廣東
別被唱衰聲嚇破膽，也別被“十年上漲”沖昏頭。
打開(kāi)手機(jī)，滿屏都是“房?jī)r(jià)腰斬”、“房子淪為負(fù)資產(chǎn)”的唱衰聲。就在這幾乎一致的悲觀中，知名投資人李蓓卻扔出一枚“深水炸彈”：本輪樓市調(diào)整已近尾聲，一輪長(zhǎng)達(dá)十年的結(jié)構(gòu)性上漲周期即將開(kāi)啟。
這到底是洞見(jiàn)還是噱頭？我們不妨拆解一下她的邏輯。
她的根本賭注：物以稀為貴
李蓓的核心牌，打的是“供需逆轉(zhuǎn)”。她看到的不只是現(xiàn)在買房的人少，更是未來(lái)蓋的房更少。
連續(xù)四年新開(kāi)工面積斷崖式下跌，絕大多數(shù)房企已經(jīng)不敢或沒(méi)錢拿地。這意味著三到五年后，市場(chǎng)上的新房將極度稀缺。
而需求端呢？想住好房子的人依然在，每年近千萬(wàn)的城鎮(zhèn)化新市民也需要落腳地。她用最樸素的道理——“當(dāng)活下來(lái)的玩家變少，供給急劇收縮，剩下的自然就能賺錢”，押注一個(gè)均值回歸的周期規(guī)律。
最大的“坑”你注意到了嗎？
如果你聽(tīng)到“十年上漲”就想去抄底老家的空置房，那大概率會(huì)掉進(jìn)坑里。李蓓預(yù)判的牛市有一個(gè)致命前提——極致的結(jié)構(gòu)性分化。
這輪行情，是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的牛市，“平庸資產(chǎn)”的寂寞。只有人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)扎實(shí)、地段核心的城市和房子，才具備供需偏緊的硬條件，房?jī)r(jià)底盤(pán)才夠硬。
而那些人口外流、配套缺失的三四線城市和遠(yuǎn)郊盤(pán)，即便市場(chǎng)整體回暖，也大概率是橫盤(pán)甚至繼續(xù)陰跌。過(guò)去“閉眼買房升值”的邏輯已經(jīng)徹底作廢，未來(lái)的核心是“挑著買”。
別忘了頭頂懸著的三把劍
這個(gè)樂(lè)觀預(yù)判并非鐵板釘釘，至少有三只攔路虎。
第一，人口的大賬。主力購(gòu)房人群在減少是長(zhǎng)期趨勢(shì)，需求的根本支撐在減弱，很難再現(xiàn)瘋漲奇觀。第二，老百姓的錢包。如果就業(yè)和收入預(yù)期沒(méi)有根本性好轉(zhuǎn)，哪怕利率再低，大家加杠桿的信心也起不來(lái)，需求復(fù)蘇就會(huì)很慢。第三，政策的底線。“房住不炒”的緊箍咒沒(méi)松，政策目標(biāo)是“托底防暴跌”，而不是“刺激強(qiáng)暴漲”。
綜上，李蓓的觀點(diǎn)像一劑清醒劑，點(diǎn)醒我們不要被悲觀的羊群效應(yīng)裹挾，應(yīng)該看到供給出清帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。但同時(shí)，這也絕非一份鼓吹全面牛市的保證書(shū)。
對(duì)普通人而言，與其糾結(jié)賭不賭這個(gè)“十年上漲”，不如認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：樓市已進(jìn)入分化賽段，買對(duì)房子，比任何時(shí)候都重要。
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