江蘇
南京的趙某欠錢不還，法院查封了他的一套房子準備拍賣。這時突然冒出一個“租客”劉某，拿出一份20年的租賃合同，說“買賣不破租賃，法院不能趕我走”。法院一查，這份租賃合同是在法院查封后補簽的，租金明顯低于市場價，而且租客劉某是趙某的表弟。法院認定這是虛假租賃，直接裁定拍賣，劉某必須搬走。
【結論先行】虛假租賃、查封后租賃、惡意長期低價租賃，不能對抗法院拍賣。債權人可以申請法院認定租賃無效，破除租賃障礙。
【一、什么是“買賣不破租賃”？什么情況下無效？】
民法典第725條規定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。意思是：如果房子先租出去，后被人買走，租客可以繼續租。但前提是：租賃必須真實、在先、有效。
以下情況租賃無效：①虛假租賃：合同是偽造的，沒有真實租賃關系；②查封后租賃：法院查封后才簽的租賃合同，不能對抗執行；③惡意租賃：租金明顯偏低、租期過長（如20年）、承租人明知房子將被拍賣；④沒有實際占有：租客根本沒有住進去，只是簽了合同。
【二、債權人如何破除虛假租賃？四步走】
①申請法院調查：查租賃合同的簽訂時間、租金的支付記錄（有沒有銀行轉賬）、租客的實際居住情況。
②提供線索：如果租客是債務人的親友，可以申請法院調查雙方的關系。
③申請鑒定：對租賃合同的筆跡、形成時間進行司法鑒定。
④申請法院裁定租賃無效：法院認定虛假租賃后，直接裁定拍賣，不受租賃影響。
【三、如果租客已經實際居住，租金也正常支付，能趕走嗎？】
如果租賃真實有效、簽訂時間在查封之前、租金合理、租客善意不知情，那么買賣不破租賃，買受人必須繼續租給租客。但這種情況在債務執行中很少見。大部分老賴都是臨時偽造的。
【四、買受人拍到房子后，遇到虛假租客怎么辦？】
買受人可以起訴租客，要求確認租賃合同無效、排除妨害、搬離房屋。法院查實虛假租賃后，會強制騰房。如果租客拒不搬離，可以申請法院強制執行，甚至追究其拒不執行判決裁定罪。
【五】債權人如何防范債務人設置虛假租賃？
在起訴前申請財產保全時，同時申請法院對房屋現狀進行勘驗，記錄是否有人居住。如果查封后發現有人入住，可以主張是惡意租賃。另外，可以在訴訟中申請法院對租賃合同的真實性進行審查。
【律師最后說一句】
老賴用虛假租賃阻擋拍賣，法院有辦法識別。查轉賬記錄、查居住情況、鑒定合同時間，一招破功。債權人不要被假租客嚇住，主動申請法院審查租賃真實性。
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