北京
前兩天，北京土拍久違地燃了一把：
16%溢價。
這個數字放在幾年前或許不算驚艷。但在當下的北京，這是今年北京土拍市場中，參與房企最多、溢價率最高的一宗地。
從地段上看，蒲黃榆地塊幾乎挑不出毛病：緊貼東城區，距離天壇公園只有1公里。周邊配套熟透了，對面就是商場，學校、醫院、公園全部步行可達。
更絕的是，它距離雙地鐵交匯的蒲黃榆站，只有區區300米。
在今天的北京，這樣的配置挺夯的。
但它最勾人的地方，其實是不起眼的身段：
建筑面積不到兩萬平方米。
因為地塊小，起拍價被壓到了可愛的9個億。
對于開發商來說，這不僅意味著極低的資金壓力，更意味著極高的確定性。
蒲黃榆周邊幾乎全是上世紀90年代的老小區，多年沒有新盤上新，這區區一兩萬方的體量，幾乎已經提前鎖定了周邊一大批嗷嗷待哺的本地置換客戶。
這種新手友好、穩賺不賠的特性，迅速吸引了保利、招商、綠城等頭部央國企。甚至，連久未露面的民企也罕見地來了兩家：
大華和福鑫（河北鑫界）。
這兩家民企，都是北京土拍市場的老熟人。
當年北京土拍還要靠搖號上岸的瘋狂年代，他們就曾是積極的參與者。
大華是上一輪朱辛莊熱潮里，最后一個吃到紅利的民企——2023年9月，大華啟宸府開盤當天售罄。
而河北鑫界也曾在2024年以25%的溢價率拿下東城金魚池地塊，只不過受限于文物保護，項目至今仍在靜候開發。
但這一次，在蒲黃榆地塊上，河北鑫界沒有猶豫，從拍賣一開始就迅速跟進，哐哐抬價，最終如愿將這塊香餑餑收入囊中。
蒲黃榆地塊的火爆并不是孤例。如果我們把視線拉長就會發現，最近一個月，豐臺的供地思路發生了極其明顯的降維轉變：
小體量、高適配、精準打擊。
今年豐臺拿得出手的兩個高溢價地塊——太平橋地塊和蒲黃榆地塊，套路如出一轍：都在二環邊，都有成熟配套，都瞄準了本地龐大的置換基數。
至此，全國土拍溢價的一個新公式，正式宣告誕生：
黃金地段、面積小、配套成熟。
這套“Mini土拍”公式，正在成為全國各大城市心照不宣的通關密碼。
先看供地端的自我修正。半個月前，深圳展開了大范圍的規劃調整，目的很明確——從密密麻麻的產業規劃中，擠出住宅地塊。
龍崗回龍埔原先的一塊工業用地，被硬生生一分為二，屬性調整為住宅；福田香蜜湖安托山片區的商業用地，也被調整為了住宅。
這一通操作下來，為市場騰出了近20萬方的住宅體量，且全部切成了易于消化的小拼盤。
緊接著，本周二，廣州政府也公開表態：今年廣州將主推“小而美、小而精”的優質地塊。未來的土拍不再是扎堆大干快上，而是差異化供地、配套先行，根據人口和需求精準配置。
小而美地塊的溢價率，戰績可查。去年年底出讓的福田梅林東林工業區舊改地塊，如今的臻云雅苑，不足5000平的小地塊，溢價率高達65%。
上個月底出讓的南京江寧百家湖地塊，出讓面積8600多平，溢價率28%。
而就在昨天上午，上海土拍更是創下了年內的溢價新高：
35.6%！
創造這個奇跡的，是虹口區的瑞虹新城地塊。
這塊地位于上海內環內，周邊環繞著頂級住宅、頂配商業、教育和醫療資源，且該板塊近年來幾乎斷供。最關鍵的是，它的出讓面積只有7000多平方米。
7000平米，放在以前可能只是大盤的一個小邊角料，但在今天，它引來了15家主流央國企的瘋狂圍獵。
在經歷了整整63輪的貼身肉搏后，上海城投以19.3億元將其艱難拿下，樓面價高達10.8萬元/平米，不僅刷新了虹口宅地單價紀錄，也成為了：
今年上海單價地王。
在過去長達數年的行業調整期中，我們習慣了看到開發商為了活下去，用令人驚嘆的速度去迭代產品、卷戶型、卷精裝。
而現在，為了穩住市場，政府主導的供地游戲規則，終于也完成了它的供給側改革。
千畝大盤的宏大敘事徹底成為歷史，屬于微雕時代的精品土拍，拉開序幕。
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