陜西
作者：周軍律師.
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商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營中，經(jīng)常會有因租賃商鋪屬于違章建筑，無法正常經(jīng)營、辦證、合規(guī)使用，最終經(jīng)營虧損、投入白費(fèi)、產(chǎn)生各項經(jīng)濟(jì)損失的情形。
那么，因租賃違建商鋪虧損的，房東和承租人應(yīng)承擔(dān)的損失比例？
最高院入庫案例《知某投資公司訴鄭某青房屋租賃合同糾紛案》中明確：
在房屋租賃合同因房屋違建而無效的情形中，出租人將未取得合法手續(xù)的違章建筑出租，一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任；對房屋系違章建筑知情的承租人，一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的次要責(zé)任。
本案再審的爭議焦點(diǎn)是，案涉《補(bǔ)充協(xié)議》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效所產(chǎn)生的損失如何分擔(dān)。
案涉《某大廈裙樓租賃合同》《深圳市房地產(chǎn)租賃合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》三份協(xié)議中，《某大廈裙樓租賃合同》《深圳市房地產(chǎn)租賃合同書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效；而《補(bǔ)充協(xié)議》所涉某大廈裙樓第三層夾層和第四層屬違章建筑，故其相應(yīng)部分的約定因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
從雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二條關(guān)于“2007年6月9日租賃合同的確切面積按實(shí)際使用面積確定，該面積包括有產(chǎn)權(quán)證面積和無產(chǎn)權(quán)證面積兩部分”的約定看，本案雙方當(dāng)事人對案涉租賃房產(chǎn)部分面積尚未取得合法手續(xù)是明知的。亦即，知某投資公司明知三層夾層和四層未獲得合法手續(xù)，仍為獲利而出租；鄭某青作為承租人對此明知但仍與知某投資公司訂立租賃合同。可見，雙方對《補(bǔ)充協(xié)議》部分無效均存在過錯，知某投資公司與鄭某青應(yīng)當(dāng)對合同無效后的損失在各自過錯范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
關(guān)于各方的過錯程度，知某公司作為案涉租賃房屋的提供方，對租賃房產(chǎn)具有控制、處分的能力，應(yīng)當(dāng)提供合法房產(chǎn)并辦理房租租賃的合法手續(xù)，其將未取得合法手續(xù)的違章建筑出租，系違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的主導(dǎo)方，理應(yīng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任；而承租方鄭某青雖然對涉案違章建筑部分未取得合法手續(xù)的情況知情，但其過錯程度明顯小于出租方，應(yīng)承擔(dān)合同無效的次要責(zé)任。原審確定雙方各半負(fù)擔(dān)案涉合同部分無效的損失，存在不當(dāng)。
綜合本案具體情況及雙方當(dāng)事人的過錯程度，最高人民法院再審確定知某投資公司承擔(dān)損失的70%，鄭某青自行承擔(dān)損失的30%，以規(guī)范房屋租賃市場秩序，引導(dǎo)各方主體嚴(yán)格依法經(jīng)營。
周軍律師提醒，因承租違建商鋪發(fā)生糾紛的，承租人可援引本案主張房東承擔(dān)主要過錯責(zé)任，要求其賠付大部分損失，拒絕接受五五均分的不公調(diào)解方案。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。
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