界面新聞記者 | 王妤涵

6月30日，廣州2026年上半年最后一場宅地出讓正式落槌。番禺區洛浦街、海珠區琶洲中二區兩宗優質涉宅用地先后完成線上競價，均實現高溢價成交，合計收金24.04億元。

其中，番禺洛浦街地塊歷經74輪角逐，被國貿地產以10.29億元拿下，溢價率55%；海珠琶洲中二區地塊鏖戰88輪，越秀地產從7家參拍房企中突圍，以13.75億元斬獲地塊，溢價率超46%，成交樓面價高達60706元/平方米，躋身廣州樓面價TOP5。

隨著兩宗地塊順利出讓，廣州上半年涉宅用地全部完成出讓，合計成交金額達320億元。

“上半年廣州土拍市場總體在‘控增量、優供給'的政策基調下，呈現出總量收縮、核心地塊競爭激烈的分化格局。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強在接受界面新聞采訪時指出。

兩宗宅地均高溢價出讓

先看番禺區洛浦街BA0206303地塊。該地塊位于南浦島東部片區、海珠灣隧道東側，距地鐵2號線南浦站約200米。宗地面積21895.49平方米，容積率2.5，計容建筑面積54738.73平方米，起始價6.64億元，起拍樓面價12123元/平方米。

地塊周邊生活配套成熟，南浦里商業中心、喜鄰里商業中心、匯南廣場等商圈環繞；教育資源方面，名智小學、麗江小學、執鴻學校、番禺恒潤實驗學校等密布，地塊自身還需配建一所42班九年制學校（18班小學+24班初中），將引進優質名校。

BA0206303地塊 圖片來源：廣州公共資源交易中心

真正讓這塊地引發關注的，是南浦島已連續30年無新增宅地供應。島上的大型居住小區如麗江花園、南浦海濱花園等，樓齡普遍超過二十年，二手掛牌均價在2-3萬元/平方米。這些社區承載著大量番禺本地家庭的居住需求，但產品老化、配套滯后，改善型需求已積累數十年，置換鏈條幾乎處于停滯狀態。

陳雪強對界面新聞表示，此次地塊出讓正是為了補充板塊新房供應。國貿地產以樓面價18791元/平方米拿下，扣除配建學校等成本后，實際樓面價約32400元/平方米。參考周邊二手房價，未來入市若定價在4-5萬元/平方米區間，仍存可觀的利潤空間，而周邊龐大的置換客群，正是國貿敢于溢價55%拿地的底氣所在。

再看另一宗海珠區琶洲中二區的AH041208地塊。該地塊建設用地面積9060平方米，容積率2.5，起拍總價9.4億元，是琶洲CBD范圍內為數不多的純居住用地。地塊緊鄰萬勝圍地鐵換乘站，一路之隔便是抖音華南總部，周邊保利天悅等標桿豪宅林立，商業、教育、軌道交通配套一應俱全，高層房源可俯瞰珠江江景。

這宗“小而美”地塊吸引了保利、中海、招商蛇口、綠城、建發、中鐵置業、越秀地產7家頭部房企報名參拍。整場競價歷時兩個多小時，前后經歷88輪加價，最終由越秀地產以13.75億元拿下，成交樓面價60706元/平方米，溢價率46.28%，刷新海珠區宅地成交第二高價，位列廣州全市涉宅用地樓面價前五。

AH041208地塊 圖片來源：廣州公共資源交易中心

“該地塊經歷了顯著的規劃調整，容積率從4.1下調至2.5，限高從100米降至80米，總建面從約4萬平方米‘腰斬’至2.26萬平方米。既降低了拿地門檻，也契合了當下開發商轉向’小而美、小而精’的拿地偏好，便于與片區內其他項目形成差異化競爭，實現快速去化。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞分析指出。

值得關注的是，此次拿地也是越秀在琶洲的第6次布局。“越秀由此在琶洲形成項目集群，在片區價值提升和配套賦能上形成了良性預期的相互支撐。”李宇嘉分析表示。此前越秀在片區的琶洲南TOD（一二期）、琶洲樾、琶洲ONE57等項目，已覆蓋大型綜合體與高端改善住區。半年內兩次重倉核心CBD，越秀深耕大本營的戰略意圖清晰可見。

總量收縮，核心地塊競爭白熱化

隨著這兩宗地塊的成功出讓，廣州上半年土拍市場也正式收官。

中指研究院統計數據顯示，2026年上半年，廣州共成功出讓10宗涉宅用地，合計成交總金額320億元。從區域分布看，花都3宗；白云、番禺均為2宗；天河、海珠、荔灣各1宗。外圍區域配套型地塊多數底價成交，核心地段優質地塊競爭激烈，兩極分化態勢明顯。

從供地策略來看，在“控增量、優供給”的政策基調下，供應端正在經歷從“擴量”到“提質”的深刻轉變，中心城區嚴控新增房地產用地，優先保障主城區、產業配套區居住需求。

2月出讓的天河區馬場1期地塊經過243輪競價，由越秀地產以236億元競得，溢價率26.6%，折合住宅樓面價約8.5萬元/平方米，刷新廣州住宅樓面地價紀錄。而6月30日這兩宗地塊溢價率均在40%以上，再次印證了房企拿地持續聚焦核心區域具有稀缺性的優質地塊這一趨勢。

“高溢價率是近期熱度城市核心區地塊出讓的共性，一方面顯示地方政府出讓核心區位的核心地塊，另一方面也顯示高品質項目扎堆，提升片區整體價值的預期。”李宇嘉指出。

從拿地企業性質來看，上半年廣州土拍市場呈現出國企央企主導的鮮明特征。

越秀、保利、中海、招商、國貿等國企央企包攬了幾乎所有核心地塊，民企身影寥寥。這一方面反映了當前民營房企資金鏈仍處修復期，拿地能力與意愿有限；另一方面也說明在"確定性溢價"邏輯下，國企央企憑借資金優勢和深耕戰略，更有底氣在核心區域高價補倉。

進入下半年，廣州土地市場的熱度仍在延續，未來一個月將迎來一輪密集供地窗口。

7月20日，白云區政通路西側AB2914005地塊將出讓，東側緊鄰白云區政府，容積率僅1.1，是中心城區極為稀缺的超低密宅地，起拍總價約8.7億元，體量偏小，定位精品改善社區，未來或以疊墅類產品為主。

7月24日，荔灣區浣花路以南AF0216006、AF0216007地塊將出讓，容積率低至2.14，為白鵝潭近三年宅地最低值，起拍總價約5.2億元；緊接著在7月28日，荔灣區花地大道以東AF021637地塊（芳村客運站地塊）也將出讓，地塊形態方正，起拍總價11.95億元，緊鄰地鐵1號線坑口站，“學鐵商”配套一應俱全，同時將直接受益于萬科理想花地多年打造的成熟居住氛圍。