北京
文/北京進深 徐迪
中建智地北京第七座國賢府案名正式發布：懷柔國賢府。
面積段100～188㎡，主打全維度改善。
100㎡戶型分布在3#、6#，11層樓棟主力，剛需三居主力；
118㎡戶型分布在1#、2#、9#、10#，總高9層/10層，剛改主流四居；
138㎡戶型分布在4#、7#、8#，為6層純洋房專屬，改善四房；
158㎡/188㎡戶型分布在中央5# 樓王棟，純改善大平層產品，直面中央園林，大尺度觀景。
遠郊大平層的考量
戶型面積跨度比較大，意味著在同一個社區里，住著月供差距懸殊的兩類家庭。
現實情況是，高端改善盤的圈層均質性，是其保值邏輯的重要基礎。
當一個社區里既有剛需首置的100㎡客群，又有終極改善的188㎡大平層客群，客群較為混雜，在物業費承受能力、社區管理訴求、日常生活習慣上的差異，可能在入住后引發持續摩擦。
盡管150以上大平層全部集中在中央樓王棟，僅有60套，但在懷柔這個市場能否順利去化，仍是整個項目現金流的最大變量。
很多人會質疑，懷柔距離天安門足足60公里，屬于傳統的遠郊，中建智地在這里做頂格改善，會不會太激進？
對于懷柔這塊地，中建智地之所以敢于溢價奪下，源于完全反角度的價值判斷。
第一，懷柔有真正的城市CBD。
項目落地懷柔老城核心，區政府、萬達商圈、政務配套、成熟商業全部聚集于此。
這里不是偏僻郊區，是實打實的懷柔城市中心。
第二，懷柔CBD長期缺少純改善產品。
片區過往成交主力，基本都是八九十平的剛需小戶型、高低配混雜社區。
純正洋房、純粹改善的大面積住宅，在核心區幾乎是空白。
第三，高端客群完全撐得起改善定位。
懷柔本地高凈值家庭、科學城高知人才、企業高管群體基數龐大，有極強的置換需求和購買力，但是長期沒有高品質改善盤可以選擇。
所以，中建智地的操盤邏輯非常清晰：
在遠郊反彈琵琶，精準卡位懷柔CBD的人居短板，其全部的野心，早已藏在它的戶型尺寸里。
“剛剛好”的規劃設計
項目總建面約6.94萬㎡，其中地上建面約4.47萬㎡，容積率1.4。
規劃10棟6-11F洋房，共366戶，層高3米 。
1、北低南高的設計智慧
10棟樓呈北低南高排布，這種通常被解讀為尊重日照、保障采光的人性化設計。
但實際情況是北側4# 和7# 只能設計為6層，因為必須照顧北邊府前東街9號院的日照，屬于被動合規；
1# 樓被設計為10層，可以擋一擋東邊現狀建筑的外立面，因為1#的東向視野面對的是周邊老舊建筑；
9# 和10# 的出現，對5# 樓王西端戶影響較大——樓王的部分戶型，視野和采光會被9#、10#遮擋，選房時，務必核實5#西端戶的實際日照時長和視野情況。
此外，項目南側第一排最大退線11米，剛剛滿足了東關一區的日照。一旦周邊地塊未來有新的建設，或規劃調整，南側住戶的日照權益將面臨壓力。
2、低密+景觀王牌
內部中央園林 外部城市綠化 市政綠地 水庫景觀，形成“四重生態閉環”，居住體驗遠超普通遠郊盤。
2# 首層架空設計，多功能泛會所是國賢府系的標配動作，視覺效果出色，但需明確后期運營主體（物業或業主共管）及維護成本。
景觀園林仍以盛唐制式，高門、闊府、逸宅、美園。五進歸家禮序，南北雙園，七境雅集院落，全齡友好社區。
拿地回溯
項目所在懷柔新城6001地塊成交于4月28日，中建智地以7.56億元總價競得，樓面價約1.69萬元/㎡，溢價率2.44%。
開發主體北京興瀾房地產開發有限公司， 成立于2026年2月14日，注冊資本5000萬元，由中建智地置業有限公司100%持股。
中建智地董事長樊飛軍擔任項目公司法人和董事長；
項目總則由中建智地京東公司執行總經理張夢燦擔任。
地塊位于懷柔區龍山街道，距離懷柔區政府約1公里。
西側臨近懷柔水庫，東側臨近懷柔城市森林公園，主打低密生態。
周邊教育、醫療、商業等生活配套在懷柔都屬于頂配。
根據實施方案規劃，6001地塊周邊還配建有公園和廣場用地，合計0.8公頃；另有公共服務配套0.38公頃，待深入研究后再批復具體規劃指標。
地塊往北500米左右，就是建工嘉棠澐璽，規劃7棟6F-10F洋房，共224戶，主力建面80-140㎡。
去年9月底開盤，預售均價4.05萬元/㎡，實際成交均價超過3.94萬元/㎡，目前基本售罄。
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