（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

【案情回顧】

周氏三姐弟（大姐周琴、二姐周梅、弟弟周強(qiáng)）父母遺留一套一號房屋，房屋原為單位公房，后續(xù)參與房改購房。1998年，姐弟三人協(xié)商借大姐周琴的名義購買該房屋，同時簽訂書面協(xié)議，明確：房屋由姐弟三人共同出資、共同繼承、平均享有產(chǎn)權(quán)，任何房屋處置，必須經(jīng)至少兩人同意，不得單方擅自出售。

購房過程中，二姐周梅出資3萬元，剩余房款由大姐周琴補(bǔ)足，房屋最終登記在周琴名下。母親去世后，房屋對外出租，租金交由無固定收入的周琴補(bǔ)貼生活，姐弟三人多年相安無事。

2014年，大姐周琴在未告知、未征得兩個妹妹同意的情況下，私自將共有一號房屋以290萬元價格出售給第三人，并完成過戶登記。

得知房屋被私自變賣后，周梅、周靜多次與周琴協(xié)商賠償無果，無奈訴至法院，要求周琴及其家人賠償房屋損失、利息及間接損失。

庭審中，周琴辯稱：兩份共有協(xié)議是被欺騙簽署，并非真實意愿，房屋是自己的夫妻共同財產(chǎn)，與妹妹無關(guān)；同時主張兒子周浩只是代收房款，未占用款項，無需承擔(dān)任何責(zé)任。

【法院判決】

1、大姐周琴及其配偶，分別賠償二姐周梅、三妹周靜各90萬元及對應(yīng)利息；

2、兒子周浩無需承擔(dān)賠償責(zé)任；

3、駁回雙方其他全部訴訟請求。

【核心裁判理由】

1、共有協(xié)議合法有效，三方共有關(guān)系成立

姐弟三人簽署的出資協(xié)議、遺產(chǎn)處置協(xié)議，均為本人簽字確認(rèn)，真實有效。周琴主張協(xié)議系被騙簽署、倒簽偽造，但無任何證據(jù)佐證，司法鑒定也無法推翻協(xié)議真實性，因此法院認(rèn)定房屋為三姐弟共同共有。

2、單方私自賣房構(gòu)成侵權(quán)，必須賠償

協(xié)議明確約定房屋處置需多人同意，周琴擅自出售共有房屋，嚴(yán)重侵害另外兩名共有人的合法權(quán)益，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、賠償標(biāo)準(zhǔn)以實際賣房所得為準(zhǔn)

原告主張按照房屋市場高價索賠，法院不予全部支持。結(jié)合房屋實際成交價290萬元，同時考量購房時使用了周琴夫妻工齡優(yōu)惠，法院酌情判定三姐妹均分權(quán)益，各自賠付90萬元及利息。

4、子女代收房款不擔(dān)責(zé)

周琴兒子僅臨時代收房款，后續(xù)已將全部款項轉(zhuǎn)回母親賬戶，未私自占有、使用售房款，無需承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

【律師普法提醒】

1、親屬共有房產(chǎn)，口頭約定不靠譜，書面協(xié)議是關(guān)鍵

家庭共有房屋、借名購房，一定要簽訂書面協(xié)議，明確出資比例、產(chǎn)權(quán)歸屬、處置規(guī)則，避免親屬反目、無據(jù)維權(quán)。

2、共有房產(chǎn)，單方無權(quán)擅自出售

多人共有房屋，無論登記在誰名下，單方私自售賣、抵押、出租，均屬于侵權(quán)行為，其他共有人有權(quán)起訴索賠。

3、索賠以實際損失為核心，漫天高價索賠不被支持

房屋被私自出售，法院一般以實際成交價為賠償基準(zhǔn)，而非后續(xù)市場溢價，切勿盲目主張高額賠償，增加訴訟成本。

4、僅代收款項、未獲利的親屬，無需承擔(dān)連帶責(zé)任

子女、親屬臨時經(jīng)手房款，全額轉(zhuǎn)出、未截留獲利的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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