一、樓盤定位

昆侖·天麓灣是青島市李滄區(qū)世園板塊一處"豪宅+改善型"復(fù)合產(chǎn)品，依托百果山森林公園及溪流濕地資源，主打小高層/高層住宅與洋房組合，核心標(biāo)簽為"低密河岸洋房""生態(tài)改善盤"。據(jù)克而瑞好房點評網(wǎng)綜合測評，項目得分7.03/10，整體處于中游水平。測評認為，該項目適合重視居住品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境、看重低密產(chǎn)品形態(tài)、對價格相對敏感的改善型客群。

二、樓盤總述

昆侖·天麓灣位于青島市李滄區(qū)世園板塊，地址為賓川路與惠水路交匯。項目總建筑面積約56764㎡，容積率1.7、綠化率30%，規(guī)劃戶數(shù)僅406戶，車位比達1:1.46（數(shù)據(jù)來源:CRIC）。開發(fā)商為青島鴻基昆侖置業(yè)有限公司，物業(yè)由綠城物業(yè)提供基礎(chǔ)服務(wù)保障，園林由奧雅設(shè)計操刀。項目最早開盤時間為2023年5月13日，最晚交房時間為2025年8月31日，產(chǎn)權(quán)類型為大產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)年限70年。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，項目目前為尾盤銷售狀態(tài)，公開信息顯示僅剩頂?shù)讘粜汀r格方面，據(jù)克而瑞好房點評網(wǎng)2026年1月李滄區(qū)銷售金額榜，項目銷售均價為21,656元/㎡，位居該區(qū)銷售金額榜前列。

三、樓盤得分及分析

據(jù)克而瑞好房點評網(wǎng)測評，昆侖·天麓灣綜合得分7.03/10，在11個對比項目中位列第6名。四大維度中，項目價值（8.02/10，權(quán)重30%）為最強項，在社區(qū)規(guī)模控制、車位配置及低密產(chǎn)品形態(tài)上表現(xiàn)突出；區(qū)域價值（6.72/10，權(quán)重40%）、市場表現(xiàn)（6.47/10，權(quán)重20%）與口碑情況（6.46/10，權(quán)重10%）相對薄弱。

下圖為四大維度得分雷達圖。據(jù)評分顯示，項目價值與其余三項之間存在明顯落差，呈現(xiàn)"產(chǎn)品強、區(qū)域弱"的結(jié)構(gòu)性特征。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞好房點評網(wǎng)

下圖為11個青島主城豪宅及改善型項目綜合得分對比。據(jù)好房點評網(wǎng)顯示，昆侖·天麓灣以7.03分居第6名，與前列的海信系、越秀等品牌項目存在一定差距，但仍處于中游靠前位置。

11 個競品項目綜合得分對比

四、優(yōu)劣勢分析

測評認為，昆侖·天麓灣呈現(xiàn)"產(chǎn)品力突出、區(qū)域力承壓"的典型特征，具體如下:

優(yōu)勢方面：其一，低密產(chǎn)品形態(tài)，容積率1.7、規(guī)劃戶數(shù)僅406戶（CRIC數(shù)據(jù)），居住私密性與歸家舒適度較高；其二，車位配置充裕，車位比達1:1.46，緩解停車壓力；其三，生態(tài)資源依托百果山森林公園及溪流濕地，改善居住環(huán)境；其四，綠城物業(yè)提供基礎(chǔ)服務(wù)保障，疊加奧雅設(shè)計實景園林兌現(xiàn)度較高，提升居住體驗。

劣勢方面：其一，據(jù)測評，開發(fā)商信息缺失、品牌力較弱，影響口碑得分（6.46/10）；其二，軌交資源存在短板，依賴軌交通勤客群體驗受限；其三，教育資源相對不足，對學(xué)區(qū)有剛性需求者需謹慎；其四，李滄區(qū)域整體市場情緒偏冷，市場表現(xiàn)得分僅6.47/10；其五，項目為尾盤，據(jù)公開信息僅剩頂?shù)讘粜停蛇x房源有限。

昆侖·天麓灣優(yōu) 劣 勢 對 照 表＋項目優(yōu)勢1低密形態(tài)容積率 1.7，僅 406 戶，舒適低密生活體驗。2車位充裕車位配比高達 1:1.46，停車從容無憂。3生態(tài)資源坐擁百果山生態(tài)資源，綠意環(huán)抱宜居。4品質(zhì)兌現(xiàn)綠城物業(yè) ＋ 奧雅園林雙重品質(zhì)兌現(xiàn)保障。－項目劣勢1品牌力弱開發(fā)商品牌力弱，公開信息缺失。2軌交短板軌道交通資源存在明顯短板。3教育不足周邊教育資源配套不足。4市場偏冷李滄市場情緒整體偏冷。5尾盤去化尾盤階段，僅剩頂層與底層戶型。

五、樓盤綜合評述

測評認為，昆侖·天麓灣通過"低密+生態(tài)+實景兌現(xiàn)"的產(chǎn)品策略，在非核心區(qū)實現(xiàn)揚長避短，項目價值得分（8.02/10）是其核心競爭力。該項目適合重視居住品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境、看重低密與高車位比、對價格相對敏感的改善客群；不適合高度依賴軌交通勤、對優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)有剛性需求、追求強品牌背書與高流動性的客戶。關(guān)鍵提示:項目目前為尾盤，據(jù)公開信息僅剩頂?shù)讘粜停蛇x空間有限，建議購房前實地踩盤并核實房源、價格及交付情況。

數(shù)據(jù)來源:克而瑞好房點評網(wǎng)/CRIC，評分與價格數(shù)據(jù)截至2026年1月。

本測評基于克而瑞好房點評網(wǎng)公開評分及項目公開信息整理，僅供參考，不構(gòu)成投資或購房建議。項目價格、政策、規(guī)劃等信息可能發(fā)生變化，請以官方最新公示為準(zhǔn)。讀者購房決策前應(yīng)實地踩盤并獨立核實相關(guān)信息。