陳濤

近期，自然資源部、公安部、國家稅務(wù)總局、國家市場監(jiān)督管理總局和國家金融監(jiān)督管理總局等五部門聯(lián)合印發(fā)文件，提出“深化帶押過戶”改革，有效降低企業(yè)過橋資金負(fù)擔(dān)。實(shí)踐中，在不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)益流轉(zhuǎn)及實(shí)物處置過程中，因涉及不動產(chǎn)抵押，必然要經(jīng)過轉(zhuǎn)移和抵押等多個行政程序，既不方便市場主體辦理，也會在辦理過程中產(chǎn)生風(fēng)險隱患。因此，積極推動“帶押”相關(guān)行政流程改革，將會有效減輕市場主體負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)出高效便民的服務(wù)導(dǎo)向。

“帶押過戶”機(jī)制，核心是合并辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押登記。通常，已抵押不動產(chǎn)在辦理轉(zhuǎn)移登記時，需要籌措資金解除抵押手續(xù)，這無形之中將增加出讓人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。特別是企業(yè)以不動產(chǎn)抵押獲取銀行貸款時，這期間若想處置不動產(chǎn)，往往會借助短期高息過橋資金，財務(wù)負(fù)擔(dān)較高。而受讓人購買不動產(chǎn)后繼續(xù)抵押貸款，也要攜帶相應(yīng)資料和證件辦理抵押登記，并向銀行申請新的貸款，也非常不便利。這次五部門深化“帶押過戶”改革，要求各地因地制宜，靈活采取多種模式，通過合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，借新貸與還舊貸無縫銜接，方便企業(yè)購置各類不動產(chǎn)時，能夠及時享受“帶押過戶”服務(wù)，有效降低企業(yè)過橋資金負(fù)擔(dān)。

“帶押”改革也不限于“過戶”。在城市更新建設(shè)中，危舊房“原拆原建”項(xiàng)目也會涉及“帶押”“改建”的難題。危舊房“原拆原建”必然要經(jīng)歷抵押物滅失。理論上分析，抵押物價值與其實(shí)物形式高度關(guān)聯(lián)，實(shí)物是抵押的先決條件。所謂“皮之不存，毛將焉附”，也就是說實(shí)物滅失了，價值失去了物理載體，抵押無從說起。特別是危舊房“原拆原建”流程較長，“原拆”是前置程序，而“原建”完成時間存在不確定性，這期間抵押權(quán)人要長時間面臨“抵押物滅失”的風(fēng)險懸空。若抵押人在未解除抵押手續(xù)前對房屋進(jìn)行“原拆”，而“原建”后一般會增加房屋面積，房屋權(quán)屬登記將發(fā)生變化，難以保證抵押人將繼續(xù)辦理抵押變更手續(xù)，必然導(dǎo)致抵押權(quán)人承擔(dān)極大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。若抵押人難以在“原拆原建”期間籌措資金解除抵押手續(xù)，導(dǎo)致危舊房“原拆原建”項(xiàng)目難以推進(jìn)。值得稱道的是，在北京市城市更新建設(shè)過程中，針對已抵押房屋的危舊房“原拆原建”項(xiàng)目中，相關(guān)部門高度協(xié)作，在全國首創(chuàng)推出了“四聯(lián)辦”機(jī)制，即一次性并聯(lián)辦理改建前房產(chǎn)抵押權(quán)注銷、改建前房產(chǎn)注銷、改建后房產(chǎn)首次登記、改建后房產(chǎn)抵押權(quán)首次登記，有效消除了抵押權(quán)“真空期”。

這些情況表明，“帶押”相關(guān)行政業(yè)務(wù)說起來很艱難，在現(xiàn)實(shí)中到處碰壁；但“帶押”改革做起來也很容易，只要各部門高度協(xié)同，實(shí)踐中也能做到輕而易舉。不難發(fā)現(xiàn)，“帶押”改革最需要的是要打破部門間壁壘，強(qiáng)化部門間的高度協(xié)同，在現(xiàn)有政策框架下，根據(jù)“帶押”特點(diǎn)及后續(xù)業(yè)務(wù)流程，既要做好行政程序集成的“加法”，優(yōu)化部門間的銜接流程，加快綜合窗口“一窗受理、并行辦理”向“一窗辦理、集成服務(wù)”升級；也要做好現(xiàn)行行政法規(guī)堵點(diǎn)的“減法”，積極破除行政慣性思維的約束，壓縮辦理時限，以“高效辦成一件事”為結(jié)果導(dǎo)向，切切實(shí)實(shí)讓市場主體享受到便利，切切實(shí)實(shí)解決社會民生的實(shí)際問題。

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