來源：市場資訊

（來源：智谷趨勢Trend）

作者 | 掘金醬

5月22日，日本文部科學省與厚生勞動省公布了一組數(shù)字：

截至4月1日，2026年春季畢業(yè)的本科生就業(yè)率為98.0%，與2025屆及2018屆持平，創(chuàng)1997年開展調(diào)查以來第二高。在勞動力短缺背景下，求職市場持續(xù)呈現(xiàn)學生占優(yōu)勢的“賣方市場”格局。

細看數(shù)據(jù)，性別差異首次反轉(zhuǎn)：男生97.5%，女生98.7%。文科98.0%，理科98.1%。高中畢業(yè)生就業(yè)內(nèi)定率也達97.9%。

換句話說，從18歲的高中生到22歲的本科生，幾乎每一個想工作的年輕人，都拿到了offer。

找到工作之后，獨立生活的第一步就是租房。這些年輕人會涌向哪里？

數(shù)據(jù)顯示，東京2025年15-29歲年輕人口凈流入約9.8萬人，創(chuàng)20年來新高，20-24歲群體仍是流入主力。東京，仍虹吸了大量年輕血液。

每年1-3月，東京基本都會出現(xiàn)“租房荒”，2026年初也不例外——年輕一輩3月畢業(yè)或轉(zhuǎn)職、4月入職或入學，集中找房導致一室難求。

租金最能說明問題：2026年1月，東京23區(qū)單身公寓租金連續(xù)上漲20個月，平均掛牌租金同比漲11.1%，至10萬7658日元（約合4738元人民幣）。通脹的背景下，搬家費及管理費上漲，使租客更傾向長期居住同一房源。

這里有一條清晰傳導鏈：就業(yè)率98% → 收入穩(wěn)定 → 租房剛需 → 租金有支撐。

東京房東，穩(wěn)了，也笑了。

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一直以來，都有人好奇，日本憑什么能把就業(yè)穩(wěn)得這么死？，也有人認為，少子老齡化，沒人干活了嘛。

這話對，也不對。

在經(jīng)歷了泡沫破裂后，日本真正叫人沒想到的，是在“保經(jīng)濟”和“保就業(yè)”之間，果斷選擇了后者——哪怕經(jīng)濟貼地了很多年，日本依然盡量把就業(yè)穩(wěn)住了。

結(jié)果就是：GDP不怎么漲，但失業(yè)率始終不算高；工資漲得慢，但社會還維持著該有的秩序。

這背后靠的是幾套很典型的“日本式穩(wěn)就業(yè)邏輯”——

首先，是“企業(yè)寧可少賺錢，也不輕易裁員”。90年代泡沫崩盤后，日本很多企業(yè)利潤暴跌，但大多公司第一反應(yīng)不是裁員，而是降獎金、減加班、凍結(jié)漲薪。

因為在日本傳統(tǒng)企業(yè)文化里，“終身雇傭”很重要。尤其大企業(yè)，會覺得大規(guī)模裁員是一種社會責任問題。

于是就出現(xiàn)一個很典型的日本現(xiàn)象：美國公司一虧錢先裁人，日本公司一虧錢，先讓老板降薪。大企業(yè)甚至會把員工先“養(yǎng)著”，哪怕有些崗位未必高效，這就是日本后來長期存在的“低生產(chǎn)率就業(yè)”。

第二，政府不斷創(chuàng)造“服務(wù)業(yè)崗位”。制造業(yè)收縮了，日本就瘋狂發(fā)展零售、物流、養(yǎng)老、護理、餐飲等行業(yè)。

為什么日本便利店能密到離譜？本質(zhì)上，這些行業(yè)已經(jīng)直接變成就業(yè)蓄水池。日本很多年輕人雖然工資低且漲得慢，但“總能找到工作”。

第三，東京持續(xù)虹吸年輕人。地方經(jīng)濟不行，但東京一直在創(chuàng)造崗位。

日本沒有出現(xiàn)“大城市空心化”，反而越來越集中。年輕人畢業(yè)后繼續(xù)往東京、大阪流。企業(yè)總部、金融、互聯(lián)網(wǎng)、服務(wù)業(yè)，也越來越往核心都市集中。

之前笑話日本人一輩子租房，卻忘了，能租房的前提，是有持續(xù)收入。

東京租房市場能夠保持長期穩(wěn)定，從來不靠“炒房邏輯”，就是依賴就業(yè)人口長期流入。只要年輕人持續(xù)涌進東京，單身公寓、小戶型、合租需求就會一直在。

第四，是日本很早就接受了“低增長社會”的現(xiàn)實。不再追求“全民暴富”，轉(zhuǎn)而追求低失業(yè)、社會穩(wěn)定、通脹溫和、城市正常運轉(zhuǎn)。

所以很多曾去過日本旅游的人會發(fā)現(xiàn)，過去幾十年雖然總被說“掉隊”，但東京核心區(qū)房價、租金、商業(yè)，其實并沒有很多人想象中那么慘。

因為真正支撐城市的從來都是：有沒有穩(wěn)定工作的人。

直至今天，外界始終很難評判，日本花光力氣保一代人就業(yè)，到底對不對？

一方面，這確實換來了經(jīng)濟低迷期的穩(wěn)定，另一方面，卻又讓日本長期溫吞不前，年輕人缺乏職場話語權(quán)，屢屢錯失風口。

但至少有一點已經(jīng)得到證實，日本驗證了“就業(yè)率”對于房地產(chǎn)的意義。

一旦年輕人沒有工作，城市就會失去租客；沒有租客，商業(yè)會空；商業(yè)空了，房地產(chǎn)最終也會失去支撐。

用年輕人的就業(yè)，去為房地產(chǎn)盡可能地“止血”，這是日本過去幾十年做的事。

而今天，日本似乎開始收獲這套邏輯的結(jié)果。

98%的就業(yè)率背后，不只是數(shù)字，而是另一場資產(chǎn)故事的起點。

對年輕人意味著職業(yè)穩(wěn)、收入有保障、生活能落地；對東京租賃市場則意味著持續(xù)不斷的新租客。

他們當中的大部分人，會租1R和1K的單身公寓，會住20平方米的小房子，會擠山手線，會每天通勤，形成天然租客池。

東京真正厲害的地方，在于經(jīng)歷一連串大起大落之后，依然能持續(xù)吸引年輕人進城、工作、租房。

所以，現(xiàn)在海外投資者重新看東京時，目光早已從“房價還能漲多少”移開了，他們開始看：

這座城市有沒有持續(xù)流入的年輕人？就業(yè)基本面夠不夠穩(wěn)？租客能不能長期住下去？租金還有沒有上漲空間？

如果這些都成立，那么東京23區(qū)的住宅公寓，其實就是一種非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流資產(chǎn)。

對于幾十萬人民幣起步的投資者來說，試水東京的投資路徑其實已經(jīng)非常清晰。

? 預(yù)算：50-150萬人民幣（約1000-1600萬日元），可買東京23區(qū)15-25㎡1R/1K公寓；

? 地段：山手線沿線或副都心線通勤干線周邊，靠近高校和企業(yè)；

? 目標客群：剛畢業(yè)大學生、單身白領(lǐng)，租約穩(wěn)定、換房頻率低；

? 租金回報：年回報率穩(wěn)定3%~5%，空置率低，現(xiàn)金流穩(wěn)；

? 多樣化組合策略：多套小戶型分散風險，覆蓋不同區(qū)域和租客群體，同時享受東京核心區(qū)資產(chǎn)增值潛力；

簡而言之，當一座城市的年輕人幾乎全員就業(yè)，租賃基本盤就很難動搖。

對海外投資者來說，核心資產(chǎn)持續(xù)收租這一點，比任何宏觀故事，都更重要。