和城建國譽(yù)頌等。

6032地塊往南4公里左右的丁各莊6002地塊完成出讓。由北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體以15.62億元底價摘得，折合樓面價約1.79萬元/㎡。

目前報規(guī)圖已出，規(guī)劃3棟小高層+27棟洋房，總計約866戶，戶均建面100㎡+。

該項目開發(fā)主體為北京北投和翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北投置業(yè)控股60%，劉輝出任項目公司董事長，總經(jīng)理為季林濤。

本次首開股份拿到的6032地塊與北投6002地塊同屬0703街區(qū)。

去年11月底，宋莊鎮(zhèn)葛渠村還曾放出一宗低密地塊，與魯能格拉斯小鎮(zhèn)在同一范圍內(nèi)。

編號為TZ01-0101-0001，用地面積約5.5公頃，地上建筑規(guī)模約5.77萬㎡，容積率低至1.05，限高18米。

除宋莊外，通州老城區(qū)近期也有多宗地塊陸續(xù)亮相，包括中海玖樹滿和南側(cè)的0302-6016地塊，6月23日開拍，起價約8.45億元；第四輪清單中現(xiàn)身的0302-6037地塊，也在九棵樹板塊。

還有梨園板塊的0303-0159地塊，去年10月份出過綜合規(guī)劃，地上建筑規(guī)模約6.24萬㎡；

八里橋朝棠攬閱附近的4幅住宅地塊+1幅商業(yè)用地，建筑規(guī)模近19萬㎡；

新華大街板塊的迷你宅地，住宅建面僅1.41萬㎡，容積率高達(dá)3.0；

此外，潞城鎮(zhèn)也陸續(xù)公示了一批地塊，其中住宅用地有8幅，總體量接近36萬㎡。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年下半年至今，通州區(qū)已公示過綜合實施方案的住宅地塊共有19幅，

規(guī)劃建筑規(guī)模合計85萬㎡。