河北
來源：市場資訊
（來源：樓市經典）
2026年的上海樓市，正上演著一幅奇特的“冰火兩重天”圖景。
一邊是熱盤依舊燙手：4月，前灘公館·瀾墅認購率高達375%，前灘元境超260%，翡雲悅府II期也沖到了240%，紛紛觸發了“五年限售”紅線；
另一邊，則是2026年初首批“五年之約”到期的房源解禁潮。
回想2021年，上海出臺“滬十條”與“新滬七條”，規定認購比超1.3:1即觸發5年限售，當年約119個項目、超3萬套房源被鎖定。
如今這批房源梯次解禁（2026-2029年累計約12.15萬套，2027年迎高峰），市場卻在擔心：天量拋壓會來嗎？
01.
恐慌性拋壓并未出現
此前的預測多認為解禁會帶來踩踏，但2026年以來的數據給出了相反的敘事。雖然理論供應量大，但實際流入市場的房源極為有限。
據有關信息統計，在已解禁的4000余套房源中，真正掛牌的僅百來套；全年119個限售盤中，僅53個有掛牌記錄，總量不足千套。
放到上海二手房大盤中看，2026年3月二手住宅成交2.85萬套（近五年新高），4月也達2.87萬套，前5月累計已破10萬套。月均新增幾百套解禁房源，僅占月成交的1%-2%，如同“杯水入海”，流動性完全能夠消化。
更重要的是，房東并未恐慌性拋售。
統計顯示，已掛牌的54個項目中，均價上漲與下跌的項目近乎對半（30漲 vs 23跌），整體平穩。
正如中介所言：“市場回暖了，但沒到心理價位，投資客也不急賣。”解禁不等于割肉，這第一輪“壓力測試”以溫和落地告終。
02.
倒掛消失與“個盤熱”邏輯
限售政策誕生的初衷，是阻斷“打新—倒掛套利—短期變現”的投機鏈。但五年后的今天，這一底層邏輯已發生質變。
首先是“買到即賺”的倒掛紅利收窄。 以徐匯濱江為例，2023年云錦東方三期開盤約13.2萬/㎡時，二手成交超20萬/㎡；而2026年，新盤安瀾上海均價升至近17.9萬/㎡，二手成交僅18-19萬/㎡，價差基本抹平。當一二手價格接軌，套利空間壓縮，投機沖動自然退潮。
其次是市場從“普熱”轉向“個盤熱”。 2026年3月全市31個新盤開盤，僅2個觸發限售；遠郊認籌率能過50%已屬不易。即便是前灘板塊，公館·瀾墅認購火爆，僅數百米外的濱江道首開122套卻只網簽30套（去化25%）。
如今的“限售盤”更多是產品力、地段等綜合優勢的勝出，而非2021年那種無差別的狂熱“打新”。
03.
流動性的“門鎖”該不該開？
當下的政策語境充滿張力：
一邊是降門檻、提公積金額度、換購免稅等“開路”措施，全力釋放需求、激活置換；另一邊，限售仍在“鎖死”流動性。
許多2021-2022年的業主因子女上學、工作調動需換房，卻被5年大鎖卡在原地。然而，全盤取消也存爭議：核心區熱盤若完全撤防，會否引投機回潮，加劇市場分化？
更務實的路徑或許是“因區施策，梯度松綁”： 核心區熱盤保留約束，防止資金過度聚集；外環外及遠郊（此處解禁房源占比超60%）則可適度松綁，讓積壓的置換需求流動起來。限售的答案，不再是簡單的“有”或“無”，而是“限哪里、限多久、對誰限”。
當樓市步入價值分化時代，“限售”作為應急工具，正面臨從“一刀切封鎖”向“精準化調節”的職能轉變。
這不僅是對政策的考問，也是對市場理性的一次回歸測試。
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