行業年中成績單集中落地，上海土拍與成交數據放在一處，綠城上半年整套操作， 顯得格外突出 。

四大批次土拍， 綠城全程扎進多宗地塊角逐。

3月，溢價6.6%拿下青浦西虹橋；4月，沖擊徐匯植物園地塊；5月底，連續競拍虹口、南碼頭三宗宅地；6月末，一舉投入近30億，連拿周浦、嘉定新城兩子，補齊上半年土儲。

全市熱門板塊，綠城幾乎無一缺席，擴儲意圖直白可見。

反觀整體市場，新房沒有普漲行情，多數項目走量乏力，僅局部維持點狀熱度。綠城卻走出兩條向上曲線：

潮鳴外灘三開三捷，悅海棠的樣板房開放即客流排隊，項目熱度甩開大盤均值。

同行在收縮，綠城在加倉。

這套操作背后的邏輯清晰有力：不追熱度、只重深耕、相時而動。

換言之，綠城上海已經正式邁入深耕2.0時代。

拋開短期行情起伏，拆解其今年拿地動作與項目實戰，便能讀懂頭部房企迭代升級的長期戰略。

01

底氣何來

綠城敢于持續加倉上海，核心不靠行情紅利，靠的是同行難以復制的產品操盤與板塊運營能力。

部分房企只會坐等板塊成熟、吃現成流量；綠城反向長線布局，先培育片區客群，再靠產品拉升區域價值，兩條路線早已拉開差距。

綠城潮鳴外灘是最好佐證。

綠城潮鳴外灘

地塊出讓時，板塊認知度有限、配套未落地、周邊競品扎堆，業內普遍預判項目去化承壓。

但綠城通過弘安里、沁香園深耕虹口，本地操盤團隊一脈相承，吃透地緣客群需求，跳出“借板塊紅利賣房”的行業慣性。

項目開篇即錨定高維定位，全力打造“外灘新百年一號作品”，調動集團頂配資源，以匹配外灘百年城市敘事的格局打造產品。

綠城溯源禮查飯店孔雀廳文脈，經過數十輪圖紙迭代、1:1實體打樣，落地 12米三心孔雀門廊，把歷史肌理轉化為當代城市地標。

同時最大化挖掘地塊天賦，打造450米立體云廊。

對內串聯整棟樓棟、俯瞰2500㎡中央草坪，形成層層遞進的沉浸式景觀；對外銜接4.5公里濱江空中連廊，實現“社區-中央公園-濱江”的無界共生。

從建筑溯源、公區營造到城市共生，綠城形成一套成熟的頂豪打造方法論。

憑借差異化產品體系，項目全程不分銷、不打折，19.8萬/㎡頂配房源首開即清，均價逆勢高出徐匯濱江同級產品1萬/㎡，實現三開三捷，重新定義北外灘頂豪定價體系。

市場給出溢價，購房者愿意買單，認可的是綠城靠產品格局重塑板塊價值的兌現力。

不止頂豪，西虹橋的悅海棠未開先火，更能體現出綠城對客戶需求的深度洞察和對產品的營造功力。

作為綠城上海首個全域抬板住區，悅海棠全新落地“產品共創”機制。

悅海棠城市展廳

拿地初期客研、設計、工程、營銷、物業同步聯動，物業提前把控圖紙，營銷前置錨定西虹橋改善家庭真實痛點，全程同步打磨整套產品方案。

依托人車分層、立體園林等獨特優勢，悅海棠的樣板一經開放客流爆滿，在外環整體冷淡的行情里跑出獨立熱度。

這套一體化操盤模式落地成效顯著，現已同步推廣至華東多個項目。

上半年，綠城一邊以內環標桿重塑板塊價值，一邊靠外環新品吃透政策窗口，市場口碑持續沉淀。但凡土拍有綠城報名，大量改善意向客群都會翹首以盼。

行情只能左右短期走速，產品與深耕，才是房企穿越周期的王牌。

02

穩中求進

綠城本輪逆勢加倉，并不是跟風搶地的激進操作，而是一套成熟的錯峰博弈戰略，標志上海布局正式邁入深耕2.0階段：

2023-2025年，持續打通投研、定位、產品共創全鏈路；2026年把前置協同做深做透，拿地動作都建立在片區長期沉淀上。

上半年，綠城在上海合計拿地近50億元。

3月26.75億拿下青浦西虹橋，五批次再擲近30億拿下嘉定、周浦兩宗地塊。

兩幅地塊溢價均突破19%，高價競拍絕非盲目激進，核心是錯峰博弈。

周浦地塊鏖戰87輪，擊退華潤、招商等五家房企，在央國企把持核心土儲的市場里突出重圍。

地塊適配新規產品，踩中綠城改善產品舒適區，為今年銷售榜單埋下伏筆。

炸天團觀察發現，綠城拿地只鎖定三類標的：需求空白板塊、長期深耕板塊、價值兌現潛力板塊。

可以說是精準狙擊，不追熱點。

回頭看每一塊土地背后，都有多年片區運營打底：

潮鳴外灘扎根虹口弘安里、沁香園的培育基礎；悅海棠承接春曉園客群積累；嘉定留香園率先跑出片區標桿，就連南碼頭和周浦競拍，也是基于浦東長期人居洞察。

當下上海全年供地總量收緊，優質地塊稀缺，業內共識“好地必搶、拿地必高（溢價）”。

大部分開發商保持“冷靜”，綠城則“藏器于身，相時而動”，看準結構性房荒窗口果斷出手。

區別同行坐等板塊現成配套，綠城堅持自主培育片區，主動導入商業、教育、市政配套，同步迭代產品匹配改善客群。

別人坐等沃土耕種，綠城親手培育板塊價值，這份長期定力，才是穩中求進的底層邏輯。

03

戰略迭代

繼續深挖綠城此時此刻為什么在上海加倉，本質是戰略認知領先行業一個周期。

2021年行業進入調整期，綠城是國內最早完成戰略重構的頭部房企之一，將重心鎖定一二線城市與長三角區域。

這一步預判，讓綠城避開后續三四線城市庫存壓力、城市能級分化的行業陣痛，率先站穩核心城市價值賽道。

在上海，綠城的打法極其清醒：內環立品牌，近郊做規模，高端造壁壘，改善跑周轉。

2025年依托潮鳴東方，搶占核心稀缺地段，用頂級產品力擊穿市場，坐穩上海頂豪第一梯隊，拿下高端話語權，完成品牌壁壘搭建。

綠城潮鳴東方

等到今年，全行業扎堆涌入高端改善賽道，綠城再度迭代打法。

同步開啟“近郊深耕”模式，將內環多年打磨的產品體系、操盤經驗、客研能力全面下沉，重倉嘉定、青浦、周浦等成熟近郊板塊。

表面看是布局下沉，實則是精準的周期套利：

上海是全國少數兼具利潤空間與流通性的一線樓市，疊加綠城的品牌溢價，近郊新規改善盤既能規避頂豪資金沉淀久、容量小的短板，又能依靠高去化、快周轉增厚營收。

別人追行情、追熱點，綠城只追本質、追長期。

所謂穿越周期，從來不是運氣，是以全局眼光擇城市、以未來視角做決策的戰略躍級。

04

未來視角

復盤綠城這幾年的拿地、推盤全鏈路，就是研究上海樓市的最好樣本。

整套操作可以用一句話概括：行情狂熱時克制，機會來臨時果斷，賽道內卷時錯位。

上海樓市結構性分化已成定局，綠城在上半年的三次出手，都是極具參考價值的風向標，精準踩中下半場趨勢。

從全域多點拓荒，轉入成熟板塊不斷加碼的2.0深耕階段，綠城早已提前鎖定上海改善賽道長期席位。

加倉不是順勢跟風，內核是頭部品質房企依靠“產品、板塊、運營”三重壁壘形成的周期碾壓。

如今綠城的腳步，從全維度改善鋪展開來，深耕的輪廓愈發清晰，持續收獲行業和客戶的認可。

新一輪向上生長的篇章，已然到來。

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