近期，蓬江區(qū)濱江新區(qū)體育藝術(shù)休閑街區(qū)熱度持續(xù)攀升：龍舟競(jìng)賽、粵超、粵 BA 各類(lèi)文體賽事輪番上演，緊鄰江門(mén)體育中心的濱江悅動(dòng)體育樂(lè)園、勝道酷野國(guó)際卡丁車(chē)公園人氣也持續(xù)走高，卡丁車(chē)引擎轟鳴點(diǎn)燃潮流活力，作為全區(qū)首個(gè)創(chuàng)新實(shí)施“1.5級(jí)開(kāi)發(fā)”模式的項(xiàng)目，潮流運(yùn)動(dòng)新場(chǎng)景加速落地，讓濱江新區(qū)“旺上加旺”。

今年以來(lái)，蓬江區(qū)聚焦土地資源高效利用，創(chuàng)新探索土地“1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)”模式，打破儲(chǔ)備土地“要么不出讓、要么徹底出讓”的二元局限，成功盤(pán)活多宗政府儲(chǔ)備土地。原本荒置待開(kāi)發(fā)的土地提前煥發(fā)生機(jī)，土地潛在價(jià)值得到充分釋放，為 “百千萬(wàn)工程” 縱深推進(jìn)、城市品質(zhì)全域升級(jí)注入源源不斷的土地動(dòng)能。

制度破局

濱江新區(qū)加速煥新

以往，轄區(qū)內(nèi)一批配套完善、遠(yuǎn)期規(guī)劃未定的儲(chǔ)備土地長(zhǎng)期圍蔽管護(hù)，每年耗費(fèi)大量人力物力，土地資源持續(xù) “沉睡”。為打通過(guò)渡期利用堵點(diǎn)，蓬江區(qū)率先在全市出臺(tái)《蓬江區(qū)儲(chǔ)備土地、擬收儲(chǔ)土地管護(hù)與開(kāi)發(fā)利用指引（修訂版）》，清晰劃定 1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、辦理流程、租賃規(guī)范、建設(shè)管控與全周期監(jiān)管機(jī)制，讓過(guò)渡性開(kāi)發(fā)有規(guī)可依、有據(jù)可查。

據(jù)區(qū)自然資源局介紹，“1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)”介于一級(jí)土地整理與二級(jí)永久開(kāi)發(fā)之間，核心以 “時(shí)間換空間”：對(duì)暫不具備出讓條件的儲(chǔ)備地塊，編制臨時(shí)規(guī)劃，設(shè)置最長(zhǎng)不超過(guò) 10 年租賃期限，采用裝配式、模塊化臨時(shí)建筑，嚴(yán)控容積率不超 1.0、建筑高度不超 12 米；待片區(qū)開(kāi)發(fā)成熟后，政府按協(xié)議收回土地，嚴(yán)格依照片區(qū)控規(guī)實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)開(kāi)發(fā)，兼顧短期利用效益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展剛性規(guī)劃。

供地方式靈活適配市場(chǎng)需求，地塊通過(guò)公開(kāi)掛牌、協(xié)議招租推向市場(chǎng)，重點(diǎn)支持文創(chuàng)、文體文旅、便民商業(yè)等業(yè)態(tài)落地；同時(shí)出臺(tái)惠企租金政策，實(shí)行租期內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)固定、分年度繳租機(jī)制，大幅降低企業(yè)前期資金投入壓力，精準(zhǔn)匹配企業(yè)過(guò)渡經(jīng)營(yíng)、增資擴(kuò)產(chǎn)、配套落地等多元需求，持續(xù)優(yōu)化區(qū)域營(yíng)商環(huán)境。

依托1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)政策紅利，區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)在體育路地塊項(xiàng)目、觀瀾湖地塊項(xiàng)目成功打造綜合性體育樂(lè)園、卡丁車(chē)公園、水上樂(lè)園等，串聯(lián)江門(mén)體育中心、會(huì)展中心、潮岸文旅摩天輪綜合體等載體，構(gòu)建新區(qū)體育藝術(shù)休閑消費(fèi)閉環(huán)，片區(qū)城市界面、人氣活力、商業(yè)價(jià)值同步躍升，打造一座集運(yùn)動(dòng)健身、休閑游憩與文化體驗(yàn)于一體的綜合性新地標(biāo)，成為全區(qū)存量土地活化利用的核心示范片區(qū)。

“江門(mén)擁有扎實(shí)的汽摩產(chǎn)業(yè)根基，這是我們落地布局的核心考量。園區(qū)自 4 月開(kāi)園運(yùn)營(yíng)以來(lái)，每月平均接待游客超 4000 人次。我們緊抓粵超、粵 BA等本土大型體育賽事熱度，配套推出主題體驗(yàn)活動(dòng)，持續(xù)拉動(dòng)客流增長(zhǎng)。”勝道酷野國(guó)際卡丁車(chē)公園相關(guān)負(fù)責(zé)人李光亞表示，依托 1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)模式，企業(yè)得以快速落地潮流運(yùn)動(dòng)配套，補(bǔ)齊片區(qū)休閑業(yè)態(tài)短板，不僅豐富了市民休閑選擇，更帶動(dòng)周邊文體產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，短期租賃、輕量化建設(shè)的靈活機(jī)制，也大幅降低企業(yè)前期投入壓力，給項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)留出充足發(fā)展空間。

多點(diǎn)布局

全域盤(pán)活釋放紅利

蓬江區(qū)以濱江悅動(dòng)體育樂(lè)園為示范樣板，快速推動(dòng)“1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)”模式全域落地，覆蓋杜阮鎮(zhèn)、環(huán)市街道等重點(diǎn)片區(qū)，落地文創(chuàng)、商業(yè)配套、文旅休閑多類(lèi)型項(xiàng)目，形成規(guī)模化盤(pán)活格局，全區(qū)累計(jì)盤(pán)活出租儲(chǔ)備地塊超780畝。

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)載體拔地而起。坐落于建設(shè)三路西側(cè)、市氣象局北側(cè)的五邑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，占地 97.28 畝，是江門(mén)首個(gè)面向全社會(huì)公開(kāi)落地的 1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)商業(yè)地塊項(xiàng)目，2025 年 3 月完成摘牌。項(xiàng)目總投資 2 億元，規(guī)劃建設(shè)約 5 萬(wàn)平方米建筑，打造集聚藝術(shù)設(shè)計(jì)、科創(chuàng)孵化、潮流文娛的城市創(chuàng)意高地，目前項(xiàng)目施工與招商推介同步全速推進(jìn)。

五邑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目效果圖

深耕江門(mén)“中國(guó)摩托之都”產(chǎn)業(yè)根基，區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)通過(guò)“1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)”模式征集項(xiàng)目合作方，在杜阮蘭石片區(qū) 318 畝地塊建成全省首個(gè)公共型摩托車(chē)專(zhuān)業(yè)試車(chē)場(chǎng)。場(chǎng)內(nèi)配備 1.6 公里環(huán)形主賽道，搭配顛簸路、涉水路等十余種特色測(cè)試路面，為本地摩企提供研發(fā)調(diào)試、新品展示、外商試駕一站式公共平臺(tái)，不少海外客商實(shí)地試車(chē)后直接追加訂單。

全省首個(gè)公共型摩托車(chē)專(zhuān)業(yè)試車(chē)場(chǎng)。司徒俊杰攝

汽車(chē)消費(fèi)配套同步補(bǔ)齊。江門(mén)大道中東側(cè)、江杜東路以南 50.7 畝地塊落地中創(chuàng)新能源汽車(chē)商業(yè)體，由企業(yè)競(jìng)投建設(shè)汽車(chē)展銷(xiāo)展廳、大型停車(chē)場(chǎng)、充電樁集群，疊加球類(lèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，一站式滿(mǎn)足市民購(gòu)車(chē)、充電、休閑運(yùn)動(dòng)多重需求。

中創(chuàng)新能源汽車(chē)商業(yè)體項(xiàng)目效果圖

從雜草叢生的閑置空地，到特色文體地標(biāo)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)、便民生活配套，一批差異化項(xiàng)目落地見(jiàn)效，存量土地集約利用價(jià)值充分釋放，實(shí)現(xiàn) “一地多用、短期增效、長(zhǎng)期發(fā)展”。

深化改革拓新局

輸出可復(fù)制“蓬江經(jīng)驗(yàn)”

昔日圍蔽荒蕪的閑置地塊，通過(guò)社會(huì)資本參與臨時(shí)開(kāi)發(fā)，變身運(yùn)動(dòng)樂(lè)園、創(chuàng)意街區(qū)、休閑場(chǎng)館補(bǔ)齊區(qū)域文體配套短板，將持續(xù)優(yōu)化城市空間界面，提升片區(qū)宜居度與城市辨識(shí)度。

“以往儲(chǔ)備土地每年需投入大量人力物力開(kāi)展圍擋、垃圾清理、違建管控等管護(hù)工作，推行 ‘1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)’模式后，土地租金形成持續(xù)性穩(wěn)定收入，同時(shí)短期過(guò)渡開(kāi)發(fā)提前培育片區(qū)商業(yè)與人氣，土地價(jià)值持續(xù)增值，構(gòu)建良性開(kāi)發(fā)循環(huán)，形成‘短期租賃收益 — 遠(yuǎn)期土地增值收回 — 滾動(dòng)儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)’良性循環(huán)，土地利用效率實(shí)現(xiàn)倍增。”區(qū)自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

下一步，蓬江區(qū)將持續(xù)深化存量土地改革，推動(dòng)“1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)”與全域土地綜合整治、低效用地 “工改” 政策協(xié)同聯(lián)動(dòng)；完善項(xiàng)目全生命周期監(jiān)管機(jī)制，細(xì)化臨時(shí)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、日常巡查、到期清退流程，確保地塊租期結(jié)束后完整凈地交付、地塊價(jià)值穩(wěn)步提升；持續(xù)擴(kuò)大閑置儲(chǔ)備土地盤(pán)活規(guī)模，豐富產(chǎn)業(yè)、民生配套應(yīng)用場(chǎng)景，持續(xù)深挖存量空間發(fā)展?jié)摿Γ瑸橹槿悄酥寥珖?guó)城市存量土地治理、城市空間提質(zhì)提供可復(fù)制、可推廣的蓬江實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以土地要素改革持續(xù)賦能區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展。

編輯 | 蓬江發(fā)布編輯部

來(lái)源 | 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者/任佳燕、區(qū)自然資源局、區(qū)國(guó)資局