5月20日上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2026年5月貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，兩個期限品種均與上月持平。

至此，LPR已連續12個月保持不變。與此同時，近期房地產市場出現積極變化，央行貨幣政策報告也釋放了新信號。

NO.1|壹

12個月不動，LPR為何持續持平？

先看具體數據：本期LPR的1年期和5年期以上品種分別為3.0%和3.5%，兩大期限均維持不變。這意味著，無論是與實體經濟掛鉤的短期貸款利率，還是與房貸掛鉤的長期貸款利率，已整整一年沒有變化。

LPR持續持平，主要基于以下三重原因。

第一，定價基礎未變。 LPR的定價公式是“公開市場操作利率（即7天期逆回購利率）+ 銀行加點”。作為LPR定價的“錨”，7天期逆回購利率自2025年5月下調后，已連續12個月保持在1.40%不變。定價基礎未發生改變，使得LPR報價缺乏下行的政策空間，已在很大程度上預示了5月LPR會保持不動。

第二，銀行凈息差承壓。 根據國家金融監督管理總局最新數據，截至2026年一季度末，商業銀行凈息差已降至1.40%，較上年末進一步下行0.02個百分點，持續處于歷史最低位。凈息差是銀行利潤的核心來源，息差承壓之下，報價行缺乏主動下調LPR報價加點的動力。維持LPR穩定，有助于銀行保持合理的盈利能力和服務實體經濟的能力。

第三，外部環境約束。 3月以來中東地區地緣政治局勢持續緊張，國際油價大幅上沖帶來較為明顯的輸入性通脹效應。同時，美聯儲連續“按兵不動”，降息進程放緩甚至加息預期升溫，外部利率環境也對LPR繼續下行形成一定掣肘。

NO.2|貳

房貸利率未動，但樓市已現暖意

5年期以上LPR維持3.5%，意味著與LPR掛鉤的存量房貸和新增房貸利率暫時都不會有普遍下調。不過，房地產市場的實際溫度已經出現積極變化。

就在LPR公布前兩天，國家統計局發布了2026年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比降幅收窄或與上月相同，新建商品住宅銷售價格環比上漲或持平的城市個數比上月有所增加。

具體來看，4月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月持平。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅與上月相同；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有14個，上海、杭州、吉林環比均漲0.4%“領跑”。

在政策層面，樓市支持力度也在持續加碼。今年1月，2026年存量住房公積金貸款利率迎來同步下調，首套住房5年以上利率從2.85%降至2.6%，二套住房5年以上利率從3.325%降至3.075%。在中央政治局會議表態要“努力穩定房地產市場”后，各地陸續出臺政策響應，公積金政策、以舊換新政策成為重要的政策抓手。與此同時，央行自2026年1月19日起下調了再貸款、再貼現利率0.25個百分點，國家金融監管總局等部門也對進入融資協調機制“白名單”的項目允許在原貸款銀行展期5年。

業內人士分析認為，二季度或為行業基本面與政策共振企穩的窗口期，房地產市場有望迎來供需改善、價格企穩的良好局面。雖然LPR暫未調整，但房地產市場自身的修復邏輯正在逐步兌現。

NO.3|叁

不降息≠不寬松，央行信號更值得關注

LPR連續一年未動，是否意味著寬松政策轉向？從央行最新表態來看，答案是否定的。

央行《2026年第一季度中國貨幣政策執行報告》明確指出，要“繼續實施好適度寬松的貨幣政策”。寬松的總基調未變，但操作方式出現了微調。

第一個信號：刪除了“降準降息”字樣。 對比上一季度報告，央行在今年一季度報告中把“靈活高效運用降準降息等多種政策工具”的表述調整為“靈活運用多種貨幣政策工具”，直接刪除了“降準降息”。國盛證券研報認為，這一措辭變化在一定程度上預示短期降準降息的可能性下降。

第二個信號：更強調“精準有效”。 央行的表述從過去的“適度寬松”擴展為“精準有效實施適度寬松的貨幣政策”，這意味著政策將不再以簡單的降準降息次數來衡量，而更關注利率傳導效率提升和信貸資源流向有需要的領域。結構性貨幣政策工具將成為當前階段的政策重心。

合肥樓市航拍圖

第三個信號：全年仍有降息空間。 盡管短期降準降息的可能性在下降，但全年來看寬松取向并未逆轉。招聯首席經濟學家董希淼表示，年內LPR下降幅度不會很大，或為5至10個基點。也有分析預計，若內需修復和物價回升不及預期，或政府債發行、實體融資需求對流動性形成階段性壓力，年內仍有25至50個基點的降準以及25個基點的降息空間，節奏上或更偏小步慢跑、擇機落地。對于有按揭需求的群體，下半年或許值得關注。

NO.4|肆

結語

綜合以上分析，LPR連續12個月保持不變，是定價基礎、銀行息差和外部環境共同作用的結果。當前5年期以上LPR為3.5%，已處于歷史較低水平，疊加公積金貸款利率降至2.6%、各地“以舊換新”政策陸續落地，購房綜合成本相對可控。

房貸利率只是購房決策的一個維度。地段、產品、開發商資質、區域庫存水平等因素同樣不可忽視。在政策環境整體趨于寬松、市場出現企穩信號的背景下，剛需和改善型購房者可以結合自身需求和支付能力，客觀評估購房時機。LPR何時調整、調整幅度多少，目前尚無明確時間表；但從市場自身修復邏輯來看，后續發展值得持續觀察。