當(dāng)下樓市，不僅新房去化速度放緩，大量存量房源也面臨流通不暢、去化困難的難題。

即便各地因地施策，通過優(yōu)化交易政策、國(guó)企收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化、老舊小區(qū)提質(zhì)、結(jié)合城市更新去庫(kù)存等多種方式，存量房源庫(kù)存依然高企。

在此背景下，鹿城想出了一個(gè)新解法，就是改變用途——住宅改康養(yǎng)。

具體怎么回事，一起看看。

以往，地方國(guó)企收購(gòu)存量住宅，大多用作保障性租賃住房。

而這一次，鹿城換了新思路。5月27日，溫州市鹿城區(qū)國(guó)有控股集團(tuán)有限公司就溫州國(guó)際智慧康養(yǎng)社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)布招標(biāo)公告。

圖源鹿城區(qū)資源資產(chǎn)服務(wù)有限公司

根據(jù)公告顯示，智慧康養(yǎng)社區(qū)改造提升工程選址位于鹿城區(qū)七都街道熙江名邸、江麟雅苑小區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目總投資約13億元，中標(biāo)人作為本項(xiàng)目投資人，籌措項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)資金。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，運(yùn)營(yíng)期27年。

項(xiàng)目改造提升總建筑面積65655平方米，改造提升智慧康養(yǎng)住房62655平方米、配套居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)1000平方米、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合康復(fù)中心2000平方米。設(shè)置康養(yǎng)房間706套，設(shè)置康養(yǎng)床位1209張，醫(yī)養(yǎng)設(shè)備購(gòu)置1項(xiàng)，康復(fù)設(shè)備購(gòu)置1項(xiàng)。

可見相關(guān)部門的選址也很講究，兩個(gè)小區(qū)均位于七都島，島上環(huán)境宜居、居住氛圍純粹，與市區(qū)距離適中、交通便捷，先天條件十分契合康養(yǎng)社區(qū)的定位。

兩個(gè)小區(qū)均為剛建成不久的新房，熙江名邸位于玉甌源南側(cè)、江麟雅苑位于江著觀邸西側(cè)，周邊的日常生活配套稍弱，便利性不足。

圖源百度地圖

其中，熙江名邸2024年4月開盤，主力面積約77-115㎡，均價(jià)約2.1萬元/㎡，共830套住宅。或許是定價(jià)太高，該小區(qū)在2025年5月調(diào)整價(jià)格，將均價(jià)調(diào)整到1.5萬元/㎡。

熙江名邸實(shí)拍圖

江麟雅苑2022年8月開盤，主力面積約74-113㎡，均價(jià)約2.1萬元/㎡，共537套住宅。

江麟雅苑實(shí)拍圖

為什么這個(gè)項(xiàng)目會(huì)選擇七都？

首先，七都島近年來新房供應(yīng)量大，部分項(xiàng)目去化周期長(zhǎng)。與其長(zhǎng)期空置或低價(jià)出租，不如由國(guó)資收購(gòu)改造為康養(yǎng)住房，既盤活存量，又提升資產(chǎn)價(jià)值。

圖源網(wǎng)絡(luò)

其次，溫州人口老齡化明顯，將存量住宅改成康養(yǎng)住區(qū)也就不奇怪了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年2月，溫州老年人口達(dá)到200.11萬，占比達(dá)24.18%。而鹿城區(qū)60周歲以上老年人口達(dá)21.13萬人，占全區(qū)總戶籍人口的26.3%，占比不低。

圖源區(qū)民政局

當(dāng)然，這條改造之路也面臨不少挑戰(zhàn)。

首先是小區(qū)融合的問題。公告顯示，改造面積（約6.56萬方）約占兩個(gè)小區(qū)總住宅建面（約15.3萬方）的43%。這意味著，這兩個(gè)小區(qū)將變成普通居民與康養(yǎng)老人混住的社區(qū)，不僅日常物業(yè)管理難度增加，對(duì)社區(qū)居住氛圍、未來二手房?jī)r(jià)都有一定影響。

其次是適老化的改造。雖然兩個(gè)小區(qū)房齡很新，但在設(shè)計(jì)之初主要面向剛需或改善家庭，并非專業(yè)的康養(yǎng)戶型。要在不破壞主體結(jié)構(gòu)的前提下，進(jìn)行無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、醫(yī)養(yǎng)管線的大規(guī)模改造，技術(shù)難度和成本都不低。

最后是市場(chǎng)接受度。13億的投資，3年的建設(shè)期，最終的服務(wù)價(jià)格幾何？是走高端路線還是普惠路線？如果定價(jià)過高，普通家庭難以承受；定價(jià)過低，又難以覆蓋巨額的運(yùn)營(yíng)成本。

總之，鹿城“存量住宅改康養(yǎng)”是盤活樓市庫(kù)存的一次創(chuàng)新嘗試。至于未來能否順利落地、長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)，有待時(shí)間來檢驗(yàn)。