廣東
去年第四季度陷入經營利潤虧損后，貝殼第一季度神奇般扭虧為盈。
之所以說神奇，是因為數據上看有點反常識。
貝殼第一季度總交易額環比下降1.7%，凈收入環比下降14.9%，毛利潤環比下降4.2%，但歸母凈利潤卻高達12.55億元，環比上升1431%。
如此來看，貝殼扭虧為盈法寶更多是降本。
運營費用下降明顯，其中銷售和市場費用環比下降44%，一般及行政費用環比下降24%，研發費用環比下降31%。
實際運營中，對比去年第四季度，貝殼旗下門店減少了756家，經紀人數量不降反升。
貝殼公開強調的是，門店成本環比下降了1.4億元，主要是自營鏈家門店的優化；貝殼未透露的則是，去年第四季度有一波“雷霆”般裁員行動。
運營費用環比節約了16億元，遠遠覆蓋貝殼第一季度所創造的全部利潤。
毛利潤下降幅度小于收入下降幅度，得益于業務結構的優化。
首先是高毛利業務收入占比上升。
存量房業務（二手房交易）是貝殼的利潤基本盤，第一季度收入61億元，環比增加13%；占總收入比例為32.3%，環比增加了10個百分點。
貝殼第一季度存量房業務毛利率高達41.3%，為過去7個季度最高數據。
新房業務受市場影響更大，以及利潤率僅為存量房業務一半。
貝殼第一季新房業務收入為50.9億元，環比下降29.9%，創下最近8個季度最低數據，對比2024年第四季度下降了61%。
新房業務利潤率環比下降2.6個百分點至25.7%，但仍保持歷史較高位置。
這也是過去8個季度里，新房業務收入首次低于存量房業務收入。
新房業務顯然更受大市影響，也更加檢驗貝殼的經營杠桿率。
去年第四季度的虧損，本質上是規模擴張，沒有與市場趨勢一致。
其次業務結構的改善，還來源于裝修與租賃業務的持續優化。
貝殼第一季度家裝業務收入23億元，環比下降36%；租賃業務收入50億元，環比下降7.4%。
裝修業務收入下降，來源于主動收縮。這種規模收縮帶來利潤率提高，貝殼第一季度裝修業務利潤率高達36.2%，創下歷史新高。
租賃業務收入下降，則源于收入確認規則的改變，實際上規模擴張仍在繼續，利潤率同樣創下歷史新高至14.8%。
家裝與租賃業務，是貝殼打造的第二增長曲線，長期目標占總收入40%以上。第一季度兩項業務收入之和，占總收入比例回落至38.9%。
貝殼目前面臨著自證與他證的難題。
自證是降本增效是否可持續，擺脫一味以規模換增長的慣性動作，轉而利用組織變革、AI等新工具來改善效率。
他證的難題則在于自身經營杠桿，是否能與市場趨勢相匹配。貝殼管理層一再強調市場趨勢長期向好，但資本市場似乎只承認觸底企穩。
市場分歧巨大，昨晚一季度業績發布后，貝殼美股股價上漲5.17%；
今早開盤后，貝殼港股股價一度上漲7.5%，但不到20分鐘便抹去全部漲幅。
貝殼董事長彭永東正在主導史無前例的組織變革，資本市場還需要時間觀察效果，以及房地產市場的復蘇趨勢。
但凡不能自證與他證，貝殼便只剩回購維持資本市場信心，加上市場懷疑管理層利益是否與股東一致，貝殼股價將更難維持高估值。
彭永東需要利潤與聲譽，證明接班人身份，而不僅僅是億元年薪輿論后的捐贈。
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