撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

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北京通州樓市，北投和璟的對(duì)手殺到了。

6月29日，首開股份0703-6031、6032地塊項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案公示，截止日期為7月7日。

它比想象中來(lái)得更快。

北投和璟拿地比它早了2個(gè)月，但設(shè)計(jì)方案公示結(jié)束期，在7月1日。

不是北投置業(yè)不努力，是它在6月17日突然調(diào)規(guī)——把北投和璟100平米物管用房調(diào)至地上，不得不重走一遍報(bào)規(guī)流程，很是蹊蹺。

正所謂是：起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集。

這樣一來(lái)，在充滿藝術(shù)氣息的宋莊，北投置業(yè)和首開股份，這兩個(gè)北京國(guó)企必有一戰(zhàn)。

首開6032項(xiàng)目和北投和璟，相距只有600米，拍地時(shí)間僅間隔2個(gè)月。

一般而言，相鄰地塊供應(yīng)的時(shí)間，不應(yīng)低于6個(gè)月。最佳時(shí)機(jī)是，讓先拍地者，開盤走一波客戶。

但，通州這兩宗宅地，反其道而行之。

花姐推測(cè)，概因兩者定位之差異：北投和璟容積率為1.8，而首開地塊達(dá)到2.3。

除此之外，花姐實(shí)在很難找到這兩宗地密集入市的理由。

兩成產(chǎn)品差異化

和北投和璟相比，首開0032項(xiàng)目是有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的。

北投和璟2月3日拿地，3月30日公示首版報(bào)規(guī)方案。3天后，首開股份以17.69億底價(jià)，拿下6031、6032地塊。

這個(gè)節(jié)奏，對(duì)北投和璟的產(chǎn)品邏輯，首開有充分的研究時(shí)間。

先來(lái)回顧一下北投和璟的大致規(guī)劃：

1、占地4.85公頃，地上住宅建面8.66萬(wàn)㎡，容積率1.8，限高45米——實(shí)際最高46.5米，地塊朝向東偏南22度；

2、通過(guò)分縫手法，實(shí)現(xiàn)塔連板設(shè)計(jì)。27棟11層洋房，呈行列排列，東偏南22度；3棟小高層樓王，呈正南正北排列。

3、設(shè)計(jì)戶型866套。以82平米、94平米、107平米和149平米為主，直接跳脫了110-130平米面積段，戶均111平米。

它的頂層設(shè)計(jì)是，以洋房為主，小高層為輔。

反觀首開6032項(xiàng)目，規(guī)劃13棟住宅樓，以小高層為主，僅南面第一排設(shè)了兩棟洋房。

由于地塊相對(duì)方正，首開6032項(xiàng)目的樓棟朝向，在0-15度之間。

這直接導(dǎo)致，它的樓間距比北投和璟要拉得更開。想進(jìn)一步了解原因，可找花姐。

首開6032項(xiàng)目規(guī)劃約781套房源，戶均建面115㎡，比北投和璟平均大了4平米。

根據(jù)報(bào)規(guī)圖，花姐對(duì)它做了一版戶型推測(cè)：主力戶型為85平米、101平米、128平米、153平米和163平米。

首開6032項(xiàng)目的主力戶型是101-109平米段，共計(jì)409套，占比52.37%。而北投和璟在這個(gè)面積段，有170套，占比19.63%。

除此之外，它們沒(méi)有交集的戶型段有：

1、北投和璟90-99平米為主力，462套，占比53.35%；140-149平米88套，占比10.16%；

2、首開項(xiàng)目供應(yīng)120-130平米戶型，占比16.78%、150-170平米戶——占比12.93%。

從表面上看，這兩個(gè)盤至少有六成戶型面積段存在差異化，但由于產(chǎn)品形態(tài)的差異——得房率高低，導(dǎo)致兩盤的實(shí)際差異面積段，只有首開項(xiàng)目的120-130平米、以及160平米以上戶型，約占20%。

艱難的選擇

有關(guān)北投和璟與首開6032項(xiàng)目怎么選？花姐的一位粉絲很是糾結(jié)。

他的糾結(jié)點(diǎn)在于，北投和璟的朝向不正，樓間距太密。但有個(gè)優(yōu)點(diǎn)，洋房的得房率高。

首開6032項(xiàng)目恰好和它相反。

他還關(guān)注到，首開6032項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，走的是“漂浮藝術(shù)、無(wú)界奢居”路線，打造年強(qiáng)化藝術(shù)化現(xiàn)代社區(qū)。

在花姐看來(lái)，這兩個(gè)項(xiàng)目的確差異化蠻大，特征很鮮明，洋房的得房率會(huì)比小高層產(chǎn)品，高出5%左右。

僅從城市界面看，北投和璟是占有優(yōu)勢(shì)的，西面一路之隔就是宋莊文化創(chuàng)意公園。

當(dāng)然了，對(duì)于在宋莊買房的人來(lái)說(shuō)，最關(guān)注的，還是價(jià)格。

北投和璟的樓面價(jià)1.79萬(wàn)/㎡，首開6032項(xiàng)目實(shí)際樓面地價(jià)2.03萬(wàn)元/㎡（包括幼兒園建安成本），相差2100元/平米。

在同片區(qū)，有兩個(gè)可以參考的項(xiàng)目：北京城建·國(guó)譽(yù)頌與建投國(guó)貿(mào)·瑨上。

1、國(guó)譽(yù)頌于2025年3月開盤，供應(yīng)628套，網(wǎng)簽337套，樓面地價(jià)1.99萬(wàn)元/平米，成交均價(jià)4.28萬(wàn)元/平米，成交金額15.9億元，地價(jià)覆蓋率100%。

2、國(guó)貿(mào)瑨上于2024年4月開盤，供應(yīng)542套，網(wǎng)簽221套，樓面地價(jià)2.28萬(wàn)元/平米，成交均價(jià)3.83萬(wàn)元/平米，成交金額8.3億元，地價(jià)覆蓋率64%。

花姐認(rèn)為，北投和璟與首開6032項(xiàng)目的售價(jià)，參照國(guó)譽(yù)頌可能性比較大。

雖說(shuō)首開6032項(xiàng)目的產(chǎn)品以小高層為主、得房率較低，但“首開”的品牌更硬。

有消息稱，6032項(xiàng)目是首開獻(xiàn)禮副中心10周年的“一號(hào)作品”。

幾個(gè)設(shè)計(jì)特點(diǎn)

首開6032項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上，還有一些大家比較關(guān)注的點(diǎn)。

1、架空層

首開在通州卷起了架空層，6032項(xiàng)目有8處首層架空，分布在七棟樓里。

今年以來(lái)，多架空層項(xiàng)目還是流行：昌平龍樾海序8個(gè)、昌平華潤(rùn)置地平西府項(xiàng)目6個(gè)、石景山龍樾璟序6個(gè)。

開發(fā)商多設(shè)置首層架空層的邏輯，一箭雙雕：1、增加房子的賣點(diǎn)，可以變成會(huì)所；2、曲線讓日照達(dá)標(biāo)。

這種做法，最大的問(wèn)題在于，購(gòu)房者入住之后，樓間距的居住感受較差。

2、層高

首開6032項(xiàng)目的樓王是4#和8#，戶型面積分別是163平米和153平米，層高為3.1米；其余樓棟層高為3米；

北投和璟樓王是12#、13#和24#，戶型面積為149平米，層高3.1米；其余樓棟層高為3米。

3、贈(zèng)送面積

首開6032項(xiàng)目項(xiàng)目與北投和璟的贈(zèng)送手法，差異不大。

主要手段，都是“南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+北向設(shè)備陽(yáng)臺(tái)”，交付后會(huì)封閉進(jìn)室內(nèi)，另外邊戶有飄窗贈(zèng)送。

但，首開6032項(xiàng)目4#樓王做出了差異化，除了南面通面為進(jìn)深1.8米內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，它的側(cè)面和北面出現(xiàn)開敞陽(yáng)臺(tái)——進(jìn)深2米，應(yīng)該是不會(huì)封閉。

4#占據(jù)了6032項(xiàng)目的中央景觀，直接對(duì)標(biāo)北投和璟的樓王。

花姐點(diǎn)評(píng)：

該來(lái)的，總歸是要來(lái)的。

在北京樓市，雙子座的戰(zhàn)爭(zhēng)案例，實(shí)在是太多了。

“雙子座，必須有一個(gè)是犧牲品”。這是一位開發(fā)商操盤手，對(duì)花姐說(shuō)過(guò)的一句話。

至少，從北京絕大部分雙子座的表現(xiàn)，可以印證這一點(diǎn)。

如：璞樾與紫京宸園，金茂滿矅與保利朝觀天珺，臻澐與建發(fā)海晏，海宸元境與北京隅海岄，等等。它們的現(xiàn)狀，各位可以自己細(xì)品。

現(xiàn)在，首開股份與北投置業(yè)之間，雖說(shuō)首開盡可能做出差異化，但依然擺脫不了雙方直面競(jìng)爭(zhēng)的命運(yùn)。

它們最大的差異化，就是洋房與小高層的區(qū)別。希望它們能實(shí)現(xiàn)雙贏，沒(méi)有誰(shuí)是犧牲品。

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