2026城市更新加速，一線城市原住民身家看漲

別光顧著羨慕！廣州上海舊改，藏著樓市的底層邏輯

廣州荔灣賠償超4萬，上海徐匯預(yù)算超百億，核心是啥？

一線城市的老破小，為啥還是香餑餑？

很多人心里默認(rèn)大規(guī)模拆遷已是過去式，現(xiàn)實(shí)卻給了這種想法有力回?fù)簟?026年5月中旬，廣州荔灣區(qū)政府發(fā)布征收公告，坑口羅沖村約14萬平方米私宅納入范圍。對(duì)村民而言，這不僅是居住變動(dòng)，更是家庭資產(chǎn)的重大躍升。

細(xì)看賠償方案，單房屋賠償單價(jià)已超4萬元/平方米。疊加臨時(shí)安置費(fèi)、貨幣補(bǔ)償及各類獎(jiǎng)勵(lì)，綜合價(jià)值約達(dá)5.6萬元/平方米。這一標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到周邊二手房?jī)r(jià)格兩倍之多。荔灣區(qū)二手房掛牌均價(jià)約2.6萬元/平方米，附近康乃馨苑、廣船鶴園等小區(qū)掛牌價(jià)多在2.1萬至3萬元/平方米區(qū)間。即便對(duì)比新房，該賠償也頗具競(jìng)爭(zhēng)力。萬科理想花地·傲璟單價(jià)約5萬元/平方米，聚龍灣與保利和頌單價(jià)約4.3萬元/平方米。持補(bǔ)償款足以置換更優(yōu)地段、更大面積的品質(zhì)住宅。

上海的行動(dòng)更早。2025年全市13個(gè)區(qū)征地和拆遷補(bǔ)充支出預(yù)算合計(jì)約1341.79億元，較上一年增幅超20%。僅徐匯區(qū)預(yù)算就高達(dá)430.2億元。斜土路板塊東安新村的動(dòng)遷價(jià)格受到廣泛關(guān)注，網(wǎng)傳接近15萬元/平方米。高額補(bǔ)償帶動(dòng)了周邊二手房業(yè)主預(yù)期上調(diào)，市場(chǎng)表現(xiàn)隨之變化。

高額補(bǔ)償并非憑空而來，根源在于土地規(guī)劃價(jià)值的顯著提升。廣州荔灣坑口毗鄰白鵝潭商務(wù)核心區(qū)，該區(qū)域作為城市發(fā)展引擎，軌道交通密集，匯聚高端商業(yè)綜合體。土地經(jīng)整合開發(fā)后，未來溢價(jià)空間可觀。上海斜土路板塊亦如此，片區(qū)曾誕生總價(jià)數(shù)百億的地塊，規(guī)劃涵蓋多元業(yè)態(tài)，未來將形成高端商辦與居住集群。高補(bǔ)償對(duì)應(yīng)著土地未來產(chǎn)出的高預(yù)期。

二線城市采取差異化路徑。杭州浙工新村通過原拆原建，將原有建筑升級(jí)為小高層，住戶面積增加約20平方米，房產(chǎn)價(jià)值得到提升。另一種廣泛推行的是房票安置。拆遷后不直接支付全額現(xiàn)金，而是發(fā)放限定用于購置新建商品房的房票。據(jù)公開信息，該模式已在超90個(gè)城市落地，有助于銜接供需，消化市場(chǎng)庫存。

縣城及農(nóng)村的更新側(cè)重居住條件整合。多地推進(jìn)合村并鎮(zhèn)，將偏遠(yuǎn)村落集中規(guī)劃，農(nóng)戶獲得房屋估值補(bǔ)償及新居住區(qū)宅基地。補(bǔ)償款多用于新建住房，雖難實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)暴漲，但切實(shí)改善了居住環(huán)境與配套設(shè)施。

拆遷持續(xù)推進(jìn)有其深層原因。一線城市需通過更新盤活存量土地資源。核心區(qū)低效使用的城中村與舊廠房，經(jīng)騰挪整理后可實(shí)現(xiàn)連片開發(fā)，引入高附加值產(chǎn)業(yè)，提升土地產(chǎn)出效益與稅收貢獻(xiàn)。同時(shí)，全國大量房齡超30年的老舊小區(qū)面臨設(shè)施老化、功能缺失等問題。實(shí)施拆遷或改造，是直接提升居民生活品質(zhì)的有效途徑。從經(jīng)濟(jì)循環(huán)角度看，建設(shè)活動(dòng)能帶動(dòng)建材、家裝、家電等消費(fèi)，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)。

城市更新正以多元模式展開。核心區(qū)的高補(bǔ)償體現(xiàn)了土地稀缺價(jià)值與長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃潛力。更廣泛區(qū)域的改造則聚焦于居住改善與資源優(yōu)化配置。這既是城市發(fā)展的必然過程，也是民生需求的直接回應(yīng)。對(duì)于持有核心資產(chǎn)的家庭，這是資產(chǎn)保全與升級(jí)的窗口期。對(duì)于所有參與者，這都是提升生活質(zhì)量的契機(jī)。城市面貌的持續(xù)進(jìn)化，最終將惠及每一位居住者。