圖源：成都公共資源交易服務中心

觀察員丨林夏 審校丨王恒

2026年即將過半，今日，成都市熱門板塊錦江區林家壩迎來2026年的首場土拍。

共計約195畝土地，其中，住宅用地共三宗、126.7畝，成交樓面價19500-19800元/㎡；商業用地共兩宗、68.7畝，成交樓面價2785-7180元/㎡。五宗地塊均由成都軌交聯合錦江統建拿下。

這也意味著，林家壩TOD將很快迎來實質性進展。

林家壩2026年首拍

成都軌交&錦江統建拿下195畝

今日，林家壩迎來2026年的首場土拍，共五宗地塊，面積共計約195畝。

宗地一占地約45.8畝，純住宅用地，容積率2.5，起拍樓面價19500元/㎡。地塊要求建筑高度不超過80米。

宗地二占地約28.2畝，純住宅用地，容積率僅2.0，因此該地塊也是今日土拍的純住宅用地中起拍樓面價最高的，達到19800元/㎡。該地塊同樣要求建筑高度不超過80米。

宗地三占地約52.7畝，純住宅用地，容積率2.5，起拍樓面價19500元/㎡。地塊要求建筑高度不超過80米。

宗地四占地約36.7畝，商業服務業用地，容積率3.6，起拍樓面價2785元/㎡，要求塔樓建筑高度不低于120米，須整體持有計容商業建筑面積的比例不低于70%。

宗地五占地約32畝，商業服務業用地，地塊容積率只有1，要求建筑高度不大于24米，須100%整體持有宗地全部計容建筑面積，兩商業宗地自持部分在宗地出讓年限內不得分割轉讓和銷售，且商業項目與住宅項目須同步建成并投入運營。該地塊起拍樓面價來到了7180元/㎡。

圖源：成都公共資源交易服務中心

在報名要求中特別提到，本次拍賣宗地采取組合供應方式拍賣，意向競買人須同時報名參與所有宗地競買，并須分別足額繳納組合供應各宗土地的競買保證金。也就是說，五宗地塊將由同一競買人競得。

同時，在報名條件第三條還要求：宗地意向競買人或意向競買人的實際控制人須具備軌道交通線路建設運營能力，意向競買人須向市住建局提交相關證明材料，經市住建局核實符合條件并出具書面意見后，持書面意見參與報名競買。

單就“須具備軌道交通線路建設運營能力”這一項要求來看，最終競得人或許只能是成都軌交。

事實也的確如預想所料，成都軌交聯合錦江統建拿下了今日林家壩的五宗共計195畝地塊。

從成交單價看，雖然成交單價未有溢價，但從總價看，五宗地塊的成交總價已達約43.44億。

值得注意的是，在錦江區，成都軌交與錦江統建的合作早有先例——四川師大TOD。

四川師大TOD實景圖，圖源：網絡

四川師大TOD總占地約205畝，包含南北兩個地塊的住宅組團，其中，北地塊已于去年完成交付，南地塊仍在建設中。

同時，四川師大TOD還包含約5畝的TOD核心商業，已確定將引進萬象系商業。

蜀文化公園落定

林家壩TOD迎實質性進展

為什么競買人一定要具備“軌道交通線路建設運營能力”？

答案與這里的重要規劃有關——林家壩TOD。

從地塊位置圖上能看出，三號宗地北側、五號宗地南側就是規劃中的林家壩地鐵站。林家壩地鐵站是規劃中的9號線二期與20號線的換乘站點。

今年4月的一則調規，更是清楚地描摹了林家壩未來該有的模樣。

今年4月，成都規劃和自然資源局公布《錦江區潘家溝片區控制性詳細規劃(第6.2版)局部調整方案公告》。

圖源：成都規劃和自然資源局

從上圖可見，圖中的b、d、f地塊恰好與今日拍賣的四號宗地、五號宗地、三號宗地相對應。

此次調規主要產生了兩大影響。

其一，是新增的蜀文化公園。

2025年，林家壩正式公開在片區內發現了“蜀王陵”，隨機有消息傳出區域即將迎來調規，將“蜀王陵”地塊附近調整為公園。此次調規中的蜀文化公園，顯然是確定了這一消息。

同時，結合林家壩片區此前已有的交子綠廊規劃來看，未來或許不會排除蜀文化公園將融入交子綠廊聯合打造的可能。

其二，是林家壩雙塔變單塔。

早前在林家壩片區規劃中，“林家壩雙塔”已成為各個在售項目和業主和準業主的共識，但此次調規無疑是打破了這種共識。

根據該調規內容來看，原雙塔商業地塊調整為1宗住宅用地、1宗商服+公園用地，換言之，“林家壩雙塔”規劃也隨之取消。但從四號宗地“塔樓建筑高度不低于120米”的要求來看，目前，這里仍將保留單塔的設計。

早期林家壩TOD效果，圖源：網絡

綜合來看，林家壩不僅是錦江區的熱門板塊，更是整個成都的熱門板塊。

林家壩地處錦江區，距成都金融城直線距離約3公里，可對望金融城雙子塔，無論從通勤距離還是從城市占位來看，林家壩都是成都高凈值人群的優選項之一。

成都金融城一體化示意圖，圖源：網絡

除今日拿地的成都軌交&錦江統建外，目前，這里已聚集了中鐵建、金茂、中交、萬科、潤達豐濱江等多個品牌開發商。

圖源：投資云地圖

為什么林家壩今日土拍關注度如此之高？

其中部分原因在于——此次林家壩五宗地的集中出讓，是成都今年截至目前規模最大、規格最高的一次供應。

從整個2026年成都土地市場來看，“縮量提質、核心優先”是關鍵詞。

近三年成都土地供應計劃，圖源：克而瑞四川

根據官方發布的2026年成都市建設用地供應計劃，2026年度成都市各區國有建設用地供應計劃總量為2200公頃。相較于2025年的2600公頃，減少了400公頃，降幅約為15.4%。若將時間軸拉長至2024年，這一收縮趨勢更為顯著，供應總量累計減少2600公頃，降幅達54.2%。

成都土地供應計劃，圖源：成都房小團

從微觀上看，截至目前，2026年行將過半，據成都房小團數據統計，2026年成都僅供應36宗、成交29宗土地。

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