上海的二手掛牌量創下三年新低。

今年2月底，上海LJ外網的掛牌量降到了8.44萬套。

隨著小陽春的爆發，掛牌量一度反彈，當時很多人還擔心會重演去年小陽春的劇本，掛牌量再創新高。

但在4月之后，掛牌量繼續進入下降通道。

目前上海的二手掛牌已經到了8.24萬套，創下了上海二手掛牌量的新低。

對比最高點降幅達到了30.8%。

LJ內網的掛牌量也將低于13萬套。

而且，暫時沒有看到回頭的跡象。

魔都財觀制圖

持續了14個月的掛牌量下降，很多人開始關心：

上海的房價大漲是不是不遠了？

我知道有人會說，這是外網的掛牌數據，內網總數不一定是這個趨勢。

不用質疑數據的真實性。

LJ外網是從11.9萬套，降到8.24萬套。

內網的數據從17.9萬套，到如今的13.1萬套。

趨勢是保持一致的。

消失的這些房子都去哪兒了呢？

1、成交火熱，剛需買的比賣的快

過年之后，上海二手成交連續3個月2.8萬套之上。

上半年成交量同比去年增長了超13%。

掛牌量最多的剛需房源成交更猛，上海總價400萬元以下的二手住房成交了近7萬套，同比增長18%。

只要你的房子價格性價比高，基本上掛出來就賣掉。

特別低價的筍盤，那搶都搶不到。

2、急賣的房東越來越少

前兩年的房東都是搶著趕緊賣，很多掛牌半年、一年賣不掉的大有人在。

晚賣出一個月，就虧個幾萬幾十萬。

那段時間，著急賣房的房東特別多，而且主動降價10%-15%的都是很常見的。

現在的情況是房價已經降了這么多了，而且有回穩的趨勢出現。

房東的心態也就沒那么急了。

甚至有些老破小都漲價成交的，那房東的觀望情緒反而比買家更重了。

3、置換的客戶量力而行

置換的客戶，賣房是第一步，如果房子賣出的價格達不到置換要求。

那置換也就擱置，現在的房子繼續住。

能置換的，現在買賣的速度都比較快。

換不了的索性下架不賣了。

4、數據端，新增掛牌明顯下降

今年新增掛牌的力度遠不如過去幾年同期。

賣與不賣的天平悄悄在變化。

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掛牌量是真實的下降，那上海的房價漲了嗎？

每一輪的上海房價上漲，勢必伴隨有掛牌量的下降。

2020年這一波行情，很多人都還記得。

從2020年行情啟動開始，上海的二手掛牌從緩慢下降一直到到斷崖式下降。

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與此同時，上的二手成交量不斷突破前高。

2020年5月是突破了2016年10月以來的新高。

如果看這些內容，會感覺與今天的行情極其的相似。

現在也是掛牌量下降，成交不斷突破前高。

所以，上海樓市的大漲真的要來了么？

歷史也許會重演，但這次可能不一樣。

找相同點重要，但不同點可能更關鍵。

1、現在的上漲不是全面的，是分化的。

全國層面看，一線二手漲，但二三的二手跌。

回到上海市場來看，低總價的漲，高總價的跌。

新房市場，性價比高的賣的火爆，價格甚至還能微微漲一點；性價比低的不僅要降價，0網簽也是常態。

目前還不是全面開花，只能說是結構性回暖。

2、復蘇是從“老破小”開始。

現在是老破小、低總價在漲，這種傳導鏈條需要一層層往上。

先剛需上車，再改善置換，現在還遠沒到頂。

魔都財觀制圖

從各個區的板塊對比也能看出來。

2025年4季度到2026年2季度：

以老破小為主的板塊掛牌價都有小幅的上漲，最高的閘北公園有4%。

但是次新房為主的板塊還都在跌。

尤其是遠郊的，比如羅涇、葉榭之類的地方，跌幅很深。

3、市場還沒到狂熱的程度

現在是交易的熱度高，但遠沒到狂熱的地步。

交易還是相對理性的，大多數買家也都是量力而行。

這一點看貸款增速也能看出來。

如果一定要說的話，那就是：

大家敢買了，但還沒到搶的地步。

掛牌量下降是漲價的前提，但不是充分條件。

要真正迎來房價大漲，還需要幾個條件。

1、掛牌量繼續降，可能要降到5萬套以下

目前LJ外網掛牌量8萬+套，離供不應求還是有距離的。

參考2021年，年初掛牌量來到了5萬套，隨后就是房價的大幅度跳漲。

市場才是直接進入了賣方市場。

按照現在的去化速度，這個臨界點可能要到2026年底或2027年初。

2、收入、就業預期的真正修復

買房最終靠的是收入和信心。

一季度調研的上海收入預期指數106.2點，增長了3.4。

雖然在樂觀區間，但整體并不算很高。

只有錢包真正鼓起來，改善型和投資型需求才能接力剛需，推動全面上漲。

3、增量貸款進入

這一點可能最容易被忽視，但也很關鍵。

現在的增量貸款需要依靠新質生產力的行業。

2020年那輪上漲，背后是互聯網、金融等行業的高收入群體集中入市。

二現在需要的是AI、生物醫藥、集成電路這些行業的高收入人群。

目前來說，這種風口產業的財富外溢效應還只是局部顯現。

張江科學城、東外灘科創濱江這些板塊確實有高收入人群在買入，但還遠沒到全民造富的程度。

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回到最初的問題：上海房價會暴漲嗎？

我的判斷是：短期不會，但市場筑底的信號越來越清晰了。

掛牌量從12萬套降到8萬套，成交量連續三個月維持在2.8萬套以上，房價連續四個月環比上漲.

這些數字告訴我們，最冷的時候可能真的過去了。

但止跌回穩不等于暴漲。

從量價齊穩到量價齊升，中間還隔著收入修復、信心重建、高收入人群入市等好幾道坎。

這些條件如果全部滿足，2027年或許會有一波行情；如果缺一兩個，大概率只是溫和復蘇。

對于買家來說，現在是看房的時機。

當然市場已經不是閉眼買都能漲的時代了，分化才是新常態。

掛牌量下降，是信號，不是結論。

別被一個數據嚇到，但也要時刻警惕。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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