2025年的地產(chǎn)財(cái)報(bào)季，真的扔出個(gè)超級(jí)大炸彈，直接把整個(gè)地產(chǎn)圈都炸懵了。萬(wàn)科這份年報(bào)一出來(lái)，所有人都倒吸一口涼氣，歸屬于普通股東的凈虧損直接干到886億，直接創(chuàng)了A股房企虧損的歷史新紀(jì)錄。更嚇人的還不是這個(gè)虧損數(shù)字，給萬(wàn)科做審計(jì)的德勤，直接給了帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的無(wú)保留意見(jiàn)，說(shuō)白了就是行業(yè)說(shuō)的非標(biāo)意見(jiàn)，這相當(dāng)于審計(jì)師直接敲著警鐘提醒所有人，這里藏著大風(fēng)險(xiǎn)。

給大家掰掰現(xiàn)在萬(wàn)科的家底，截至2025年年末，萬(wàn)科的歸母凈資產(chǎn)只剩1169億元。總負(fù)債卻高達(dá)七千多億，光短期借款就有263億元，一年內(nèi)要還的非流動(dòng)負(fù)債超過(guò)1367億元。賬上能隨時(shí)拿出來(lái)用的貨幣資金才672億元，這么一算，短期的資金缺口差不多就有千億。

除了欠金融機(jī)構(gòu)的幾千億有息負(fù)債，萬(wàn)科還有一千多億的應(yīng)付賬款，九百多億的合同負(fù)債。這筆合同負(fù)債其實(shí)就是千千萬(wàn)萬(wàn)買期房的業(yè)主提前交的預(yù)付款，相當(dāng)于萬(wàn)科提前收了買房人的錢，還沒(méi)給人交房呢。這筆錢的壓力一點(diǎn)都不比有息負(fù)債小，要是接下來(lái)接著虧，股東的凈資產(chǎn)還得繼續(xù)往下跌，窟窿只會(huì)越來(lái)越大。

估計(jì)很多朋友搞不懂那個(gè)非標(biāo)意見(jiàn)到底啥意思，說(shuō)白了給大家嘮明白。普通的無(wú)保留意見(jiàn)就是審計(jì)師拍胸脯說(shuō)，這個(gè)財(cái)報(bào)沒(méi)問(wèn)題，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的無(wú)保留意見(jiàn)，就是審計(jì)師確認(rèn)財(cái)報(bào)本身沒(méi)毛病，但特意加上一段風(fēng)險(xiǎn)提示。說(shuō)白了就是明擺著告訴看財(cái)報(bào)的人，這里有能影響公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的大問(wèn)題，趕緊盯著點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)別瞎踩。

5月18日國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)直接動(dòng)手，把萬(wàn)科的主體信用評(píng)級(jí)從CC下調(diào)到了RD，也就是大家常說(shuō)的限制性違約。惠譽(yù)說(shuō)得很直白，雖然萬(wàn)科最近剛做完一筆境內(nèi)債券的重組，緩了一口氣，但公司流動(dòng)性真的緊得不行，接下來(lái)還有一大堆資本市場(chǎng)的債務(wù)要到期。未來(lái)很大概率還會(huì)再有債務(wù)重組，甚至直接出現(xiàn)違約情況。

萬(wàn)科現(xiàn)在還能正常開(kāi)門運(yùn)轉(zhuǎn)，核心就是背靠大股東深圳地鐵，人家已經(jīng)出了正式承諾，會(huì)一直給萬(wàn)科提供財(cái)務(wù)支持。德勤的審計(jì)報(bào)告里也專門把這事寫出來(lái)了，也算給市場(chǎng)吃了半顆定心丸。但外人都能看出來(lái)，靠大股東掏錢撐著，終究不是能一直走的長(zhǎng)遠(yuǎn)路子。這份承諾到底能撐多久，現(xiàn)在誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。

現(xiàn)在不少行業(yè)分析師都出來(lái)說(shuō)了，萬(wàn)科最后很大概率會(huì)參考重慶金科股份的路子，走司法重整的方式來(lái)把債務(wù)問(wèn)題徹底出清。對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，要是想提前預(yù)判萬(wàn)科接下來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)，其實(shí)有現(xiàn)成的參考模板。直接盯著金科股份走司法重整過(guò)程里，股票和債券的價(jià)格變化就行，走勢(shì)基本能拿來(lái)當(dāng)參考。

很多散戶朋友炒股總愛(ài)天天盯著K線圖找機(jī)會(huì)，漲一點(diǎn)就歡呼跌一點(diǎn)就慌得不行。其實(shí)真正懂行的都知道，能看懂財(cái)報(bào)和審計(jì)報(bào)告里的核心數(shù)據(jù)，比天天瞎盯盤靠譜一百倍。很多大風(fēng)險(xiǎn)早就明明白白寫在公開(kāi)報(bào)告里了，就看你會(huì)不會(huì)讀，愿不愿意花時(shí)間讀。

萬(wàn)科走到今天這個(gè)困境，真不是它一家企業(yè)自己的問(wèn)題。這就是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)這些年去杠桿、擠泡沫，殘酷出清的一個(gè)縮影。不管你是攢了一輩子錢想買套剛需房，還是想在地產(chǎn)股里找點(diǎn)投資機(jī)會(huì)，都得學(xué)會(huì)讀懂這些公開(kāi)的核心信息。能看懂這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，才能躲開(kāi)那些藏在暗處的大坑，不會(huì)平白無(wú)故虧掉自己的血汗錢。

參考資料：第一財(cái)經(jīng) 萬(wàn)科2025年度財(cái)報(bào)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析