（文/孫梅欣 編輯/呂棟）

央企地產組織架構調整的浪潮，也刮到大悅城的身上。

大悅城近期發布了一項重要的組織架構公告，對公司的業務架構和區域公司都進行了調整。

其中，將公司的商業事業部、物業事業部，整合成立大悅生活；將產業與寫字樓管理部，更名為產業發展事業部；將產品中心和營銷管理部，整合成立開發事業部；將戰略運營中心下設的內控與信息化組，調整為數智化中心。

另外，撤銷了4個區域公司，設立了7個城市公司，即撤銷了北方大區公司、華東大區公 司、華南大區公司、西南大區公司等 4 個大區公司；設立北京公司、上海公司、深圳公司、成都公司、杭州公司、西安公司、三亞亞龍灣公司等7個城市公司。

可以說，從業務結構層面，到區域架構層面，大悅城都進行了一次大調整。

對于這次調整，大悅城在公告中表示，是為了應對市場變化，提高公司管理效率，提高專業化水平所進行的組織架構調整和優化。

城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，對企業的專業化運營能力、資源整合能力和精細化管理水平提出了更高要求。

公告中再次提到“1123”戰略，未來大悅城通過整合業務板塊、優化城市布局、縮短決策鏈條等方式，把服務從單一空間延伸到商場、社區、寫字樓、產業園區等城市各方面。

對于這次調整的目的，大悅城在公告中透露，瞄準了幾個方面，包括鞏固大悅城商業的優勢，對開發業務要做扎實，并且做優產業寫字樓與酒店業務，并提到會聚焦在核心城市群。

事實上，這場組織架構調整，既是大悅城自身業務收縮的呈現，也是央企地產近年來業務精簡、架構扁平化的趨勢體現。大悅城的調整，也是行業近年來業務變化的縮影。

“區域裁撤的風”吹到了大悅城

需要提到的是，這并不是大悅城第一次裁撤區域公司。區域層面的架構調整，早在2024年就已經開始了。

2024年初，大悅城當時還有10個區域公司，分別為西南區域、華南區域、上海區域、北京區域、西北區域、南京區域、海南區域、華中區域、東北區域和浙江區域。

當年4月的那次調整之后，大悅城將東北區域并入北方大區，浙江區域并入華東區域，華中區域則以城市拆分，分別劃進華南區域和西南區域。

到了當年的12月份，繼續將西北、南京和海南3個區域公司裁撤，并入了剩余的西南、華南、華北和北方四個區域。

但最終，這四個剩余的區域公司，也在今年的調整中被撤掉，并組建以重點城市為核心的城市公司。

事實上，近年來包括央企地產在內，內部由三級架構（集團-區域-城市）合并至二級架構（集團-城市）的先例屢見不鮮，管理架構趨于扁平化。

招商蛇口同樣在2024年就將7個區域合并為5個區域，之后在去年6月，將全部的區域公司全部撤銷，將重點集中在核心的10個城市。

同為央企的中國金茂，在去年3月將5個區域公司改為14個地區公司，管理架構同樣從三級降至二級；今年2月，中海地產也裁撤了華東、華南、北部、中西部四個區域公司，對21個城市公司按就近原則進行重組。

早前有地產業內人士就表示，地產企業的組織架構調整會在大型房企中頻繁出現，核心原因還是在于房地產行業發展周期發生的變化：“房企高增長期的典型特征就是拿地多分布廣，三級管控能夠更有效精準布局。隨著如今市場向’低利潤’時期轉向，冗余架構、長決策鏈條都會被精簡，核心還是在于降低管理成本。”

可以說，雖然大悅城早已開始了收縮的動作，但并未下定對區域公司全面裁撤的決心。如今終于將整體架構也“扁平化”至二級架構，可以說是行業“區域裁撤的風”終于吹到了這家央企。

在區域調整之前的另一個變動，則是大悅城的人事調整。

今年5月，大悅城將公司副總經理田佳琳升至總經理的崗位。在田佳琳到任前，姚長林一直同時兼任董事長和總經理的職務。他接過職務的2023年，本就是大悅城體系內人事極為動蕩的時期。

姚長林的接任可以說是“臨危受命”，但隨著退休年紀的臨近，也必須要有“少壯派”加入到大悅城高管層面的組織架構當中。

從田佳琳的履歷來看，清華大學碩士畢業后就進入了大悅城體系，一路從項目工程師、項目經理，做到城市總經理、區域總經理的位置，直到2021年開始進入集團管理層，并在今年5月接任公司董事、總經理職務，可以說是從基層一線干到“一把手”的樣本。

這樣的履歷，自然令田佳琳對于體系架構內冗余的部分更為了解，因此對架構調整的推進也更加“大刀闊斧”。

央企調整“組合拳”

可以說，從去年開始，大悅城體系內就進行了包括上市平臺結構、人事調整和此次業務結構調整在內的一系列變動。

最大的變化，還是在去年11月27日，將在港上市的大悅城地產私有化，終結了它12年的港股上市歷程。

如今先是在5月提拔中糧體系內的“80后老將”田佳琳，隨后在6月對大悅城的體系架構也進行了調整，從企業內部來說，是打了一通“組合拳”。

集團層面體系的調整中，對大悅城地產港股私有化，實際是結束了大悅城“A+H”股的資本架構體系。

不同于大多數地產企業在房地產大開發時期“住宅強、商業弱”的業務機構，大悅城的體系中，實際是“商業強、住宅弱”的樣本。甚至上市平臺“大悅城”的名稱，也是因為其商業項目具備足夠的知名度，反而將上市平臺中的中糧地產、中糧置地進行更名以迎合市場。

早年中糧地產的住宅項目除了央企身份的背書之外，在強手如林的房地產開發行業中并不搶眼，反倒是商業項目的知名度更高：不論是北京的西單大悅城、朝陽大悅城，還是西安大悅城、上海靜安大悅城。大悅城落地項目的賣點其實是商業部分，住宅才是賣點上的“配套”。

上海靜安大悅城

在地產快速發展時期，住宅業務快速的資金周轉效率，能夠給商業板塊帶來資金填補，這是財務方面的運作方式。所以商業IP雖然沖在前面，但賺錢的還是要靠住宅板塊。

但現在行業的游戲規則已經變了，住宅地產的規模效應不復存在，原本在住宅市場優勢就不明顯的大悅城，在存量市場的表現會更吃力。同時，港股上市的大悅城地產長期低迷的股價，也失去了海外融資的價值，私有化也是必然選擇。

但是商業項目具備的現金流和流動性，如今更被市場看重。去年的年報中，購物中心銷售額達到463.7億元，客流量4.49億人次，這些流量數據在當下的行情下反而更具有優勢。

從此次業務條線上的調整來看，大悅城未來對于可帶來現金流動的、具備經營性的業務更加側重，開發業務的重心則有所弱化。

在不久前的投資者關系會上，管理層和投資人也把重點放在大悅城商業項目、寫字樓、產業園的開發進度和運營管理上，反而銷售型項目并未重點提及。

這一系列的調整，既是在地產下行周期下必要的收縮轉向，同時也是給上一屆管理者遺留的問題在打掃戰場。

銷售規模也曾經瞄準千億的大悅城，2025年的銷售額已經降至160億元，同比降幅達到56.6%。去年公司營收308.92億元，同比下降13.69%，歸母凈虧損23.5億元，尚未實現扭虧。因此，自上而下的調整是必然的進程。

快速擴張對于以商業見長的地產央企來說并不擅長，但處在行業爆發式增長的時期，企業很難抵擋住擴張的誘惑，從而走向規模膨脹的道路。當行業的熱潮退去，企業不免要為過去的決策“填坑”。

如今新生代的“一把手”已經就位，調整的步伐也已經開始，大悅城這艘“大船”的航線，似乎也正逐步回歸到正確的方向上。