三亞海棠灣。陳標志/攝

數百億級商業體量將在未來兩三年集中釋放，三亞海棠灣商業供需錯配的壓力客觀存在。

中房報記者 陳標志 三亞報道

三亞海棠灣正成為資本的投資熱土。

6月20日，蘭桂坊集團與三亞市海棠區在香港簽署投資合作協議，計劃投資10億元打造“海上蘭桂坊”，以填補海棠灣高端夜間消費空白。這也是海南自貿港重磅瓊港文旅項目之一。

不止海上蘭桂坊，總投資70億元的太古里、150億元的萬象城、10億元的蘭桂坊，以及投資25億元且首期已開業海棠故事，一眾重磅商業項目正在這片海岸線上密集落子，灣區商業配套迎來全面爆發。

全面發力之際，三亞海棠灣商業項目能否面臨供給過剩？

“海棠灣這一輪資本集中布局信號意義很強，說明市場對封關后的‘政策紅利’有明確預期，但短期供給過剩的風險不容忽視，近兩年客流增速已經放緩，而數百億級商業體量將在未來兩三年集中釋放，供需錯配的壓力客觀存在。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。

商業項目“扎堆”海棠灣

三亞海棠灣一角。陳標志/攝

5年前，三亞海棠灣商業版圖幾乎由三亞國際免稅城“一肩挑”。

這座總占地面積374畝、建筑面積達39.81萬平方米的免稅綜合體，由一期（A/B/C區）、二期（河心島）及地標景觀“云戒橋”串聯而成，將高端購物與文旅體驗深度融合，單日銷售額曾突破2億元。

如今，這片海岸線上的商業圖譜已然大變。

三亞海棠灣文化商業綜合體“海棠故事”于今年2月首期正式開街。陳標志/攝

已建成運營的項目方面，“海棠故事”文化商業綜合體于2026年2月首期正式開街，總投資25億元、占地約146畝，一次性引入9家海南首店/旗艦店，成為三亞迄今規模最大的“星廚聚落”。

海棠灣在建商業項目的陣容更為龐大。

三亞國際免稅城三期（三亞太古里）總建筑面積41.27萬平方米，總投資70億元，目前已全面封頂，計劃2026年起分階段落成；華潤三亞海棠灣萬象城項目總投資高達150億元，被列入海南省2026年重大項目計劃；復星旅文打造的“超級地中?！倍ㄎ粸槿蚴讉€AI主題度假區，將與三亞·亞特蘭蒂斯形成“雙地標”超級度假集群。

此外，何猷君旗下企業以6.81億元競得海棠灣111畝用地，計劃投資不低于14億元打造電競體育文旅融合項目。

從免稅購物到高端零售，從文化餐飲到夜間娛樂，從主題度假到電競體育——三亞海棠灣正在從單一的免稅消費中心，裂變為一個業態多元的商業生態系統。

不久前，太古中國區主席蔣意達接受媒體采訪時表示，目前太古在海南投資涵蓋地產、飲料、航空三大核心業務領域，在三亞的太古里項目，由太古地產聯合中免股份合作開發，構成三亞國際免稅城三期。

記者了解到，作為全國高端度假酒店最密集的區域之一，三亞海棠灣匯聚了亞特蘭蒂斯、洲際、艾迪遜等20余家一線品牌，客房總量超1萬間。

有觀察人士認為，蘭桂坊等兩大IP加入，使三亞海棠灣的商業鏈條趨于完整：日間有免稅購物（免稅城一二期）+高端零售（萬象城）+文化體驗（海棠故事），夜間有娛樂消費（蘭桂坊）+主題度假（超級地中海），初步形成了“24小時全時活力灣區”的雛形。

供給過剩？

三亞旅游淡旺季明顯，一年僅有寥寥3個月旺季。陳標志/攝

繁榮之下爭議隱現。一大批商業項目扎堆落地同一片海岸線，會不會出現供給過剩？

長期觀察三亞商業項目發展的某開發企業負責人表示，目前，三亞重點商業綜合體總建筑面積約180萬平方米，按常住人口110萬計算，人均商業面積接近1.63平方米，已高于一二線城市人均1.2~1.5平方米水平。

外地游客在三亞海棠灣某項目看房。陳標志/攝

“短期來看，海棠灣商業壓力還不太明顯。但隨著各商業綜合體項目陸續開業，壓力很快會凸顯。”上述某開發企業負責人說。

從三亞海棠灣片區10年土地供應情況來看，也證明了上述某開發企業負責人的疑慮。據不完全統計，2016年至2026年10年間，三亞海棠灣片區公開掛牌出讓土地59宗左右，其中住宅地塊13宗，商業地塊31宗，占比52%，土地供應呈現商業地塊高企的特點。

從結構來看，海南商業體同質化風險也值得警惕。一位不愿具名的資深地產人士分析稱，三亞各大商場品牌重復率達90%以上，“餐飲+零售”業態高度趨同，如果新項目創新性不足，企業的“規模擴張”很可能最終演變為“低效競爭”。

“盡管各商業項目宣稱定位不同，但在高端消費這一大類下，彼此之間的替代性很強。如果未來國際客流導入不及預期，或者政策落地節奏慢于項目建設速度，這片灣區商業很可能要經歷一輪較為痛苦的‘優勝劣汰’。”嚴躍進表示，當然，長期來看，海棠灣作為國際旅游消費中心核心承載區的戰略價值依然值得關注。