因相信置業(yè)顧問宣傳介紹，桂林市民桂生（化名）購買了桂林山河公館小區(qū)一套房屋。但房屋建成后，桂生發(fā)現(xiàn)燃氣管道鋪設位置等均與樣板房及前期宣傳不符。

今年6月份，桂生向小區(qū)開發(fā)商發(fā)送了一份《逾期交房違約金追償催告函》，向開發(fā)商提出交付符合標準的房屋、補償業(yè)主改造燃氣管道費用開支等要求，但開發(fā)商以“樣板房僅做參考，均不作為本合同項下的交付標準”為由，回函拒絕了桂生的各項要求。

據(jù)了解，該樓盤在前期宣傳中，還存在開發(fā)商主體和對外宣傳的投資方不符、實際入駐物業(yè)公司和對外宣傳的物業(yè)公司不符等涉嫌虛假宣傳問題。

2025年初，桂林市衛(wèi)健委發(fā)函到桂生所在單位，鼓勵員工購買位于桂林市上海路的山河公館小區(qū)的房子。該樓盤對外宣傳稱開發(fā)商是國有企業(yè)，入駐物業(yè)是在香港上市的物業(yè)公司，又有政府部門推薦背書，桂生因此頗為心動。

在置業(yè)顧問的引領下，桂生到山河公館小區(qū)建設現(xiàn)場、樣板間參觀考察。當時，樣板間和房屋模型均顯示，燃氣管道規(guī)劃鋪設于建筑外部管廊區(qū)域，沒有
設置在贈送設備間、室內(nèi)公共走廊位置。

對于置業(yè)顧問的宣傳介紹，桂生信以為真。2025年3月5日，桂生和開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》。根據(jù)合同明確約定，開發(fā)商應于2026年1月31日將符合約定標準的房屋交付業(yè)主使用。

但房屋建成后，桂生在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，整棟樓的燃氣管道鋪設位置位于室內(nèi)設備間及走廊區(qū)域，嚴重占用室內(nèi)使用空間、影響房屋正常使用功能，與樣板房及前期宣傳標準不符。

發(fā)現(xiàn)問題后，桂生和該棟樓其他多名業(yè)主多次與和開發(fā)商溝通，要求開發(fā)商按照原規(guī)劃、樣板房標準對燃氣管道進行整改，完善房屋配套設施，達到合同約定及正常居住使用條件。但均遭到開發(fā)商的拒絕。

為保障基本居住需求，桂生和其他業(yè)主被迫自費完成燃氣管道改造。

依據(jù)《中華人民共和國民法典》、《商品房銷售管理辦法等》相關規(guī)定，商品房實際交付標準應當與樣板房、前期宣傳保持一致，交付房屋需滿足正常使用條件。

桂生因此認為，因開發(fā)商單方原因?qū)е路课莶痪邆浣桓稐l件，業(yè)主有權依法拒絕收房，并向開發(fā)商發(fā)送了《逾期交房違約金追償催告函》，要求開發(fā)商自2026年2月1日起，向業(yè)主計算并支付逾期交房違約金，直至房屋完全符合交付標準、業(yè)主完成收房手續(xù)之日止，并全額承擔業(yè)主代為墊付的燃氣管道改造費用、以及未收房期間應繳物業(yè)費及其他損失。

6月13日，山河公館小區(qū)開發(fā)商桂林和翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在《關于山河公館小區(qū)某棟某單元某室房屋交付及相關訴求的復函》回復稱，小區(qū)樓房已經(jīng)過施工單位、勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、建設單位五方驗收合格，并于2026年1月28日通過桂林市建設工程綜合監(jiān)督站工程竣工驗收，完全具備合同約定的交付條件。

“據(jù)此，我司不存在任何逾期交付的事實，貴方主張的逾期交房違約金缺乏事實與合同依據(jù)，我司依法不予支持。”

該《復函》還稱，根據(jù)雙方簽訂的《補充協(xié)議》約定:“與該商品房有關的所有樣板房戶型結構以及樣板房內(nèi)的裝修、裝飾、設備、設施包括但不限于......管線布局、安裝位置、空間尺寸......均僅供參考，均不作為本合同項下的交付標準。”

但根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容”。

因此，按照法律固定，開發(fā)商以樣板房的方式來表明商品房的平面布局、結構、配套等，并且對購房者決定購買房屋、價款存在重大影響，則不論開發(fā)商是否明確告知購房者樣板房不作為交付標準，實際交付的房屋應當與樣品房相符。

因開發(fā)商聲稱房屋已通過五方聯(lián)合驗收，近期，桂生等人到桂林市房產(chǎn)管理局檔案館，查詢小區(qū)燃氣管道規(guī)劃鋪設檔案資料。但離奇的是，工作人員竟稱查不到相關檔案信息。

樓盤對外宣傳中，稱山河公館的主要投資商為浙商資產(chǎn)和恒哲投資集團。據(jù)了解，浙商資產(chǎn)是浙江省屬國企。但該樓盤的實際開發(fā)商是桂林和翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

桂林和翼房地產(chǎn)公司成立于2022年8月，是潤實（廣州）置業(yè)有限公司全資子公司。潤實（廣州）置業(yè)有限公司成立于2020年7月，法人是孫帆，是廣東一家民營企業(yè)。

媒體信息顯示，山河公館項目總負責人孫帆，曾任當代置業(yè)（中國）有限公司副總裁、北京區(qū)域總裁、華南區(qū)域董事長，多年負責當代置業(yè)全國地產(chǎn)投資業(yè)務及核心地區(qū)開發(fā)業(yè)務。在投資生涯中曾具備全國多個不良資產(chǎn)項目盤活經(jīng)歷，包括成功盤活北京、上海、廣州、南京、惠州等多個地區(qū)不良項目的案例，以北京通州萬國城、南京萬國府及惠州上品灣為代表案例。

桂林山河公館的前身是興宸·山水中央，后因爛尾停工六年。直到2022年6月17日，由潤實（廣州）置業(yè)有限公司以3.24億元拍賣成功。

時任桂林市委書記是周家斌，時任桂林市住建局局長是曾亮。

2023年6月，曾亮涉嫌嚴重違紀違法，接受桂林市紀委監(jiān)委紀律審查和監(jiān)察調(diào)查。

今年6月29日，周家斌以受賄罪被判處無期徒刑。

開發(fā)商在前期宣傳中，稱物業(yè)團隊引入全國百強物業(yè)TOP23“第一服務”，為業(yè)主提供綠色健康、數(shù)字互聯(lián)的人居體驗。網(wǎng)絡信息顯示，第一服務物業(yè)公司是一家在香港上市的物業(yè)公司。

但目前山河公館小區(qū)的物業(yè)公司是廣西潤一物業(yè)服務公司。該公司成立于2023年2月，廣州博富銘錦企業(yè)管理有限公司100%控股。廣州博富銘錦企業(yè)管理有限公司實控人是孫帆。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第24條第二款的規(guī)定，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務人。但廣西潤一物業(yè)公司的入駐，并沒有經(jīng)過任何招投標程序。

另有業(yè)主反映，廣西潤一物業(yè)是剛注冊不久的物業(yè)公司，資質(zhì)并不完整，但小區(qū)收取的物業(yè)費高達每平方2.8元。在桂林屬于高檔小區(qū)物業(yè)收費水平。

據(jù)了解，今年4月底至6月初，一個月左右時間，桂林市長熱線共接到山河公館小區(qū)業(yè)主多達數(shù)十起投訴。

投訴的問題主要有：開發(fā)商失聯(lián)、廣西潤一物業(yè)違規(guī)強制收取全年物業(yè)費、開發(fā)商擅自變更建筑結構、變更規(guī)劃設計、開發(fā)商在未提供法定文件、未執(zhí)行驗房程序的情況下違規(guī)交付、偷換門、開發(fā)商對車位只售不租、變相強迫業(yè)主購買車位等問題。