6月24日，成都市錦江區(qū)潘家溝片區(qū)五宗地塊完成出讓，成交總價(jià)約43.44億元，為近五年成都土地市場(chǎng)單次出讓總價(jià)最高。

本次出讓包含住宅用地3宗，合計(jì)約126.68畝；商服用地2宗，合計(jì)約68.87畝。五宗地塊采取組合供應(yīng)方式拍賣，需同時(shí)報(bào)名，出讓文件明確，意向競(jìng)買人或其實(shí)際控制人須具備軌道交通線路建設(shè)運(yùn)營(yíng)能力，表明上述宗地為林家壩TOD相關(guān)用地。

最終，五宗地塊由成都錦江錦林壩建設(shè)開發(fā)有限公司摘得。天眼查信息顯示，該公司由成都軌道城市投資集團(tuán)有限公司與成都市錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)有限公司共同控股。

五宗地塊均位于錦江大道以南、錦陽(yáng)大道以西區(qū)域，其中三號(hào)、五號(hào)宗地緊鄰規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線與20號(hào)線換乘站林家壩站。

三宗住宅地塊合計(jì)約126畝，構(gòu)成林家壩片區(qū)首個(gè)百畝級(jí)住宅大盤。住宅用地成交樓面價(jià)分別為19500元/㎡、19800元/㎡和19500元/㎡，在當(dāng)前林家壩地價(jià)中處于中等水平，但考慮地塊還有商業(yè)要求、代建綠地等硬性成本，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算，實(shí)際可售住宅樓面價(jià)已突破26500元/㎡。

商業(yè)地塊方面，四號(hào)宗地塔樓建筑高度不低于120米，出讓文件要求計(jì)容建筑面積不低于5萬(wàn)㎡，須建設(shè)地標(biāo)塔樓，重點(diǎn)引進(jìn)并培育具備全國(guó)或區(qū)域總部功能的高能級(jí)企業(yè)；五號(hào)宗地容積率僅1.0，建筑高度不大于24米，須建設(shè)計(jì)容建筑面積不低于2萬(wàn)㎡的零售、餐飲、娛樂等多元業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目，并在整體竣工驗(yàn)收后3年內(nèi)引入全國(guó)首店2個(gè)以上，以及西南或成都首店品牌5個(gè)以上（不含全國(guó)首店）。

本次土拍前，今年4月，成都市規(guī)劃和自然資源局曾發(fā)布潘家溝（林家壩）片區(qū)用地規(guī)劃調(diào)整公告，涉及范圍約13.26公頃（約合198.9畝），調(diào)整后的b#、d#、f地塊分別對(duì)應(yīng)本次出讓的四號(hào)、五號(hào)和三號(hào)宗地。

此次調(diào)規(guī)一方面新增了蜀文化公園用地，另一方面將原規(guī)劃的雙塔商業(yè)地塊調(diào)整為住宅用地及商服+公園用地。調(diào)規(guī)后雙塔格局取消，但四號(hào)宗地仍保留不低于120米的塔樓建設(shè)要求，至少將保留一處單塔地標(biāo)。

從市場(chǎng)供應(yīng)看，林家壩自去年以來(lái)僅推出一宗住宅用地。2024年12月，錦陽(yáng)大道旁25畝宅地以起拍價(jià)20300元/㎡入市，最終由潤(rùn)達(dá)豐控股濱江地產(chǎn)以21500元/㎡競(jìng)得，打造為交子縵華三期，目前項(xiàng)目已取證，也是目前林家壩板塊唯一在售項(xiàng)目。

交子縵華三期意境效果圖

過去較長(zhǎng)一段時(shí)間，城市新區(qū)開發(fā)往往遵循住宅先行、配套跟進(jìn)的路徑。這種模式能夠快速集聚人口，但也容易出現(xiàn)商業(yè)兌現(xiàn)周期較長(zhǎng)、生活服務(wù)功能不足等問題。隨著城市發(fā)展進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，越來(lái)越多區(qū)域開始轉(zhuǎn)向功能協(xié)同開發(fā)模式。

成都多個(gè)重點(diǎn)板塊的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出這一趨勢(shì)。例如青羊蔡橋板塊，在土地出讓階段便同步導(dǎo)入商業(yè)功能，通過商業(yè)與住宅協(xié)同建設(shè)，為區(qū)域后續(xù)發(fā)展預(yù)留成長(zhǎng)空間。隨著青羊大悅城等重大商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)推進(jìn)，板塊能級(jí)持續(xù)提升，區(qū)域吸引力不斷增強(qiáng)。

近年來(lái)，林家壩新房開發(fā)提速，但商業(yè)進(jìn)展相對(duì)較慢。此次采用商業(yè)與住宅組合供地，補(bǔ)齊商業(yè)短板，通過超高層地標(biāo)、特色商業(yè)街區(qū)與TOD商業(yè)相結(jié)合的方式，打開區(qū)域商業(yè)發(fā)展空間。

林家壩TOD效果圖（圖源：錦江投促）

此前，成都軌道城市投資集團(tuán)與錦江統(tǒng)建曾合作打造錦江區(qū)首個(gè)TOD項(xiàng)目——四川師大站TOD·錦江府，總占地約205畝，包括南北兩個(gè)住宅組團(tuán)及約56畝TOD核心商業(yè)。目前，錦江府·北苑已交付，商業(yè)組團(tuán)已簽約華潤(rùn)萬(wàn)象系并進(jìn)入施工階段。兩大國(guó)企再次聯(lián)手，在林家壩片區(qū)打造大型TOD項(xiàng)目，后續(xù)進(jìn)展備受市場(chǎng)關(guān)注。

錦江府·北苑交付實(shí)景圖

封面新聞?dòng)浾?黃益輝