大家好，我是地產高富帥。

在房地產深度調整的這幾年，規模型民營成為重災區，也是暴雷房企的核心成員，國央企逐漸成為主流市場的主導者。

隨著市場的慢慢復蘇，許多曾經的出險房企也都慢慢看到了希望。債務重組與新業務轉型成為這一時期核心命題，穩健民營房企也陸續開啟第二輪發展戰略。

反觀國央企陣營，這幾年頭部四大央企橫掃大多數城市土地市場，形成了壓倒性優勢，國央企之間的差距也開始加大，進一步形成了寡頭化趨勢。

隨著市場化競爭加劇，很多早期高周轉時代看似表現正常的央企巨頭，并沒有在調整期建立自己的特特護城河，虧損不斷，陷入持續的經營高壓。

不少曾經濃眉大眼的央企巨頭，盡管家底厚實，卻未能發揮其應有優勢，在行業第二輪轉型期遭遇瓶頸，其中大悅城控股，最令人惋惜。

高管變動頻繁：80后管培生上位

這幾年行業急速更新換代，早已經從高周轉時代轉型到現階段的精細化運營階段，央企陣營的領導班底換屆也越發頻繁。

地產中央陣營中，大悅城是近幾年高管變動最多的一家，從集團董事長到總經理，這幾年動靜很大，與近四年業績低迷不無關系。

從2024年開始，大悅城啟動大規模人事調整，原董事長陳朗卸任后，中糧系老將姚長林接任，公司同步將七大區域公司精簡至四大，東北、浙江、華中等多個區域板塊撤并調整。

大悅城控股集團董事長姚長林

這種大規模的組織架構調整，本是為了精簡層級、提升效率，但頻繁的高管變動，反而導致了戰略的不連貫。

加上本身大悅城的業績一直都低迷，這幾年鮮有出圈項目，而開發業務作為大悅城的絕對壓箱石業務，絕不能有任何閃失，急需要一位真正懂行服眾的高管領導群雄。

就在近期，大悅城控股官宣了一個重要任命：前大悅城控股副總經理田佳琳正式扶正，擔任大悅城控股總經理，成為姚長林的左膀右臂。

田佳琳，1980年5月出生，學歷亮眼，取得過清華大學水利學院水利水電工程專業工學碩士。

在基層做到集團二號位，級別和職位都邁上了一個新臺階。

除了華南地區之外，他還到過大悅城的上海公司，從總經理助理晉升至副總經理，迎來了職業生涯真正意義上的轉折點。

大悅城控股集團總經理田佳琳

田佳琳于2020年4月正式擔任西南區域公司總經理一職，這一年他恰好40歲，因此作為央企高管來說，是屬于絕對的青年才俊。

2021年9月之后的五年多時間里，田佳琳出任大悅城副總經理，直到近日成為公司總經理。

很顯然，作為財務出身的大悅城控股董事長姚長林，也需要一位長期在業務一線的副手，本次提拔屬于央企的常規操作。

這幾年整體大悅城四大區域的表現來看，田佳琳管轄的西南大區與北方大區，都有不錯的項目入市，大悅城品牌的關注度逐年提升。

作為80后，田佳琳登頂央企地產二號位，可謂是現階段國央企中的佼佼者，但是接下來如何扭轉大悅城低迷的勢頭，就要考驗這位嫡系的智慧了。

巨虧百億背后：核心競爭力的缺失

說到大悅城，很多人絕對不會陌生，曾經是商業地產的絕對標桿之一，也是國內最先開啟年輕化審美的央企巨頭之一。

當年的北京朝陽大悅城，可謂是一戰成名。在當時年輕消費群還未撐起商業半邊天的年代，大悅城瞄準了這一未來發展群體。

在購物中心的傳統打法下，大悅城在消費體驗層面首創了“年輕潮流體驗中心”的全新概念，在北京市場迅速起飛，成為那個時期超級IP的代表。

大悅城控股背后的母公司實力雄厚，也是深耕大消費領域的超級央企。作為世界500強中糧集團旗下的旗艦地產品牌，大悅城出身注定注定不凡。

在央企陣營，大悅城地產也是曾經的行業知名房企，特別是大悅城并購了中糧地產之后，曾經的“大悅城”是唯一能夠比肩”華潤萬象城“的頂尖商業IP。

十年過去了，大悅城似乎已經完全掉隊。曾經無論是在住宅領域還是在商業地產領域都有佳作的王牌央企，這幾年確實沒落了。

早在2025年，大悅城地產直接在港交所退市，也就意味著大悅城控股對地產開發，商業運營兩大核心業務進行了系統化整合。

翻開這幾年大悅城地產的年報，港股上市公司平臺的含金量逐年消失，其“母公司控股+港股上市”的模式也曾導致治理效率低下，最終選擇私有化終結內耗。

這一番操作之后，中糧系旗下唯一的地產上市平臺就只有大悅城控股，行業深度調整的這幾年，大悅城始終沒有逃過一個命運：虧損。

近四年來，大悅城旗下房地產開發業務持續收縮，以存量去化為主，已經很少能看到有新項目入市，地產板塊的員工減少也在持續。

加上這一波退市風波之后，大悅城也正在從開發商逐步轉型純的資產運營商，重點在發展商業地產資管業務，進一步擴寬利潤空間。

熟悉大悅城內部的人應該知道，大悅城是如何從商業地產標桿到多年虧損，其本質上還是企業內部管理核心的問題，長期吃老本，內部人才培養體系匱乏。

大悅城控股曾經在2019年制定的“三年銷售規模破千億”計劃，當下，這個目標似乎早已經被人淡忘。

如今到了2025年末，大悅城地產在營商業項目有37個項目（含輕資產和非標準化產品），其中，大悅城購物中心（含輕資產，即輸出管理的項目）24個。（來源：年報）

與早期齊頭并進的華潤置地，已完全被拉開差距，甚至可以說是遭遇碾壓。

商業地產已經到了優勝劣汰的行業大洗牌時代，沒有精細化的管控與超強的人才培訓體系，是完全沒法支撐規模化發展的，大悅城在這一塊存在嚴重短板

首先，作為央企本身，大悅城不管是商管還是地產板塊，待遇肯定都不會很高，加上這些年很少有外聘職業經理人高管，多數還是中底層社會招聘為主，高管幾乎都來自自身管培生為主。

2021年之后，大悅城員工就開始各種爆料大悅城拖欠工資等情況，加上后續虧損多年，區域合并也不少，因此在這幾年雇主品牌方面，大悅城基本上已經跌入谷底。

作為世界500強央企集團，中糧系仍帶有傳統國企的鮮明特征，決策鏈條較長，管理模式相對傳統，缺少市場化扛打的體系支撐，因此大悅城發展至今仍然還是比較原始的管理模式。

內部離職員工也多次爆料，公司各個專業模塊，區域公司都是各自為政狀態，幾乎無交集可言，任何決策都是領導一句話的事情，專業經理人價值點，無法得到體現。

或許這也是大悅城骨子里的自信，自己對市場化人才沒有吸納的渴望，反正背鍋俠總不會缺。

另一方面，大悅城此前曾有高管因個人違紀違法問題受到法律懲處，另有管理人員主動說明問題，暴露出企業內部監督與合規管理機制曾存在不足。

這些高層管理上的波折，無疑對公司經營帶來了額外壓力。

部分管理人員進取心不足，疊加管理機制與市場化要求之間的不匹配，被認為是導致大悅城逐漸遠離主流競爭陣營的核心內因。

即便有集團強大的資源背書，僅僅依賴于此，也難以支撐一家企業的持續領先。

時代的公開課

復盤大悅城，我們談論的從來不是一家公司的興衰，而是一種模式的破產。

它用十余年時間證明了兩件事：第一，再深厚的家底，也填不滿管理機制上的沉疴；第二，再響亮的IP，也經不起組織能力的持續透支。

當“央企信用”成為唯一的護城河，護城河本身就成了最脆弱的泡沫。

今天，行業站在第二輪轉型的十字路口。

國央企陣營看似穩坐釣魚臺，實則分化已悄然加速——誰在真正構建市場化能力，誰仍在依賴資源慣性，時間會給出最殘酷的答案。

今天就聊到這里，對大悅城有何評價？歡迎留言討論。