苗野丨發(fā)自上海

“我們今年前三個(gè)月賣(mài)出去的房子，比去年一整年賣(mài)的都多。”恒都·云璟的置業(yè)顧問(wèn)向記者透露，項(xiàng)目總戶(hù)數(shù)502套，目前已售出2/3。

這突如其來(lái)的“熱銷(xiāo)”并非源于地段利好，而是恒都·云璟在競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海松江樓市中打了一場(chǎng)“價(jià)格戰(zhàn)”。

當(dāng)下，上海新房市場(chǎng)仍在經(jīng)歷深刻調(diào)整，中外環(huán)及外圍區(qū)域的去化壓力不容樂(lè)觀，續(xù)銷(xiāo)成為越來(lái)越多樓盤(pán)的標(biāo)配。個(gè)別開(kāi)發(fā)商不得不以“工抵房”“送車(chē)位”等方式變相降價(jià)，恒都·云璟也因此被推上了“價(jià)格戰(zhàn)”的牌桌。

從2024年7月首開(kāi)均價(jià)51605元/平方米，到2026年市場(chǎng)均價(jià)跌至39500～42000元/平方米，恒都·云璟價(jià)格降幅逾20%。有銷(xiāo)售渠道甚至打出“洋房總價(jià)不到280萬(wàn)元起”的誘人口號(hào)，折合單價(jià)約38800元/平方米，不僅顯著低于區(qū)域均價(jià)，比周邊板塊也低出15%～25%，可謂“貼著成本線在賣(mài)”。

“因?yàn)轫?xiàng)目需要回款，下半年公司還有一塊地要?jiǎng)庸ば枰_(kāi)發(fā)資金，所以公司在今年3月份給了銷(xiāo)售折扣。與松江其他在售樓盤(pán)相比，這價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)突出，購(gòu)房折扣一下來(lái)房子就賣(mài)得特別快了?！鼻笆鲋脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年6月底全部現(xiàn)房交付。

一位長(zhǎng)期關(guān)注上海市場(chǎng)的分析師認(rèn)為，今年上海樓市的格局就是“核心領(lǐng)漲、外圍分化”，遠(yuǎn)郊及非核心區(qū)域因供應(yīng)過(guò)剩、配套不足，價(jià)格將持續(xù)承壓。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，低價(jià)策略是一把“雙刃劍”，降價(jià)有利于短期內(nèi)回籠資金、加速去化，但也意味著利潤(rùn)的大幅壓縮，甚至可能損害前期購(gòu)房者的信心。

疊墅降價(jià)25%搶客

恒都·云璟位于上海松江區(qū)泗磚南路，容積率1.2，主打低密洋房、疊加別墅和聯(lián)排別墅產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商是上海恒松新置業(yè)有限公司，由上海恒都置業(yè)有限公司100%控股。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，該項(xiàng)目可售套數(shù)361套，網(wǎng)簽套數(shù)141套。

2024年7月首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，288套房源備案均價(jià)51605元/平方米，未觸發(fā)積分。隨后一年多時(shí)間里，項(xiàng)目分三批加推房源，價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)下調(diào)。

據(jù)記者了解，恒都·云璟建面91平方米的精裝洋房，折扣后實(shí)際成交單價(jià)降至3.3萬(wàn)～3.4萬(wàn)元/平方米。對(duì)比開(kāi)盤(pán)階段約3.98萬(wàn)～4.22萬(wàn)元/平方米的原價(jià)，降幅約18%。這意味著300萬(wàn)元出頭的總價(jià)，便能在上海近郊擁有一個(gè)低密社區(qū)的新房，切準(zhǔn)了上海剛需置業(yè)的預(yù)算。

真正打出市場(chǎng)聲量的，是該項(xiàng)目152平方米的疊墅?！霸搼?hù)型備案總價(jià)約878.89萬(wàn)元，打完9.5折后約834.95萬(wàn)元，再疊加裝修返現(xiàn)（150萬(wàn)元）及車(chē)位優(yōu)惠券（10萬(wàn)元），實(shí)際綜合成交價(jià)格約684.95萬(wàn)元。”恒都·云璟項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，單價(jià)直接回落至4.5萬(wàn)元/平方米，對(duì)比開(kāi)盤(pán)時(shí)近6萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，降幅達(dá)25%。

這一價(jià)格調(diào)整直接引爆了流量。 “小區(qū)里160平方米左右的疊加下疊現(xiàn)在沒(méi)剩幾套了，房源特別少。”恒都·云璟置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目購(gòu)房者有剛落戶(hù)上海、準(zhǔn)備首套房安家的年輕剛需，也有本地居民置換聯(lián)排和疊拼別墅。

該置業(yè)顧問(wèn)還透露，如果是全款或快速簽約（約10天）的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，領(lǐng)導(dǎo)層可額外批30萬(wàn)～50萬(wàn)元優(yōu)惠。若爭(zhēng)取到最大優(yōu)惠，總優(yōu)惠額可達(dá)180萬(wàn)～200萬(wàn)元，最終大概630萬(wàn)～650萬(wàn)元買(mǎi)下一套約160平方米的疊墅。

恒都·云璟的價(jià)格“跳水”，在激活自身銷(xiāo)售流速之外，也攪動(dòng)了整個(gè)松江新橋乃至洞涇板塊的價(jià)格池。

在該項(xiàng)目直線距離僅1.2公里處，便是保利西郊和煦項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋96～195平方米的洋房、疊墅、聯(lián)排，洋房均價(jià)約4.1萬(wàn)元/平方米，別墅備案均價(jià)5.56萬(wàn)元/平方米。同為競(jìng)品的香港興業(yè)·興云間，其洋房均價(jià)也維持在4.3萬(wàn)～4.7萬(wàn)元/平方米。在松江泗涇板塊的華發(fā)·海上都薈的疊墅總價(jià)仍需750萬(wàn)元起。

“兩相比較，恒都·云璟在價(jià)格端的階段性?xún)?yōu)勢(shì)十分明顯，附近板塊競(jìng)品確實(shí)面臨價(jià)格壓力。松江洞涇、佘山、泗涇板塊每平方米均價(jià)分別約5.06萬(wàn)元、4.77萬(wàn)元和4.63萬(wàn)元。”松江某中介公司工作人員表示，但這一價(jià)差依賴(lài)階段性促銷(xiāo)，折扣收回后，恒都·云璟的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)或?qū)⒖焖偈照?/p>

價(jià)格“真香”，配套“硬傷”？

恒都·云璟之所以祭出價(jià)格牌，最直接原因在于去化節(jié)奏乏力。

據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，恒都·云璟與保利虹橋和著、華發(fā)虹橋四季三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)結(jié)束認(rèn)購(gòu)，均價(jià)全部在6萬(wàn)元以?xún)?nèi)，其中兩個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)情況不足2成。直到2026年6月，恒都·云璟依然處于“三期少量房源火熱在售中”的狀態(tài)。對(duì)于體量?jī)H500余套的小型低密住區(qū)來(lái)說(shuō)，這樣的銷(xiāo)售節(jié)奏顯然未達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期。

恒都·云璟的“價(jià)格戰(zhàn)”并非孤立事件，它身處的是上海外環(huán)外新房庫(kù)存高企、去化乏力的系統(tǒng)性困境。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)外新房庫(kù)存去化周期普遍超過(guò)20個(gè)月。

對(duì)于恒都·云璟所處的松江新橋板塊而言，壓力更為沉重。新橋板塊主要依賴(lài)12號(hào)線西延伸的規(guī)劃預(yù)期以及G60科創(chuàng)走廊的產(chǎn)業(yè)概念，但這兩大紅利均處于“遠(yuǎn)期兌現(xiàn)”階段，短期內(nèi)難以形成實(shí)質(zhì)性的居住需求導(dǎo)入。

“價(jià)格是真香，配套是硬傷。”這是很多看過(guò)恒都·云璟的購(gòu)房者最終的矛盾心態(tài)。

從硬件價(jià)值來(lái)看，該項(xiàng)目打著“G60科創(chuàng)走廊”的核心牌。不可否認(rèn)，項(xiàng)目所處的G60科創(chuàng)走廊是國(guó)家六部委重點(diǎn)部署的國(guó)家級(jí)跨區(qū)域科創(chuàng)平臺(tái)，聚焦人工智能、生物醫(yī)藥等七大核心產(chǎn)業(yè)。

此外，項(xiàng)目周邊還規(guī)劃有滬松快速路及12號(hào)線西延伸段。上海市規(guī)劃和自然資源局的公示信息顯示，12號(hào)線西延伸工程場(chǎng)東路站及場(chǎng)西路站的相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)計(jì)方案已于2026年1月進(jìn)入公示階段，預(yù)計(jì)2027年底開(kāi)通初期運(yùn)營(yíng)。

在12號(hào)線西延伸段通車(chē)之前，恒都·云璟幾乎是一個(gè)“地鐵盲區(qū)”。項(xiàng)目距離最近的9號(hào)線洞涇站步行距離過(guò)遠(yuǎn)，目前只能依賴(lài)公交接駁或自駕出行。距離12號(hào)線西延伸滬松公路站約2公里，距離同樂(lè)站約2.6公里，對(duì)于習(xí)慣在市區(qū)通勤的上班族而言較為不便。

“項(xiàng)目西側(cè)的滬松快速路正在修建高架，建成后將對(duì)接漕寶路和嘉閔高架，可以直通虹橋板塊。”該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作人員提到，東側(cè)緊鄰沈海高速（G15），出口距離項(xiàng)目約1公里，通過(guò)泗陳公路向北可接入嘉閔高架，車(chē)程約20分鐘可達(dá)虹橋板塊。

商業(yè)、醫(yī)療、教育資源也是項(xiàng)目短板。G60科創(chuàng)云廊內(nèi)規(guī)劃的11萬(wàn)平方米龍湖天街綜合體尚未建成，項(xiàng)目周邊目前以小型社區(qū)商業(yè)為主，僅能滿足日常買(mǎi)菜、便利店等基礎(chǔ)生活需求。在醫(yī)療領(lǐng)域，周邊僅有一所鎮(zhèn)醫(yī)院，距離最近的大型三甲醫(yī)院上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬松江醫(yī)院，駕車(chē)約15分鐘。且項(xiàng)目周邊暫無(wú)知名重點(diǎn)學(xué)校加持，僅有一所九年一貫制的松江區(qū)洞涇學(xué)校，以及4.5公里外的華師大第二附屬中學(xué)松江實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部。

前述中介人士表示，盡管G60科創(chuàng)走廊是國(guó)家級(jí)規(guī)劃，但從松江區(qū)洞涇、新橋連續(xù)兩年小幅陰跌的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃紅利目前還停留在預(yù)期層面。房產(chǎn)價(jià)值的真正躍升，需要等到周邊龐大的商業(yè)配套、成熟城市界面的全面兌現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海外環(huán)外新房想要跟上復(fù)蘇節(jié)奏，價(jià)格端的靈活調(diào)整是必然選擇。上海外環(huán)內(nèi)成交環(huán)比上漲2.9%，外環(huán)外卻下降4.5%，在這種結(jié)構(gòu)性分化下，不具備核心地段優(yōu)勢(shì)的外環(huán)外項(xiàng)目，降價(jià)是生存的“門(mén)票”。