海成金開郡這個樓盤最近有點火，那這個樓盤到底值不值得買？

我們簡單對項目做一個測評。下一次樓盤測盤老譚再給大家一個完整的測評體系，個人覺得相對全面，供大家參考。

這次就水一篇了，因為問的朋友比較多，簡單分析一下。

這個項目在鴛鴦這個大的板塊。鴛鴦這個大的板塊已經很久沒有出現新的樓盤出來了，所以這個樓盤還是吸引了很多大家的關注。

它總共有六塊地，海成前面剛拿了一塊地，整個現在要打造的是云湖郡的2.0版本。這個板塊很久沒有新的項目出來了，所以這個項目也非常值得期待。

金開大道作為重慶早期的富人區，也已經很久沒有親民價格的好房出現。

前面像金開大道有華潤澐璟，璞印金開，但這些房子都是豪宅，總價500萬起。

海成是金開大道，新盤體量最大的，上車門檻最低的。首開熱銷也可以理解。

然后簡單說下樓盤的優點和缺點都講一下。

先說優點：

第一，大的板塊還不錯，綜合配套能級尚可。

這個房子大的板塊在鴛鴦還是不錯的。

鴛鴦這個板塊也算一個比較改善的板塊，周邊像早期的龍湖藍湖郡是豪宅標桿，周邊的別墅小區也比較多，融科橡樹瀾灣等，生活氛圍可以。

旁邊有兩條軌道線，3號線和5號線，步行到3號線軌道站還是有點遠，到5號線丹鶴站要近些，步行10來分鐘可達。

N37商業，雖不說高端，但業態尚屬豐富。

再加上規劃兩江南開的書包配套，九年制。

臨園博園，生態環境俱佳。

周邊的配套基本沒有問題。這塊地整體平整，以前是力帆汽車的地，居住舒適度沒得問題。

第二，產品綜合性不錯。

這個房子的產品設計各方面不錯，大中庭的圍合式小區，加上水景園林景觀，會所、車庫光廳。

整個小區14棟樓，總戶數652戶，1.7容積率，全2T2戶板式新規好房，比云湖郡小戶型T4產品居住舒適度還是要高些，價格貴點也可以理解。

大中庭，樓間距還挺開闊。

還有一個很大的亮點就是戶型設計。

無論119、129、143還是210，整體的戶型設計海成在持續進化。

而且海成很聰明，更多產品是以119和129平戶型為主，去化會更好，143總價上300萬級了，客戶就會有更多對比選擇。因此首開據說還賣的不錯，賣了100多套。

戶型方方正正，每個房間非常實用，有主臥的平權化，有小的露臺設計，把四代住宅的優勢和新規住宅的優勢兩者結合。這種產品我覺得才是未來所趨。

首開了4棟樓，1#（119平和129平，朝向2期），2#（143平，朝向2期，看湖視野更佳），8#（143平+210平朝湖），9#（119平靠金開大道，吸灰的）。119平和129平不夠賣，還加推了10#樓（119平+129平，朝老小區豐源麗景）。

第三，上車門檻可控。

另外這個房子的價格，單價來講也要2萬，不能說便宜。算上120%的得房率，打個八折，實際的得房單價大概在一萬六。這個價格算一個合理的價格，比云湖郡的房子可能還要稍微貴那么一點點，但鴛鴦板塊整體的居住環境比汽博那邊還是要好一點點，且板式結構。

119的要便宜一些，因為朝馬路，總價可能在180萬起，前面還送一個產權車位。

129的戶型總價在250萬級。143的戶型總價在300萬級。210的價格目前沒有出。

另外就是海成造大城的概念，海成前面拍了二期容積率1.8，體量跟一期差不多，但溢價成交，一期樓面價8300，二期8426，雖說只漲了一點點，也算給客戶營造了一些信心，你看我二期地價都漲了，一期現在就是撿趴活。

海成在營銷這一塊還是很會，后期周邊還有3塊地，海成應該也是虎視眈眈。

海成三板斧，湖景、書包、性價比，拿捏很到位。

再講下項目缺點：

第一個是挨著金開大道，周邊的噪音以及軌道噪音的影響難免。

特別是離軌道更近的樓棟，噪音肯定比較大。

第二個是周邊的豐源麗景這種老房子，視野影響，城市界面不會特別好。

旁邊的建材市場等也是問題。特別是南面的樓棟10#-14#樓這5棟樓離的還是有點近，視野受影響，且這些樓棟是朝北的。

第三個，后期二期以及后續新拍的地有持續的施工，后期會有持續的噪音和粉塵影響。

第四個，整個板塊相對的地理位置非極核，但整體位置在兩江新區還算居中，就近的產業不算特別好，配套能級尤其是商業配套能級（N37）不算特別高。

最近的產業還得靠光電園這些地方，但距離相對要稍微遠一點點，不過5號線過來也沒幾個站，幸福廣場-人和-和睦路-重光-湖霞街-丹鶴，隔了4個站，也還好，能夠承接光電園產業的一部分購買力。

綜上，結合地段、產品、配套，海成金開郡大家買來自己住是不錯的，可以買。

但從TZ的角度不是特別建議，非極核位置，產業承接力偏弱，因為未來花谷新城加上鴛鴦板塊整體有30塊地，未來這些產品全是新規的房子，全是低密度的房子，競爭壓力不小。

你覺得這個房子怎么樣？歡迎評論。

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