“1萬(wàn)元在杭州買(mǎi)套房”的故事，有了大結(jié)局。

近日，阿里拍賣(mài)平臺(tái)上那套引發(fā)全網(wǎng)圍觀的杭氧宿舍32.07平方米房源，以1萬(wàn)元的價(jià)格起拍，經(jīng)過(guò)49輪競(jìng)價(jià)后，最終以59萬(wàn)元落槌，折合單價(jià)約1.84萬(wàn)元/平方米。

最終報(bào)名的競(jìng)爭(zhēng)者有55位，近2.6萬(wàn)次圍觀、1300多人設(shè)置提醒——熱鬧是真熱鬧，但最終成交價(jià)，卻透著一股清醒——這個(gè)價(jià)格，比開(kāi)拍前不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)的“70萬(wàn)元以內(nèi)算撿漏”還要低一大截。

地段是“王者”

房子是“青銅”

杭氧宿舍的地段，放在杭州“老破小”里算是“天花板級(jí)別”了。

它位于拱墅區(qū)文暉板塊核心，距離地鐵5號(hào)線杭氧站步行僅300多米，杭州嘉里城、長(zhǎng)壽橋岳帥小學(xué)等配套環(huán)繞，周邊被錦尚和品府、中海望廬等一眾次新高端樓盤(pán)“包圍”。一位中介形容：“隔壁每平方米賣(mài)5萬(wàn)多元，它賣(mài)2萬(wàn)元出頭，住在這里，享受的配套和隔壁高端盤(pán)一模一樣。”

杭氧宿舍大門(mén)

但地段的光環(huán)，終究蓋不住房子的“硬傷”。這套39幢6單元102室，一室一廳一衛(wèi)，位于1樓。從拍賣(mài)平臺(tái)提供的圖片來(lái)看，室內(nèi)墻面有臟污，天花板起皮脫落肉眼可見(jiàn)，屋里還留著居住痕跡，沒(méi)完全騰空。唯一能稱(chēng)得上“亮點(diǎn)”的，是一個(gè)被改造成廚房的院子，安了油煙機(jī)和操作臺(tái)，勉強(qiáng)拉高了點(diǎn)實(shí)用面積。

房源內(nèi)部實(shí)拍圖

在東部軟件園上班的95后程序員李枚，租住在杭氧宿舍一套40多平方米的一居室已經(jīng)一年多了，月租金2000元，“住這邊確實(shí)方便，公交地鐵都近。但如果我有200萬(wàn)元買(mǎi)房預(yù)算，不會(huì)考慮這里，寧可買(mǎi)遠(yuǎn)一點(diǎn)的有地鐵的新小區(qū)”。

59萬(wàn)元成交

是“撿漏”還是“市場(chǎng)價(jià)”？

開(kāi)拍前，有杭州資深中介為這套房算過(guò)一筆賬：考慮到1樓折價(jià)因素和院子的附加值，70萬(wàn)元以內(nèi)算不錯(cuò)的上車(chē)機(jī)會(huì)，超過(guò)80萬(wàn)元就不算“撿漏”了。

最終59萬(wàn)元的成交價(jià)，顯然低于市場(chǎng)預(yù)期——或者說(shuō)，低于圍觀群眾的預(yù)期，加上正常商拍需要支付的系統(tǒng)成交價(jià)金額1%的軟件服務(wù)費(fèi)（不超過(guò)1000萬(wàn)元的部分，按系統(tǒng)成交價(jià)金額的1%；超過(guò)1000萬(wàn)元的部分，按系統(tǒng)成交價(jià)金額的0.5%），也就是5900元，算撿便宜了。

但板塊內(nèi)的二手房中介老李有不同看法，“從成交單價(jià)來(lái)看，這套1樓32平方米的房源，其實(shí)不算低”。

當(dāng)然也不能光看單價(jià)，老李分析，“這個(gè)小區(qū)這幾年很少有這種小面積房源拿出來(lái)賣(mài)，盡管它在1樓，但32平方米這個(gè)面積段，在板塊內(nèi)幾乎是絕跡的‘上車(chē)盤(pán)’。”

他算了一筆賬：這套房子如果修整修整，用于出租，月租金大概2000元，年租金回報(bào)率在4%左右，遠(yuǎn)超目前杭州市區(qū)2%至3%的平均租售比。“從租售比看，還是比較劃算的。但這筆賬要長(zhǎng)線算，不適合想短期套利的人。”

這59萬(wàn)元的成交價(jià)，讓同一小區(qū)的房東們坐不住了。

某大型二手房交易平臺(tái)顯示，杭氧宿舍目前有12套房源在掛牌。一位房東坦言：“一般戶型越小單價(jià)越高，但這套核算下來(lái)單價(jià)才1.84萬(wàn)元/平方米，雖然在1樓沒(méi)優(yōu)勢(shì)，但我們的房子面積比它大，壓力真不小。”他表示，已經(jīng)做好了買(mǎi)家上門(mén)砍價(jià)10%到20%的準(zhǔn)備。

這是一張市中心的“入場(chǎng)券”

而不是一夜暴富的“彩票”

過(guò)去幾年，杭氧宿舍的“拆遷傳聞”幾乎每隔一段時(shí)間就要被翻出來(lái)炒一遍。前兩年小區(qū)墻面上確實(shí)出現(xiàn)過(guò)“拆”字，一度讓不少投資客興奮不已，結(jié)果是燃?xì)夤艿栏脑炫R時(shí)標(biāo)注，并非真正的征遷計(jì)劃。板塊內(nèi)幾位資深經(jīng)紀(jì)人表示，杭氧宿舍短期內(nèi)并不具備拆遷條件，“這里的老舊小區(qū)改造剛啟動(dòng)，改造完的小區(qū)5年內(nèi)不會(huì)列入征遷計(jì)劃，所以這套房子不太可能等來(lái)拆遷”。

換句話說(shuō)，這套59萬(wàn)元成交的1樓房源，買(mǎi)家大概率不是沖著“賭一把”拆遷來(lái)的，主要還是看中了市中心低總價(jià)“上車(chē)”的確定性。

事實(shí)上，這種“用居住價(jià)值取代投機(jī)預(yù)期”的購(gòu)房邏輯，正在成為杭州“老破小”市場(chǎng)的新常態(tài)。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份杭州市區(qū)二手房成交9087套，連續(xù)3個(gè)月站上9000套大關(guān)，總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的房源占比高達(dá)56.1%，剛需是絕對(duì)的購(gòu)房主力。

這套32平方米、59萬(wàn)元的杭氧宿舍，恰好卡在了“低總價(jià)、小面積”的剛需賽道上。至于買(mǎi)家是打算自住還是出租，外人不得而知。但從目前的市場(chǎng)環(huán)境看，無(wú)論是哪種選擇，都需要足夠的耐心——這套房子帶來(lái)的，是一張市中心的“入場(chǎng)券”，而不是一夜暴富的“彩票”。

橙柿互動(dòng)·都市快報(bào) 記者 陸丹

編輯 肖旭

審核 張倩 邵宇峰

校對(duì) 彭申蕾

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