廣州樓市，殺瘋了！

2026年過半，相信不少關注樓市的粉絲已隱約感覺到，今年的市場風向，跟去年完全不一樣。

克而瑞數據顯示，廣州今年上半年網簽31225套，位居全國300多個城市中的TOP1！

成交面積超337萬平，僅次于成都，遠超北京、上海。

｜廣州樓市發布 制

更關鍵的還有價格。

今年上半年，廣州新房網簽均價達34679元/平，同環比均實現了1.5%的上漲！

拉長周期來看，這也是2023年以來，廣州房價的首次上漲。

中心區的表現更為亮眼！

今年上半年，中心區新房均價突破6萬+，比去年同期上漲了8%！

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樓市君深扒了一下數據，還發現了幾個關鍵信息。

廣州新房供求比創新低、二手掛牌量開始縮量，再加上建筑新規收緊、新規產品對二手市場影響減弱等等。

這些事實都指向了同一個判斷：

廣州房價底部已基本夯實，下半年到明年，新房價格下行空間極窄，核心區更有溫和回升的動力。

我們接著往下聊~

壹

先來看看最能影響房價的供需情況。

坦白講，過去幾年，廣州房價下行，除了整體市場大環境的影響之外，更多還有供需不平衡的因素在里面。

現在，這個局面正在發生根本性的逆轉。

｜廣州樓市發布 攝

克而瑞數據顯示，今年上半年廣州新房新增供應套數僅有17569套。

這個數據創下近幾年的新低，僅有2022年下半年45909套的1/3左右。

而持續縮量的新增供應，也進一步把廣州新房的供求比拉低至0.58，出現了供不應求的局面。

也就是說，廣州每新增1套供應，就差不多會賣出2套新房。

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當然，供求比持續下探，廣州新房的去化周期也不斷降低。

樓市君之前也統計過，廣州新房去化周期已經從20多個月，下滑至5月份時候的18.5！

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而供應端的減少，是廣州土地市場開始控量的體現。

根據《廣州市2026年住房發展年度計劃》，今年商品住宅用地供應計劃僅216.5公頃，較2025年的515.5公頃大減約58%。

今年上半年實際僅成交涉宅地10宗，規劃總建面113.48萬平。

這兩個數據可以排在近5年的倒數第二和第三。

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當然，今年土地市場表現，也給了新房價格堅實支撐。

一方面，今年廣州成交的宅地基本都是核心區“小而美”的地塊。

除了馬場地塊一期之外，其他地塊——像是琶洲中二區、番禺洛浦、白云設計之都等地，規劃總建面均未超過10萬平。

因此，在未來1-2年內，廣州新房的新增貨量有限。

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另一方面，今年成交地塊的地價錨定作用明顯。

比如馬場1期和琶洲中二區宅地均刷新廣州地價TOP10，設計之都、番禺南浦地塊還出現多輪競價。

這些都意味著，地塊未來入市的價格不會低，不會出現海量低價項目沖擊市場，同時也給周邊在售項目提供新的價格錨點。

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樓市君觀察到，今年不少新盤真的漲了。

比如保利海韻，加推比開盤貴20-30萬，聚龍灣源舍漲價超2000元/平。

這兩天多盤也發了漲價海報，琶洲南TOD全線上漲2%、中海大境630收官后漲3%、保利天曜漲3%，保利翔龍天匯7月漲價3%...

|朋友圈漲價海報

貳

看完供應層面，我們再看看二手市場。

作為廣州樓市的真實溫度計，二手市場的表現，也關系到廣州樓市的走勢。

特別是新政下，廣州一二手置換鏈條的激活，市場結構性問題逐步解決，也能進一步促進房價的整體企穩回暖。

2026年上半年的廣州樓市，有兩大亮點值得大家關注。

一是，二手掛牌量出現了持續回落。

根據冰山指數數據，廣州二手掛牌量從去年9月份最高的145951套，下滑至今年6月份的137156套，連續9個月出現下滑。

二手掛牌量整體減少了近9000套！

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二是，二手房成交量維持高位運行。

今年3-5月，廣州二手房成交量連續三個月破萬套，是近年來少有的持續性活躍表現。

6月份二手成交稍低，但依然維持在9376套的高位，在近一年多的時間里，可以排到第五！

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這里有個明顯的事實。

正是因為新房供應收緊、價格回調空間變小，一部分買家的注意力才轉向了二手。

這也進一步促使了廣州二手市場出現實質性改善。

當二手低價筍盤被快速消化后，買方市場的議價主導權會慢慢向賣方回擺，核心區二手房價格具備筑底甚至微幅上行的基礎。

叁

最后，支撐廣州房價，還有一點很重要：

現在廣州的新規戶型報批已經全面收緊。

過去一年多，廣州新規盤使用率動輒突破110%、120%甚至更高。

這類產品的出現無疑是一把雙刃劍：它能讓新規產品銷售火熱的同時，還卷哭舊規產品，加重了購房者的觀望情緒。

真正的轉折從今年3月開始，官方開始嚴查開發商偷面積的各種擦邊操作。

就在前兩天，廣州公布了“偷面積”首張罰單。

|圖源：央視新聞

新規的收緊，對在售新盤來說無疑是一件好事。

樓市君觀察到，今年二季度以來入市的全新盤，使用率不再像過往那樣夸張。

換句話說，市場上不會再出現大面積贈送碾壓非新規的產品了。

另一方面，新規產品對二手的影響也在減弱。

根據貝殼找房數據，首批掛牌的新規房源，并沒有原先大家預想的那樣嚴重沖擊二手行情。

比如灣花地灣，新規盤掛牌均價在4.4-4.7萬/左右，與附近舊規二手房的掛牌價相差無幾。

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換句話說，在進入二手市場后，過去影響房價最大的“產品代差”優勢正在縮小，新規產品和非新規產品的競爭基本回到同一起跑線。

而這，對二手市場價格企穩，明顯是個好事。

|廣州樓市發布 攝

當新房去化加快，二手成交積累的置換需求不斷增加，主城核心地段的市場預期不斷修復。

就拿廣州樓市風向標珠江新城為例，一二手都出現了回溫情況。

比如二手方面中?；ǔ菫常蟼€月成交了一套單價12.33萬/平的房源，創下今年新高；凱旋新世界二手高樓層站穩20萬+/平，大戶型成交均價約17-20萬+/平。

在售新房熱度同樣很高，凱旋新世界，項目5月份實現了成交上漲了300%！

還有保利玥璽灣，開盤半年多成交均價已經漲超20%。

|廣州樓市發布 攝

可以說，廣州樓市正從"以價換量"切換到"控量穩價"的新階段。

因此，樓市君認為，下半年乃至明年，廣州房價大概率會保持回漲態勢。

當然，這不意味著全線普漲。

相比之下，增城、南沙等近郊板塊，存量房源消化周期長，還在筑底階段。

這些地方真正的反彈，或許要等到年底甚至是明年。

最后想問下大家，你們怎么看今年下半年的樓市和房價走向？

歡迎在評論區暢所語言~