觀點(diǎn)網(wǎng) 五年前，嘉里建設(shè)聯(lián)合GIC豪擲60億拿下上海浦東超大綜合體地塊。

起初，該地塊便以18.4萬(wàn)平方米的商業(yè)面積被預(yù)測(cè)為“上海最大商場(chǎng)之一”，相當(dāng)于4個(gè)浦東嘉里城或2個(gè)靜安嘉里中心，二者是嘉里建設(shè)早期在上海落地的兩大商業(yè)項(xiàng)目。

趕在今年上半年，上述地塊所承載的商業(yè)項(xiàng)目--新嘉中心于6月30日正式開(kāi)業(yè)。

與拿地時(shí)所預(yù)判的一致，新嘉中心總規(guī)模約43萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心體量達(dá)36萬(wàn)平方米，定位為浦東金橋超大型TOD綜合體，是浦東最大的城市商業(yè)綜合體，也是上海第二大商業(yè)綜合體。

在此之前，上海優(yōu)質(zhì)中大型商業(yè)高度集中浦西板塊，而浦東板塊的商業(yè)資源也大部落地于陸家嘴。除陸家嘴之外，浦東其他區(qū)域仍相對(duì)缺乏能承載高品質(zhì)體驗(yàn)的目的地型商業(yè)項(xiàng)目。

因此當(dāng)新嘉中心落地之后，浦東板塊尤其是浦東北部的商業(yè)布局將得到有力填補(bǔ)。

棋局生變

上海商業(yè)歷來(lái)“浦西密、浦東疏”。

在浦西，傳統(tǒng)上已形成以南京西路（上海恒隆廣場(chǎng)、興業(yè)太古匯、靜安嘉里中心等）、淮海中路（環(huán)貿(mào)iapm、K11、瑞安新天地等）、徐家匯（港匯恒隆廣場(chǎng)、美羅城等）等為核心的商業(yè)版圖。

近年來(lái)，隨著城市更新，北外灘（北外灘來(lái)福士廣場(chǎng)、北外灘上實(shí)中心等）、徐匯濱江（GATE M 西岸夢(mèng)中心、西岸中環(huán)等）等區(qū)域也順勢(shì)崛起，浦西區(qū)域內(nèi)形成了多個(gè)能級(jí)相當(dāng)?shù)氖屑?jí)商圈。

相較之下，浦東商業(yè)體量不如浦西密集，空間分布亦不均衡，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目聚集于陸家嘴、世紀(jì)大道、前灘一帶地區(qū)，偏向浦東中南部。

例如，一期、二期分別于2010年、2013年陸續(xù)開(kāi)業(yè)的IFC，亮相之處便成為浦東乃至全上海頂奢消費(fèi)的核心地標(biāo)。2025年據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，IFC更是以218億元年銷售額穩(wěn)居上海單體商場(chǎng)榜首，年客流量約2160萬(wàn)人次。

再如，前灘太古里2025年銷售額同比增長(zhǎng)約7%，來(lái)自10公里內(nèi)的高凈值客群占總客群比例超40%。最近，前灘太古里正籌備擴(kuò)容升級(jí)，擴(kuò)建地塊占地6.38萬(wàn)平方米，地上地下總建面約38.1萬(wàn)平方米。

而浦東北部的金橋、高行、森蘭、碧云一帶，盡管匯聚超過(guò)200萬(wàn)常住人口與50萬(wàn)辦公人群，但長(zhǎng)期僅有金橋國(guó)際、LaLaport啦啦寶都、EKA·天物等中型商場(chǎng)，體量和品牌層級(jí)無(wú)法很好地承接當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求。

資料顯示，浦東金橋最早承擔(dān)的是產(chǎn)業(yè)功能。從20世紀(jì)90年代起，金橋出口加工區(qū)吸引了大量外資制造業(yè)企業(yè)落戶，形成了浦東最早的產(chǎn)業(yè)集聚。此后三十余年，金橋產(chǎn)業(yè)能級(jí)持續(xù)提升。

但浦東北部的商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)滯后于浦東人口與產(chǎn)業(yè)的高歌猛進(jìn)，不少中高收入家庭消費(fèi)常年外溢至陸家嘴等熱門(mén)商圈。

可以說(shuō)，陸家嘴之外，浦東商業(yè)亟待一種新的可能。將目光移向浦東北部的金橋，嘉里建設(shè)、GIC與華之門(mén)在這里填下了自己的答案。

新嘉中心的答卷

資料顯示，新嘉中心坐落于浦東“金色中環(huán)發(fā)展帶”三大節(jié)點(diǎn)之一的金橋城市副中心核心區(qū)，是6、12號(hào)線巨峰路地鐵上蓋TOD項(xiàng)目。

其中，項(xiàng)目B1層直通12號(hào)線站廳，G層連接6號(hào)線地面出入口，未來(lái)預(yù)留接駁在建的21、22號(hào)線換乘通道。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)人士反饋，6月26日試營(yíng)業(yè)第一天，新嘉中心開(kāi)業(yè)不到1小時(shí)，商場(chǎng)便迎來(lái)客流高峰，不少餐飲店門(mén)口已排起長(zhǎng)龍。同時(shí)，商場(chǎng)各出入口始終人流不斷，扶梯上人群穿梭如織。

作為浦東第一大、上海第二大商業(yè)綜合體，新嘉中心引入近500家品牌，涵蓋輕奢零售、特色餐飲、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、親子體驗(yàn)、美學(xué)空間等多元業(yè)態(tài)，走的是“全域生活”路線。

值得注意的是，其中超過(guò)90%為區(qū)域首店或品牌特色店型，一度被市場(chǎng)稱為“首店收割機(jī)”。

具體來(lái)看，服飾鞋包類引入了one moment浦東首店、Aape浦東首店、Fabric Pig上海首店、UR特色概念店；生活方式類引入MUJI上海浦東北部規(guī)模最大門(mén)店、niko and...浦東北部首店、名創(chuàng)優(yōu)品品牌全新首店等等。

除此之外，新嘉中心還將不少空間留給了時(shí)下最為火熱的運(yùn)動(dòng)健身類品牌。

例如，攀巖運(yùn)動(dòng)在青少年群體中迅速崛起，新嘉中心便引入了巖時(shí)攀巖浦東首店。據(jù)悉，除新嘉中心外，目前上海僅有同屬華之門(mén)運(yùn)營(yíng)的GATE M 西岸夢(mèng)中心擁有一家門(mén)店。

新嘉中心同樣帶進(jìn)了全明星滑冰俱樂(lè)部上海旗艦店，這是目前浦東購(gòu)物中心里唯一一家賽事級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的冰場(chǎng)。

不過(guò)，仍有部分評(píng)價(jià)稱，新嘉中心在運(yùn)動(dòng)品牌上的選取不夠主流，昂跑、凱樂(lè)石、薩洛蒙等市場(chǎng)熱門(mén)的功能性運(yùn)動(dòng)品牌悉數(shù)缺席。

業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)方面，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，新嘉中心預(yù)計(jì)年消費(fèi)規(guī)模達(dá)40億元，年客流量有望達(dá)到2000萬(wàn)人次，將顯著提升整個(gè)浦東北部的區(qū)域消費(fèi)增量空間。

追溯新嘉中心的背景，其由嘉里建設(shè)聯(lián)合新加坡GIC基金共同投資建設(shè)，由華之門(mén)資本負(fù)責(zé)整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)，三家主體此前均已在上海落地多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

靜安嘉里中心與浦東嘉里城，是嘉里建設(shè)早期在上海落地的“一西一東”兩大商業(yè)旗艦。

在靜安嘉里中心之前，南京西路已有梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)和中信泰富廣場(chǎng)。在“神仙打架”的地段，靜安嘉里中心的打法圍繞著一個(gè)“新”字，擅長(zhǎng)引入各類區(qū)域首店豐富場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)，且尤其擅長(zhǎng)于戶外領(lǐng)域。

而浦東嘉里城，更像是新嘉中心的前輩，同樣帶著“填補(bǔ)區(qū)域空白”的使命而來(lái)。2011年的浦東商業(yè)版圖仍是以陸家嘴、世紀(jì)大道一帶為重心，直到浦東嘉里城面世，這一傾斜的天平才變得稍微平衡了些。

另一方面，除了在項(xiàng)目建設(shè)階段就介入的虹橋萬(wàn)科中心，GIC則傾向于在中后期通過(guò)增持股權(quán)介入上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。

例如，GIC曾多次收購(gòu)萬(wàn)科及萬(wàn)科旗下印力的多個(gè)在滬商業(yè)項(xiàng)目，包括南翔印象城MEGA、上海松江印象城等等。

而在新嘉中心中扮演運(yùn)營(yíng)方角色的華之門(mén)資本，在此之前，已成功在上海打造了GATE M 西岸夢(mèng)中心以及煥新升級(jí)GATE M 西岸鳳巢（原AI PLAZA西岸鳳巢）。

GATE M 西岸夢(mèng)中心位于徐匯濱江，已于2024年開(kāi)業(yè)，是華之門(mén)資本的商業(yè)品牌“GATE M”的首個(gè)產(chǎn)品。

隨著新嘉中心正式投營(yíng)，華之門(mén)資本或?qū)?qiáng)化兩大項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)協(xié)同，以促進(jìn)二者之間的品牌價(jià)值共振與運(yùn)營(yíng)資源協(xié)同。

前不久，華之門(mén)資本便宣布與上海電影共同打造“GATE M 電影節(jié)”，屆時(shí)將依托GATE M 西岸夢(mèng)中心、GATE M 西岸鳳巢和PRISMA新嘉中心三大商業(yè)地標(biāo)，打造三重光影劇場(chǎng)。

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