陜西
作者：周軍律師.
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法律規定，購買商品房具備以下條件的，可排除另案債權的強制執行：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
那么，如果購買的是多次轉讓的工抵房，能否排除執行？
最高院在《中國東方資產管理股份有限公司甘肅省分公司、孔德彬等案外人執行異議之訴上訴案》中明確：
經開發商、工程承包人、后手買受人多次流轉轉讓的工抵房，不屬于法律禁止交易的房屋。后手終端購房者，只要在查封前形成完整合法交易鏈條、全款履約、實際居住，且無自身過錯未過戶，完全符合執行異議法定要件的，即便房源經過多重抵債、轉手，依然可以依法排除法院強制執行。
本案爭議焦點為：孔德彬是否對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。
首先，《執行異議和復議規定》第二十九條第一項規定在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，目的是確認雙方之間交易商品房的真實意思表示，防止給被執行人與案外人通謀逃避執行以可乘之機。
蘭州二建在2016年3月26日就與華屹置業公司簽訂以房抵款協議書，約定華屹置業公司以9套房屋抵頂蘭州二建的工程款，對該事實東方資產甘肅分公司亦予以認可。
之后華屹置業公司將案涉房屋抵頂給華升公司、華升公司又將該房屋抵頂給言信公司，最終由孔德彬母親從言信公司股東劉欽濤處購得，
華屹置業公司與孔德彬之間簽訂了《商品房購買合同》。華屹置業公司為孔德彬出具的收據上所載明的房號、款項金額及收款事由等事項與《商品房購買合同》約定的內容相吻合。
此時，雖然收款收據載明收款方式為“工程款抵房款”，但并不因此改變孔德彬與華屹置業公司之間直接建立商品房買賣法律關系的性質。因華屹置業公司出賣案涉房屋的時間早于被查封時間，在東方資產甘肅分公司未提供證據證明各方存在惡意串通規避執行的行為的情況下，孔德彬的情形可以視作符合《執行異議和復議規定》第二十九條第一項規定。
其次，根據不動產登記信息查詢結果(家庭住房狀況)證明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已經辦理了入住手續。
第三，孔德彬已經向劉欽濤支付了全部購房價款，有銀行轉賬憑證以及收條證明。
綜上，孔德彬對案涉房屋提出的執行異議滿足《執行異議和復議規定》第二十九條的全部要件，可以排除人民法院的執行。
周軍律師提醒，入手二手流轉工抵房時，務必完整溯源權屬鏈條，留存開發商抵債協議、上家轉讓合同、全款轉賬憑證；完成房屋交接后固定入住證據（物業費、水電繳費記錄）；及時催告開發商辦理過戶，留存催告記錄，規避“自身原因未過戶”的風險。遭遇查封后，可直接援引本案判例，依據四要件提起執行異議，依法保住房產。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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