過去50天，南京很多家長都很煎熬。

5月8日學區房新政落地之后，市場幾乎被重新洗牌。說得直接一點，房價突然下跌。更關鍵的是，過去那些買賣學區房的經驗，突然都失效了。

想買的不敢買，想賣的不知道怎么賣，市場陷入一片迷茫。唯一興奮的，可能只有中介。

先說明一下，本文沒有任何利益關系，也不站隊，只是從政策、市場和學校變化幾個角度，客觀分析接下來可能會發生什么，希望降低大家的焦慮。

南京的今天，也是其他城市的明天。

01

到底跌了多少？

石榴叔在5月20日，曾寫過一篇文章《南京學區房新政落地兩周，市場和你想的不一樣》，提到市場會用很短的時間給小戶型重新定價，現在來看，這個判斷是準確的。

先說說一線初中上車的門檻。

匯文學區，佳和園47平方，成交價149萬。

樹人學區，新河一村57平方，成交價153萬。

鐘英學區，城開國際41平方，成交價100萬。后來我又發現，太平南路有一套36平方的書包房，居然86萬成交了。

29中學區，場門口45平方，成交價156萬。

其他學區就不一一舉例了，書包房市場情況大體就是這樣。

中介拿著這些超低的成交價，在朋友圈持續打壓不愿意降價的房主，同時也給了那些還在觀望的家長，一個比較低的心理預期。

書包房還會再跌嗎？

很有限了，因為已經跌到，和周邊沒有學區的房子差不多的價格，這個時候再看租售比，已經能看出一定支撐。

現在賣家情緒也在逐漸穩定，不再像剛開始那樣無序踩踏。

不過，最近一個月，書包房的成交占比很小，有相當一部分家長都在觀望，尤其是抱著“快進快出”想法的人，現在反而更謹慎，試圖把風險壓到最低。

成交量比較大的是兩房和三房。

兩房集中在價格跌出性價比的，還有另一類是居住屬性還不錯的，不完全靠學區支撐。

三房則更明顯，普遍居住屬性更強，成交主要集中在鼓樓。

接下來舉些例子。

匯文學區

雙匯文的世紀花園93平方三房，成交價305萬，前期成交價33x萬。

聚福園一期81平方兩房，成交價305萬，前期成交價32x萬。

銀城聚錦園126平方三房，成交價598萬，前期成交價66x萬。

銀城花園南片80平方三房，成交價153萬，前期成交價20x萬。

辰龍廣場112平方三房，成交價280萬，前期成交價30x萬。

樹人學區

金陵灣南區137平三房，成交價448萬，前期成交價47x萬。

百合果園103平三房，成交價276萬，前期成交價31x萬。

清江西苑111平三房，成交價346萬，前期成交36x萬。

清江花苑明月園109平三房，成交價281萬，前期成交價32x萬。

29中學區

這輪調整動靜最大，被中介拿來做跳水宣傳，進一步放大了市場恐慌。

拉小29的北校尉營，75平方三房，成交310萬，前期成交價37x萬。

瑯小29的錢塘路71平方三房，成交價289萬，前期成交價32x萬。

力小29的漢口西路74平方三房，成交價228萬，前期成交價在27x萬。

力小29的南師大西山69平方三房，成交價355萬，前期成交價41x萬。

以上數據作為樣本，僅供參考。

考慮到孩子入學房子就能賣，持有周期大大縮短，成本和風險也縮小了，這樣的價格回調也算正常。

最近，為什么很多家長特別慌？因為有中介會用2021年最高位的價格，和現在2026年的成交價對比發自媒體，動不動就是“天塌了”、“跌了60%”。

這樣對比有意義嗎？喪德。

02

從近期的數據，我們能發現什么市場規律？

1. 由于不存在學籍占用一說，最近一個多月，學區房掛牌量猛增，這其中持有書包房，孩子已經入學的家長出手最堅決，迫切想套現離場。

由于沒有實際居住，房子要么空著，要么出租，加上中介的推波助瀾，踩踏現象才提前出現。

2. 想買書包房，要控制投入和虧損的家長，數量在增加，主要是門檻越來越低，而一線民辦優錄難度猛增。

他們都不急，等別人先出手，所以最近一個月關注多，成交并不多。第一波成交會集中在9-11月份，第二波會在明年春節之后，會出現跟風行情。

3. 近期成交數據看著不少，中介高頻發朋友圈，但放到龐大的掛牌量面前，依然只是很小小小的一部分。

4. 居住屬性對除書包房外的學區房定價和成交，影響越來越大，裝修好不好，樓層好不好也成了關鍵。

很多人想買帶院子的一樓，成交價都不低。

5. 居住屬性還說得過去的雙學區小三房，在這一波行情中脫穎而出，二胎家庭是剛需。

6. 二線學區這次去學區非常徹底，不要抱有幻想了。

7. 有些家庭開始關注頂（尖）小（學），比如芳草園，已經跌到買房子送學區，89平方233萬成交，121平方322萬成交，單價2.6萬，都有實際居住的需求。

8. 有些掛牌量巨大的盤，會提前去學區屬性。

03

最近究竟誰在買房？這是很多人的疑問。

按理說，距離明年報名時間還早，現在出手，不就等于更高的持有成本？

但最近接觸了幾個買房者，發現他們大多屬于保守派。

買雙學區的，基本都有真實居住需求，有一胎家庭，也有二胎家庭，核心訴求就是求穩。不少人用公積金就能覆蓋月供，壓力不大，所以對跌也沒那么敏感。

之所以早買，一方面是先選房，早裝修，有足夠的時間散味道。

另一方面，中介也在吹風，如果后面出現報名人數爆炸，學校有可能會按照實際居住情況來區別對待，也有說按照入學時間先后來決定。

這些說法未必準確，但對求穩型家庭來說，只要存在不確定性，就足以推動他們提前行動。

買匯文的里面，有強改善的家庭，屬于看到合適就下手。目前看，這次政策調整對豪宅價格幾乎沒有影響。

04

很多人關心，后期價格還會跌嗎？

從目前看，低總價書包房在經歷一輪恐慌性踩踏之后，大概率率先觸底，市場已經給出了一個相對清晰的價格錨。

其他類型的學區房，還需要經歷一輪成交考驗，在買賣雙方的拉扯中，重新確認新的價格體系。

多關注未來幾個月的新成交，也不用花冤枉錢買什么美化，最后都是拼價格。

未來市場最大風險還是政策變化，無法預測。

不到100萬就能買到一線初中的學區房，以前以前想都不敢想，未來會不會出現報名人數超過學校容量？可能性不小，因為從人口數據推算，2029年小升初入學人數才到峰值，估算會達到9萬人，而今年小升初的人數才7.1萬人。

后期政策如果打補丁，結合其他城市的情況，我覺得大概率會按照落戶時間的先后順序。所以我是不建議家長耗到春節后再入手，風險較大。

未來幾年，還有一個政策風險是租售同權，可能會在小學先落地，二三線學校先執行。

05

不少家長在質疑，學區房門檻低了，篩選家庭的作用是不是弱了？學校會不會不行了？

肯定會變弱。

但二線學區逐漸被削弱之后，一線學校和普通學校之間的差距，不會消失。

一線學校的優勢，不只是房價篩選出來的生源和家庭背景，更重要的是多年積累下來的教學體系、管理經驗和學習氛圍。說白了，就是長期“卷老師、卷體系、卷執行”的傳統還在。

還是那一句，買學區房，本質也是買個上學的確定性，優錄太難了。

很多家庭早就想通了，不是砸了錢就一定能有好結果，無非給小孩創造一個更穩定、更優質的成長環境。

家長在對待教育這件事上，開始慢慢通透了。

市場情況就是這樣。

再來看新政，短期的確刺激了交易量，中介最近特別活躍。長期在孩子變少的背景下，能不能布局教育均衡化，加快教育反內卷，還有待觀察。今年又有幾所小學要合并。

最后再提醒一下，交易還是要獨立思考，不要被一個中介牽著鼻子走，密切關注交易變化，尤其和你同戶型的。對賣來說，要抓住9月份窗口期。

我們還會持續關注市場變化，最近每個月會寫文章，跟蹤市場。

最后還是要重復那句話，南京的今天，也是其他城市的明天。