“掛了快一年，眼看總價從200多萬元掉到160萬元，心一橫，賣了。”最近賣出一套丁橋板塊兩居室的老陳，昨天拿到尾款后長舒了一口氣。他說，雖然“割肉”心疼，但“落袋為安”也是好的選擇。

這是今年上半年杭州二手房市場的縮影。

隨著杭州二手房市場2026年“期中考”成績單揭曉，一連串數字印證了市場的“以價換量”。

杭州二手房市場2026年“期中考”成績單揭曉 數據來源：杭州我愛我家

杭州我愛我家數據顯示，上半年全市共成交二手住宅4.67萬套。這個成績是近五年同期的第二高，只比2025年的4.91萬套略微回落。

“老破小”成交量穩住了

但價格“跌回十年前”

不過，量穩住了，價格仍在調整。上半年杭州全市二手住宅均價為26817元/平方米，同比去年上半年，下滑了15.2%。

數字顯示，成交結構發生了劇烈的變化——主要是總價段200萬元以內的房源成交占比突破5成，達到50.7%。而在一年前，這個比例只有36.9%，足足躥升了近14個百分點。

杭州城區航拍畫面

與此同時，200萬元至300萬元的區間占比微降至22.9%。這兩個區間相加，意味著上半年超過七成的杭州二手房買家，把總預算牢牢摁在了300萬元以內。

面積端的變化同樣明顯——上半年套均成交面積降至101.5平方米，比去年同期少了2個平方米左右。60至90平方米的中小戶型占比近四成，仍然是市場的絕對主力。而60平方米以下的“極致剛需”戶型，占比雖然只有13%，但同比上升了0.8個百分點——這說明，越來越多預算極為有限的首套房買家，正在紛紛“上車”。

翠苑三區、朝暉七區這樣的市中心老小區，今年上半年成交量都突破了60套，幾乎趕上去年全年的量，但成交均價回落到了2萬元/平方米左右——基本退回到了2016年前后，也就是十年前的價格水平。

曾經被譽為學區房“神盤”“孟母盤”的耀江文鼎苑，從2021年高峰時的11萬元/平方米，到如今穩定在4萬-4.7萬元/平方米，5年時間抹去了近七成的價格泡沫。

對于“老破小”價格“回到十年前”的現象，杭州我愛我家分析認為，低總價房源成交比例的上升，并非需求端突然爆發，而是供應端主動“割肉”的結果——大量原先掛牌價偏高的房源，經過房東一輪又一輪調價，終于觸碰到了買家愿意掏錢的那個臨界點。而買家這邊，普遍對價格高度敏感，但凡性價比有冒高的苗頭，下手比以往果斷得多。

與中小戶型成交量升溫形成鮮明對比的是，120平方米以上的大戶型，上半年成交量同比下滑了2.2個百分點。

改善型次新板塊肉眼可見地降溫了

曾經風光無限的申花、亞運村等改善型次新板塊，肉眼可見地降溫了。以亞運村的綠城桂冠東方為例，今年上半年成交49套，不足去年全年成交量的三成。

這些板塊的經紀人反饋，大戶型的帶看量從去年下半年就開始下滑，今年上半年更是“看的人少、談的人更少”，房東不降到買家心理價位，“連坐下來談的機會都沒有”。

主城購房需求外溢加速

價格門檻持續走低，最直接的受益者是那些預算有限但又必須上車的“新杭州人”和年輕家庭。而在購房區域選擇上，剛需也呈現出清晰的流向——從主城核心區向外圍板塊加速溢散。

今年上半年，主城核心的上城、拱墅、西湖、濱江四個區的成交占比全部出現下滑，其中上城區下降了1.5個百分點，濱江區下降了1個百分點。

主城的老舊小區

與之相反，臨平區市場占比從10.2%躍升至12.2%；錢塘區從6%升至7.2%；蕭山區也小幅微增至16%，穩住了全市第二大購房區域的地位。

為什么出現這樣的“外熱內冷”？在城東九堡一帶做了5年中介的經紀人劉姐給我們算了一筆賬：“同樣的250萬元預算，在市中心只能拿下四五十平方米的‘老破小’，戶型差、沒電梯，停車還麻煩。但往臨平、星橋、大江東那邊走，能買80多平方米的電梯房，小區新、環境好，居住體驗完全不同。”她最近幫一對小夫妻在臨平成交了一套90平方米的三居室，總價250萬元不到，買家兩口子都在主城區上班，“他們算過，通勤多花20分鐘，但住得寬敞，認為值了”。

業內人士認為，只要外圍板塊單價“1字頭”“2字頭”的價格優勢還在，這種主城外溢趨勢下半年大概率還會持續，這是市場的自發選擇。杭州這座城市的居住半徑，正在被價格力量硬生生往外推了一圈。

下半場怎么走？

剛需仍是主角，高總價次新房承壓

下半年杭州樓市會怎么走？綜合專家和業內人士各方觀點來看，在沒有強力新政干預的前提下，下半年大概率會延續“平穩波動、加速去化”的主基調。

一方面，上半年4.67萬套成交量已經打下了不錯的底子，全年總成交量即便達不到去年的高度，也低不了多少。

但另一方面，隨著學區房需求集中釋放完畢，高總價房源的去化壓力依舊不小。尤其是那些單價偏高、面積偏大的次新房，既要面對同板塊新房的品質競爭，又要承受改善型買家持續觀望的情緒壓制，處境頗為尷尬。

剛需購房仍將是下半年的樓市主旋律

業內人士分析，剛需購房仍將是下半年的樓市主旋律，成交重心大概率繼續圍繞200萬元以內的低價房源展開。房價短期內難有向上的動力，“以價換量”依然是市場最主流的成交邏輯。對于急需賣房的業主來說，合理調整價格預期，比賭市場反彈更實際；而對正準備上車的剛需買家而言，房源選擇面寬、議價空間大，眼下仍然是一個從容挑挑揀揀的窗口期。

4.67萬套的半年答卷，是杭州二手房用“價格水位下降”換來的。對賣家來說，這或許是資產縮水的陣痛期；對那些預算有限，正在尋覓人生第一套房的年輕人來說，這可能是近幾年來最友好的一段買方時光。

上半年杭州二手房成交量排行

橙柿互動·都市快報 記者 陸丹

編輯 肖旭

審核 羅祎 邵宇峰

校對 崔勁峰