廣東
一天之內，兩宗溢價超40%的地塊！
廣州土拍市場，真的炸了！
琶洲中二區地塊，88輪競價，最終被越秀地產以13.7億拿下，成交樓面價超6萬/㎡！直接沖上廣州土拍樓面價TOP5：6.8萬/㎡，廣州歷史TOP3！越秀，拿下琶洲中二區地塊！
番禺南浦更夸張，四大房企鏖戰74輪，國貿砸下10.28億，溢價率超過55%：四大房企鏖戰74輪！南浦地塊，國貿砸10億拿下！
南浦這塊地去年掛牌時沒能成交，今年重新上桌，直接被搶瘋。
同一塊地，過了一年，命運完全變了。
地沒變，變的是市場。
市場冷的時候你愛答不理，市場熱的時候你高攀不起。這就是廣州土拍的現狀。
但別只盯著這兩塊地看熱鬧，把廣州上半年涉宅地成交攤開看，三條趨勢已經清晰到刺眼。
上半年土拍：
316億背后的三條趨勢
今年上半年，廣州一共成交了9宗涉宅用地，總金額約316億，其中5宗溢價成交。
單看數字你可能沒感覺，我給你翻譯一下：
去年全年廣州涉宅用地成交金額大概在1180億左右，今年半年就干到了316億，而且這還是在提質縮量、供應明顯收縮的背景下完成的。
什么意思？地少了，但錢沒少。每一塊地都打在了市場的七寸上。
這300億里，天河馬場一宗地占了將近八成。，但廣州土拍沒有全面狂歡，資金只集中打幾個點。
第一、核心資產繼續抬價，房企在用錢投票篩選城市價值
天河馬場地塊拍了243輪，越秀砸下236億，住宅樓面價約8.6萬/㎡，刷新廣州紀錄，溢價率26.6%。
再看其他幾宗：南浦55%、琶洲中二區46.28%、白云黃邊北路23.87%、荔灣中山八6.44%。
房企愿意加價搶這類地，原因很簡單，它們都有一個共同點：
都在廣州資源配套成熟、居住氛圍濃厚、有市場認知的地方，未來買家不需要等規劃。
這就是核心區最貴的地方——省掉了時間成本。
第二，低密、小體量，已經成了廣州供地的新主線
9宗地里，7宗容積率在2.5及以下。
再看體量。
除了馬場這種城市級巨無霸，其余多數地塊都是幾萬平方米級別。
小體量、低容積率、成熟配套，正在成為今年廣州好地的共同特征。
這對買房人有兩層影響。
一是未來中心區新房品質會繼續拉高。
二是總套數會變少，好房子的門檻會更高。且低密會帶來更挑人的產品。
第三，外圍地塊沒有跟著一起熱，板塊分化明顯。
核心區、成熟區的地塊被瘋搶，外圍區、非頂流板塊底價成交，所以以后看廣州樓市，不能再用一個均價看全城。
同樣是廣州，未來會越來越像幾個不同市場疊在一起。
下半年土拍看點：
荔灣白云要接棒，好戲還在后頭
上半年把趨勢定調了，下半年是驗證和延續。
接下來一個月，有幾塊地你可以重點關注，因為它們很可能會影響你下半年的買房決策。
荔灣白鵝潭沙涌儲備地塊， 容積率低至2.14，白鵝潭近三年最低，離沙涌站約100米，一路之隔就是聚龍灣太古里，起拍總價約5.2億。
中心區成熟配套加低密，且總價不算高，相信不少頭部房企已經在盯著了。
荔灣芳村客運站地塊， 體量較大，容積率3.9，緊鄰地鐵1號線坑口站，對面就是荔勝廣百廣場，周邊學校密集。
這個片區的城市界面和生活氛圍，萬科理想花地已經深耕多年，后來者可直接做“乘涼者”，或加碼片區配套。
白云政通路地塊就在白云區政府隔壁，最新容積率調整至1.1，居住建面約2.37萬㎡，未來大概率做疊墅，偏愛墅類居住形態的一定不要錯過。
這三塊地，剛好分別對應了上半年我總結的三條趨勢：核心區成熟配套、確定性界面、極致低密。
最后，說幾句掏心窩的話。
顯而易見，房企的拿地邏輯已經徹底變了。
以前喜歡大盤，分期開發，賭配套兌現。
現在一律“短平快”，諸如配套現成、確定性強、拿地就能入場動工的。
廣州也在下一盤大棋，土拍提質縮量，按需供地，低密導向明確。
所有這些動作都指向同一個結果：
未來兩三年，廣州核心區的好房子，會比現在更少、更難搶。
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