21世紀經濟報道記者 吳抒穎

佛山“舊改第一村”永勝村復活在即。

近日，佛山市自然資源局南海分局發布公告稱，擬協議出讓一宗位于南海桂城夏北永勝村范圍內的“三舊”改造項目用地使用權。這宗地塊出讓價款約3.51億元，意向受讓人為佛山市碧桂園碧欣置業有限公司（以下簡稱“碧欣公司”）。

這是永勝村的三號地塊，總投資額約9.93億元，規劃約284戶。永勝村于2019年牽手碧桂園開啟城市更新工作，是佛山首個由房企參與的整村改造項目，總投資約100億元、開發周期將近10年。

2022年，項目一期商品房燈湖盛世正式亮相，次年首期回遷房燈湖勝悅苑交付。但2023年以來，受到市場環境影響，永勝村城市更新工作一度停滯，直至此番土地完成出讓，永勝村宣告重回正軌。

永勝村是今年城市更新推進大潮中的一朵“小浪花”。今年以來，隨著城市更新工作的持續推進，廣州的存量項目也在加速破局盤活，例如廣州黃埔南灣、廣州白云小坪村等。

萬億城市更新窗口打開，各地加速“攻堅克難”，多措并舉加速推進存量項目的改造。

合作共贏

永勝村此番盤活，更像是村集體、原開發企業引入新合作方進行資產盤活的操作。

根據永勝村今年6月對合作開發企業股權調整等事項進行的表決結果，合作企業股權調整后，碧桂園將其持有的碧欣公司70%股權進行拆分轉讓。

其中，碧桂園將65%股權轉讓給新成立的昇萊投資，5%直接轉讓給昇力投資；其余30%股權由佛山常琦持有。佛山常琦由自然人羅杰文持股66.6667%，張江和平資產管理有限公司持股33.3333%。

至此，碧桂園不再是這個項目的主要持股方。

昇力投資背后的實際控制方為廣州力迅投資有限公司，該公司隸屬于力迅集團。力迅集團是廣州的中小型房企，在廣州開發了?西關雅筑、琶洲灣?等項目。

根據表決文件安排，未來昇萊投資的股權將逐步向昇力投資集中，最終實現力迅集團直接或間接持有碧欣公司不少于50%的股權，力迅集團將逐步成為永勝村舊改項目的主導方，碧桂園逐漸淡出。

事實上，力迅集團參與永勝村舊改項目的消息，早在2025年就已經露出眉目。2025年12月，昇力投資和昇萊投資就已經出現在碧欣公司的股東名單上，但其時持股比例并未公布。

與此同時，力迅地產也公開招聘佛山千燈湖項目成本經理、策劃和銷售經理等崗位，其時市場已有傳言力迅地產開始著手重啟永勝村舊改。

雖然力迅集團主導永勝村舊改項目已成定局，但碧桂園也還將保留合作的權利。碧桂園方面回應21世紀經濟報道記者稱，“目前公司與力迅集團合作運營永勝村舊改項目。”

從永勝村本身的開發條件來看，這個項目在資產盤活之后具備巨大的開發潛能。

永勝村位于佛山千燈湖片區，與廣州荔灣區相隔不遠，是佛山的成熟居住片區之一。永勝村項目硬件設施及軟件配套兼備，目前，永勝村一期燈湖盛世二手房成交均價約2.67萬元/平方米，該片區是佛山單價較高的區域。

此外，項目剩余貨值也仍較為可觀。公開資料顯示，永勝村舊改首期商品房及回遷房目前已經完成交付，力迅接手之后，可供開發的項目還包括兩期商品房、二期回遷房、1座小學、1所18班幼兒園，以及商業中心。

加速盤活

永勝村的盤活，是一個關于村集體、企業“自救”的成功樣本。

這一案例對于本身具備開發價值、股權和債權結構并不復雜的項目具有一定的啟示意義，未來或將有更多的村集體采取類似的方式盤活存量舊改項目。

從全國層面來看，多座城市也在積極推動存量城市更新項目的加速改造，旨在擴大房地產的有效投資。

以廣州為例，近期，多個項目傳出最新動向，包括復工、更換主體等消息。例如，廣州黃埔南灣項目就通過表決，將項目改造開發主體更換為廣州開發區城市發展集團有限公司；白云小坪村也在此前引入中鐵諾德作為融資區項目的代管代建方。

廣州是城市更新投資活躍的城市。在2026年廣東省城市更新工作推進會上，廣州的工作模式還被重點提及。會議指出，廣州創新“點狀煥新、片區活化、融合提升”工作模式，破解危房改造難題，形成“政府引導、居民主體、市場參與”的可復制經驗。

2026年，廣州已明確全年城市更新投資2200億元的目標，集中推介39個重點項目，總投資近300億元；52個新模式項目力爭年底前安置房“應開盡開”；第二批12個危舊房改造試點啟動謀劃；低效用地再開發專項規劃出臺，到2035年累計盤活約310平方公里。

任務書已下，廣州按下城市更新加速鍵。

據21世紀經濟報道記者了解，今年5月，廣州還出臺相關文件，加速舊模式城中村改造項目退出，對于一些停滯不前的項目，在一定期限內進行突破和清退，通過更換開發主體來實現加快改造的目的。

一家廣州平臺型國企的管理人員告訴21世紀經濟報道記者，過去城市更新項目主要由開發房企主導，拆遷、資金等都是市場化來解決和運作。但是過去幾年部分房企自身的運營狀況不佳導致一些項目停滯，現在需要由官方主導來盤活這類項目。“我們參與這類項目的改造時，原開發房企的股權債權往往很復雜，很多需要厘清的東西。”

一家持有多個城市更新項目的出險房企總部人士也對21世紀經濟報道記者表示，“盡管城市更新項目我們可能還沒有太多余力去開發，但是在公司實控人眼中這些資產仍然是非常‘值錢’的，所以也不愿意輕易放棄，引入代管代建或者由債權人來牽頭也不是所有項目都具備條件，久而久之項目就停在那里了。”

現實的桎梏重重，廣州直接發文清退，凸顯了廣州加速盤活城市更新項目的魄力與信心。

政府主導與市場參與的雙重加持之下，全國城市更新工作將得到進一步的助力。

中指研究院分析認為，從自然資源的角度來看，全面摸清城市存量資產資源底數、加強存量資產管理、加大存量盤活力度等是支持城市更新的重要著力點，在此過程中，優化規劃管控方式、創新用地支持政策、優化不動產登記服務的具體政策舉措持續落地，未來或進一步創新舉措并加大政策落實力度，支持存量盤活。

中指研究院預計，未來更多城市將落地存量盤活配套政策，靈活轉換土地用途、探索土地續期政策、優化審批流程等，進一步助力城市更新。“對于企業來說，未來具備專業運營能力的企業或將迎來更大發展機遇，房企應順勢而為，積極探索片區更新、資產盤活與長期運營，構建新發展模式。”