01

澳購房者信心暴跌16%，創18個月新低！

Westpac-Melbourne Institute的最新研究表明，澳洲購房者情緒已跌至“悲觀”水平，創下18個月新低。不過，受燃油價格回落提振，更廣泛的消費者信心已從極端低點回升。

周二公布的這份民調還顯示，公眾對聯邦預算案的影響“喜憂參半”。

5月，民眾對失業的擔憂雖有所緩解，但相關數值仍高于長期平均水平，表明就業市場的不安情緒依然存在。

研究人員指出，與住房相關的情緒看起來非常不穩定，這反映出多重壓力：部分主要市場房價下跌、實際及預期利率走高，加上聯邦預算案中宣布了一些影響投資型住房的重大稅務政策調整。

數據顯示，“購房時機”指數大幅下跌16.1%至72點，創18個月新低，比119的長期平均水平低了近50點。

這項由墨爾本大學、Melbourne Institute和西太銀行（Westpac）聯合開展的月度分析顯示，受燃油價格下跌帶動，5月消費者信心從4月的極端低位回升。

不過研究人員表示，這一積極因素很大程度上被澳聯儲月初加息25個基點的舉動所抵消，這已是該行連續第三次加息。

研究人員補充道，與此同時，聯邦預算案的影響似乎喜憂參半。

盡管“很少有消費者預期能直接獲益”，但自預算案發布以來，整體情緒已略有改善。

值得注意的是，各代人之間的情緒分化十分明顯。

嬰兒潮一代和X世代的信心跌至極低水平（指數得分低于70），千禧一代略顯悲觀（指數得分95），而Z世代則“非常樂觀”。

研究人員指出：“一般來說，消費者信心會隨著年齡增長而下降，每兩年下降1個百分點。然而，到2026年，代際差距已顯著擴大。”

當被問及與一年前相比的家庭財務狀況以及對未來12個月的展望時，民眾的看法相對樂觀。

但關于未來12個月和未來5年經濟前景的民調得分，卻創下了2022年11月以來的兩個最低水平。

研究人員表示，消費者對失業的擔憂雖在5月有所緩解，但由于就業前景不明，民眾仍感到一絲不安。

研究人員重申，受房價下跌、利率走高以及預算案中投資型住房稅改新政影響，住房相關情緒顯得格外脆弱。

該調查于5月11日至15日進行，共收集了1200名成年人的反饋，并根據澳洲真實人口分布進行了加權處理。

02

聯邦財案恐引發樓市震蕩！澳洲房價或下跌4％，開發商將面臨“雙重暴擊”

分析人士警告，由于聯邦預算中房產稅優惠政策的調整，澳洲最大的上市住宅開發商Stockland和Mirvac的投資者將面臨營業額和利潤下降的困境。

聯邦預算案對房產稅收優惠政策的修改，將先沖擊房價和新開發項目總量，市場好轉尚需時日。

瑞銀分析師指出，在澳交所上市的Stockland和Mirvac，通常約有三分之一的新房銷售給投資者。

隨著房價增速放緩拖累銷售與利潤，兩家公司短期內的開發利潤率勢必受損。

由 Solomon Zhang 領銜的分析師團隊認為，Stockland和Mirvac受到的直接沖擊最為明顯。

基于投資者銷售量和價格下行的敏感性分析，2027財年每股收益可能進一步下調約2%至5%。

上周房地產行業數據顯示，由于投資者撤離市場，以及二手房資本利得稅優惠政策的實施，房地產市場受到沖擊，房價上漲放緩，新建項目也受到抑制。

與此同時，預算案后市場對政府支出增加的預期，引發了10年期政府國債的拋售。對許多依賴低利率環境的房產股而言，這無疑是雪上加霜。

這兩家開發商分別有約四分之一（Mirvac）和三分之一（Stockland）的收益來自住宅開發，受建筑和融資成本飆升的沖擊最為嚴重，相關因素也已拖累銷售。

在20家最大的上市房地產公司中，Mirvac股價下跌25%、Stockland下跌28%，跌幅僅次于Ingenia的32%和Lendlease的45%。

不過近一周以來，兩家公司表現相對堅挺。自5月12日預算案公布以來，Stockland股價上漲3.4%，Mirvac上漲1.8%。

原因之一是市場預期，傳統的負扣稅和資本利得稅優惠若被限制在新建項目上，將利好這兩家開發商。

但瑞銀分析師強調，任何利好都將是延遲兌現的。受二手房市場價格和情緒壓力影響，短期需求預計仍將下行。

分析師進一步指出，考慮到情緒受挫和價格阻力，短期內投資者購買量將下降，自住業主購買也可能放緩。

由于土地價值與二手房價格高度掛鉤，地塊價格漲幅將放緩。加之銷量和成交價格雙雙走低，開發利潤率勢必收縮。

由 Ben Brayshaw 領銜的Barrenjoey分析師團隊預計，預算案修改將使明年全國房價下跌2%至4%，高于預算案前預期的1.5%降幅。

他們同樣認為，這些變動將打擊Stockland和Mirvac。

分析師表示，不應將這些變化視為對兩家公司的利好——在其他條件相同的情況下，它們都將在疲軟的市場中銷售。

預計大型規劃社區和公寓項目將增加促銷激勵和回扣以維持銷售和交割。

鑒于過去的房價漲幅，昆州和西澳業務大體可以免疫，維州則是主要風險點，被視為最具挑戰性的市場。

由 Chris Read 領銜的摩根士丹利分析師持類似觀點。他們認為，預算案對住房開發的長期利好，將被短期周期性因素抵消。

摩根士丹利指出，相關措施本身具有積極意義，結合監管改革和各州政府的建筑激勵，將為中期住房建設提供支撐。

但短期內，房價下跌、進項成本上升、利率上行和稅負加重等多重壓力疊加，恐將限制住房供應前景。

Jarden分析師 Tom Bodor 則對兩家公司表示支持。

他認為，廣泛預期的政策變化得到確認，反而提供了確定性。這些阻力并非新鮮事，Stockland和Mirvac當前的估值具有吸引力。

針對新建項目的稅收政策確定性，加上政府通過稅收豁免和供應側政策對新房的扶持，應有助于銷量，即便價格和利潤率維持低迷。

瑞銀分析師將今年房價漲幅預期下調至3%，低于預算案前的4.5%，2027年漲幅預期則從此前的2.5%下調至零。

瑞銀還認為，疲軟的住房市場也將波及上市土地租賃運營商Lifestyle Communities和Ingenia Communities。

分析師指出，這些公司依賴希望換小房的嬰兒潮一代——后者需要先賣掉家庭住房，再用所得款項在開發商經營的社區購買新房，因此同樣會受到二手房市場放緩的拖累。

瑞銀分析師稱，土地租賃運營商可能面臨間接阻力，因為二手房價格和成交量下行，往往會通過咨詢減少、轉化率降低等方式拖累換小房活動。

不過，預計在最初的下滑之后，住房需求將重新回升。瑞銀預計，中期支撐將來自自住購房者。

聯邦財政部模型顯示，未來10年自住業主將增加7.5萬人（相應減少7.5萬名投資者）。

03

澳洲三大建筑商警告：負扣稅改革下，未來兩年恐無新房落成

艾博年政府最新預算案以住房為重點，卻被澳洲幾大建筑商潑了冷水——他們警告，這份預算案在未來一兩年內根本無法為全國增加一套新房。

澳洲幾大建筑商聯合發聲，對聯邦政府這份以住房為核心的預算案表示擔憂，認為它今明兩年都無法為全國住房供應貢獻新增量。

雖然20億澳元的全澳基建注資有望在四年后推動新房建設量增長5%至10%，但三家最大的建筑商均警告，這一切的前提是州和地方政府能拿出更好的表現。

而正是這兩級政府，被認為是當前住房危機的始作俑者——多數州數十年來新房供應不足的問題始終未解。

預算案中與住房相關的重要公告包括：持續支持首次置業者、追加20億澳元基建資金，以及對負扣稅和資本增值稅（CGT）豁免進行重大改革。

這兩項稅務調整似乎更偏向于購買新房的投資者，因為新房將成為投資者唯一仍可申請退稅的住房市場領域。

然而，行業組織警告，在利率上升的壓力下，二手房市場萎縮的整體風險可能對新房開工量產生顯著沖擊。

澳洲最大建筑商Metricon也加入了“看空”陣營。

首席執行官 Brad Duggan 直言，資本增值稅和負扣稅的調整“無疑會給二手房價格帶來下行壓力”，因此并不指望預算公告會對新房開工立竿見影。他甚至擔憂，如果這些變化削弱了新房相對于二手房的競爭力，短期內反而可能拖累住房供應。

不過他也指出，真正的機遇不在未來12個月，而在兩到四年之后——屆時基建資金將逐步轉化為已注冊、有配套、可開工的土地。

但 Brad Duggan 強調，這一切的前提是州和地方政府必須在審批、土地釋放和基建交付方面提速，才能實現5%至10%的增長。

“殘酷的現實是，預算公告無法澆筑地基、無法連接管網、也無法審批住宅區，”他說，“我們看到州和聯邦政府越來越傾向于高密度公寓生活，而這往往是國內交付成本最高的住房類型。”

在他看來，真正解決可負擔性和供應問題的關鍵，是重新平衡住房組合，納入更多地皮開發（greenfield developments），讓澳洲人能在自己想住的地方擁有更多選擇。

Brad Duggan 表示，公司今年預期的4500套建房目標不會受影響，但這份預算案已經為未來的建房困局埋下隱患。

“預算案沒有充分考慮的一點是，新房建設需求與二手房價格緊密掛鉤，”他說，“如果二手房價格與新房成本持平甚至更低，新房建設的增長將舉步維艱。”

全澳第四大建筑商NEX Building Group同樣不看好近期開工量的提升。

企業事務負責人 Brett Lavaring 表示，今年的公告可能要等到《全國住房協議》（National Housing Accord）接近尾聲時才會帶來更多建設量，且受益對象不會是公寓領域。

他坦言，市場環境會抑制買家熱情，短期內難見變化。不過NEX自身的目標是今年比去年建造更多房屋，而且預算案不會影響這一計劃。相較公寓等其他新房市場板塊，他認為該舉措對獨立住房（detached housing）市場的提振更明顯。

他補充說，預算案應對基建需求是積極的一步，因為這承認了澳洲面臨的與其說是“住房危機”，不如說是“土地危機”。

技術移民的增加也可能帶來助力，但他提醒，隨著全國各地重大項目陸續啟動，尤其是布里斯班奧運會臨近，建筑工人的需求也將水漲船高。

全澳第五大建筑公司Mirrastone（原AHB Group）認為，政府加大基建力度是積極信號，因為這承認了新房交付并非孤立環節。

“但現階段要量化預算案究竟能釋放多少額外住房、提振效果何時落地，還為時過早，”Mirrastone首席執行官 Nathan Jenkinson 表示，“其影響很大程度上取決于基建資金轉化為可開工項目的速度、規劃審批效率，以及買家信心。”

他補充說，雖然稅務調整可能引導投資者從二手房轉向新房，但更宏觀的可負擔性問題仍是關鍵變量。

“歸根結底，如果項目繼續受困于基建瓶頸、規劃延誤和交付成本上漲，單靠稅務手段無法解決住房負擔能力問題，”Nathan Jenkinson 說，“我們需要協調一致的政策來刺激投資，并加速建設支撐增長走廊和區域社區所需的基礎設施。”

04

新州百年一居室掛牌$250萬！只因擁有全球最白沙灘

位于 Hyams Beach 的一棟單臥住宅重新掛牌上市，這里因擁有世界上最潔白的沙灘而聞名遐邇。

這棟坐落于新州南海岸的遺產名錄房產經過大規模翻新與擴建，改造后在短期度假租賃市場上大受歡迎。

該一居室住宅占地295平方米，門牌號為57 Cyrus Street, Hyams Beach。

這棟被稱為“Hyams Beach 小王冠”的住宅是一座經過重新構思、擁有百年歷史的遺產小屋，緊鄰海灘，多個角度均可飽覽海景。

屋內配備定制一體化木作、大理石細節、貫穿全屋的天窗、精選燈具與豪華材料。

業主 Victoria Lillrud 是一名室內設計師，整座房產的轉型升級均由她親手操刀。

雖為一居室住宅，但現任業主還加裝了閣樓床鋪，可供兒童或額外賓客使用。

此外，房產仍有進一步提升空間，后續工作室的概念方案已就緒（須經議會批準）。

根據 Cotality 的記錄，該房產此前于2025年2月以125萬澳元成交。

Victoria Lillrud 曾在 Jervis Bay 翻新過另一棟住宅，并由此愛上了改造老屋的過程。

“我學會了如何針對 Airbnb 和度假用途設計房屋，也明白了設計中什么最重要，以及怎樣為房屋增值。”她說。

談到買下這棟 Hyams Beach 住宅的初衷，她表示目標始終是翻新、擴建，然后出售。

“我想把它打造成一個美麗的微型度假勝地，一座既適合家庭度假、也能用于 Airbnb 經營的海濱小屋。”

她坦言，剛接手時房子狀況堪憂。

“原來的小屋幾乎要散架了，后面還有一個舊擴建部分需要拆除。”

“這不是那種可以輕松完成的翻新。”

Victoria Lillrud 表示，改造的核心目標是讓房子“極具個性”。

“這是一個巨大的挑戰，要以最佳方式賦予它新生。”

“哪怕是主屋內部，我們也鋪設了新地板，通過降低地面、巧妙運用百葉窗來營造開闊感，讓天花板看起來更高。”

“為了創造更多空間感和流動感，我們在設計細節上下足了功夫。”

她說，自己希望延續這座遺產小屋的榮光，保留那份歷史古董氣息。

“延續海濱小屋的風格，同時讓它兼具永恒感與奢華感。”

這棟翻新擴建后的住宅在 Airbnb 上大獲成功，夏季每晚租金高達1000至1300澳元，淡季則有所下調。

Victoria Lillrud 表示，一居室的布局在當地市場中獨具吸引力。

“有些情侶并不需要五居室或三居室的大房子。”

她說：“很多人來這里是為了度蜜月、慶祝周年紀念，或者只是想共度二人世界。”

這棟房子的命名靈感，源自她在悉尼 Crown Sydney 的入住體驗以及她對“奢華的熱愛”。

“它就像一個微型豪華小屋。”

她說：“我真希望能留下這處房產，但我必須賣掉它。”

“買房或翻新出售時，地段至關重要……這里的房產寥寥無幾，能有幸在此持有一處真的非常完美。”

值得一提的是，資深電視人兼記者 Samantha Armytage 近期也出售了她在 Hyams Beach 的住宅。

這棟翻新住宅原先以意向表達（EOI）方式掛牌，此前指導價為295萬至310萬澳元。

“Hyams 有最白的沙灘，還有海豚……它與周邊其他地方截然不同。”

Victoria Lillrud 說：“這是一個神奇的地方，寧靜致遠，真的很奇妙。”

該房產被列入《2014年 Shoalhaven 地方環境計劃》的遺產名錄，但保護范圍僅涵蓋建筑立面。

根據州立遺產名錄記載，這棟建筑及附近的其他小屋是 Hyams Beach 早期聚居地最后的遺存，因而格外珍貴。

名錄顯示：“它們構成了一個歷史街區的一部分，包括（對面的）Pacific House、（相鄰的）The Cabins 以及61和63 Cyrus Street。”

這些小屋的建造者是 Francis Langridge。

他于1911年從墨爾本徒步尋找工作而來到 Jervis Bay，在當時正在當地西南部興建的海員學院擔任工頭兼木匠。

到1926年，Francis Langridge 夫婦在 Pacific Lodge 從山頂搬遷至 Hyams Beach 之前一直居住于此。

后來，他們搬入一處由一位名叫 Alan 的人所擁有的“綠色木屋”，Francis Langridge 隨后在57 Cyrus Street 建起了家族的第一棟房屋。

來自 Bond Lifestyle Properties 的銷售代理 Connor Bond 表示，該房產指導價為250萬至265萬澳元，目前咨詢非常火熱，買家遍及堪培拉、悉尼、昆州乃至海外。

他指出，大多數感興趣的買家將其視為潛在的周末度假屋、Airbnb經營房產或投資標的。

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