征收農(nóng)村集體土地不同于征收國(guó)有土地上房屋，其征收程序有著很大的區(qū)別，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也有很大的差異，而且征收農(nóng)民集體土地，也會(huì)直接關(guān)系著眾多老百姓的切身利益，所以對(duì)于征收農(nóng)民集體土地，我國(guó)對(duì)此有較為詳細(xì)的法律規(guī)定，所有的征收項(xiàng)目，相關(guān)部門在推進(jìn)過(guò)程中，都要嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行，任何人、任何單位都不得違反。

　　只不過(guò)，在實(shí)踐過(guò)程中，土地征收中往往還存在著各種問(wèn)題，侵害老百姓合法權(quán)益的行為也是時(shí)常上演著，比如說(shuō)最常見的就是征收方以各種理由降低征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，或者是以各種方法迫使被征收人搬遷。除此以外，在很多征收項(xiàng)目中都還明晃晃地存在征收程序違法，違法用地的情況。凱諾律師就結(jié)合自己的辦案經(jīng)驗(yàn)，整理出了以下幾種在土地征收中常常存在的違法用地行為，廣大被征收人在征收中一定要注意。

　　一、未批先占

　　未批先占是土地征收中最為常見的違法用地情形之一。從實(shí)踐過(guò)程中來(lái)看，極個(gè)別的征收方往往會(huì)在未辦理任何審批手續(xù)的情況下，直接占用農(nóng)村集體土地。想必大家都知道，征收農(nóng)民集體土地與征收國(guó)有土地是完全不同的。征收農(nóng)民集體土地時(shí)，相關(guān)部門必須要先將農(nóng)村集體土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之后，才可以開始建設(shè)。也就是說(shuō)，必須要辦理家用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，在拿到征地手續(xù)之后，相關(guān)部門才能實(shí)際用地。

　　根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

　　按照法律上規(guī)定的，如果沒(méi)有辦理審批手續(xù)，那么相關(guān)部門是不可以直接用地的，否則其用地行為則不符合法律法規(guī)，屬于違法占地的行為，原則上也就侵害了被征收人的合法權(quán)益。所以，凱諾律師這里提醒大家，在遇到土地征收后，一定要審查此次征收項(xiàng)目是否有獲得征地批復(fù)文件，一般如果有的話，相關(guān)部門會(huì)在網(wǎng)站上公開，若網(wǎng)站上都沒(méi)有公布，那此征收項(xiàng)目就很有可能沒(méi)有被批準(zhǔn)，要么就是相關(guān)部門沒(méi)有公布，沒(méi)有公布征地批復(fù)文件，原則上也屬于侵害被征收人知情權(quán)的行為。

　　二、以租代征

　　在土地征收中，以租代征也是較為常見的一種情形。眾所周知，征收方想要拿到征地批復(fù)文件的前提條件之一就是，需要先依法依規(guī)地落實(shí)具體的征收程序，包括發(fā)布土地征收預(yù)公告、補(bǔ)償安置方案，告知被征收人具體的征收事項(xiàng)，與被征收人就補(bǔ)償事宜進(jìn)行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，落實(shí)具體的征收補(bǔ)償工作等等。

　　在這些前期的征收程序都落實(shí)到位之后，那么征收方才可以申請(qǐng)征地，但落實(shí)這些法定程序，往往需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，尤其是在此過(guò)程中，若存在當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的情況，就有可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)限期的延長(zhǎng)征收時(shí)間。所以從實(shí)踐過(guò)程中來(lái)看，有的征收方為了規(guī)避審批手續(xù)，甚至為了降低征收成本，通常就會(huì)采取“以租代征”的方式來(lái)代替征收，即相關(guān)部門直接與村集體簽訂土地租賃合同，由村委會(huì)按照土地租賃合同的約定的租金給予村民一定的土地租賃費(fèi)。

　　不過(guò)，需要大家明白的是，以租代征是法律禁止的，是不合法。根據(jù)《土地管理法》等法律規(guī)定，想要永久性占用土地，那么必須要以土地征收的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。需要再次強(qiáng)調(diào)的是，以租代征是征收方慣用的，規(guī)避審批手續(xù)的一種行為，其目的就是想要盡快實(shí)現(xiàn)征收。所以，凱諾律師需要大家注意的是，在遇到土地征收后，一定要注意是此次征收中是否存在以租代征的情況，若遇到土地被村委會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織把土地租賃給征收方，建議被征收人一定要盡快向上一級(jí)有關(guān)部門投訴、舉報(bào)，或者是審查查處。

　　三、騙取征地手續(xù)

　　因公共利益需要征收農(nóng)民土地時(shí)，相關(guān)部門必須要通過(guò)合法的手段來(lái)獲得征地批復(fù)文件。只不過(guò)實(shí)踐過(guò)程中，極個(gè)別的征收方為了能盡快拿到征地批復(fù)文件，便會(huì)采取欺騙的手段來(lái)拿到征地文件，比如說(shuō)所提交的材料與實(shí)際不符，征地面積被擅自擴(kuò)大，征收目的明明是為了商業(yè)開發(fā)，卻在辦理審批手續(xù)時(shí)說(shuō)成是因公共利益需要，又或說(shuō)是，征收程序明明沒(méi)有落實(shí)到位，相關(guān)補(bǔ)償明明沒(méi)有專戶存儲(chǔ)、專款專用，可在辦理審批手續(xù)時(shí)，卻全都予以肯定，相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)也都落實(shí)到位等等。

　　對(duì)此，凱諾律師提醒大家，在土地征收中一定要審查是否存在以欺騙手段騙取征地手續(xù)的情形，若發(fā)現(xiàn)征地手續(xù)不合法，那么一定要向上一級(jí)有關(guān)部門投訴、舉報(bào)。一般采取欺騙手段或者是超越職權(quán)批準(zhǔn)用地的，相關(guān)部門所獲得的征地批復(fù)文件是無(wú)效的。

　　根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，土地征收與被征地農(nóng)民的利益息息相關(guān)，所以在遇到土地征收后，一定要注意具體的征收細(xì)節(jié)，及時(shí)了解相關(guān)的法律法規(guī)，一旦發(fā)現(xiàn)征收程序、征收細(xì)節(jié)沒(méi)有落實(shí)到位，沒(méi)有保障自己在征地拆遷中的各項(xiàng)權(quán)益，或者是發(fā)現(xiàn)土地征收沒(méi)有辦理審批手續(xù)，相關(guān)部門采取以租代征的方式實(shí)際占用土地等，建議被征收人盡快收集相關(guān)的證據(jù)材料，若有必要，盡快通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。