車位還沒賣出去，卻先被業主占了；更麻煩的是，對方不只是占用，還私自裝修、改動消防設施。

對開發商來說，這類糾紛難的從來不只是“能不能起訴”，而是怎樣把對方重新拉回談判桌，推動簽約、回款和秩序恢復。

這也是本案真正值得復盤的地方：訴訟不是目的，重新掌握談判主動權，才是目的。

01 案件背景：車位沒賣出去，卻被業主先占了

車位沒賣出去，卻被業主長期占用、私自裝修改造。客戶是一家房地產開發企業。項目交付后，部分規劃車位仍登記在開發商名下，具備銷售條件。

其中，一名業主購買了項目房屋，但合同及補充協議已經明確約定：

房屋價款不包含規劃車位；規劃車位歸開發商所有；業主如需使用，應另行購買。

問題在于，該業主并未購買案涉車位，卻長期占用。

不僅如此，業主還對車位進行了裝修、改造，包括加裝吊頂、改變消防噴淋狀態等。

開發商前期多次溝通，希望業主作出選擇：

要么購買車位，簽訂車位買賣協議；

要么停止占用，騰退并恢復原狀。

但雙方始終無法達成一致。車位無法銷售，資產管理陷入僵局。

02 辦案目標：不是打贏官司，而是把業主拉回談判桌

這類案件，表面訴求是騰退車位、恢復原狀。

但對開發商而言，真正的商業目標往往是：

通過訴訟明確權利義務邊界，引導業主理性評估訴訟風險，回到協商解決的軌道上來，最終簽訂車位買賣協議，實現銷售回款。

因此，本案的辦案思路不是“為了起訴而起訴”，而是先把局面推回到法律規則里，再把談判重新推起來。

具體來說，就是：

①先通過催告和訴訟明確權利邊界；

②再通過排除妨害請求形成現實約束；

③最終推動業主在“購買”與“騰退”之間作出選擇。

業主愿意購買，開發商實現回款；業主拒絕購買，則通過判決實現騰退、返還和恢復原狀。

03 律師關鍵動作一：為什么選排除妨害，而不是陷在價格爭議里

本案首先要解決的是案由選擇。

業主沒有購買車位，卻實際占用并改造車位。開發商作為車位權利人，其物權受到現實妨害。

因此，我方選擇以排除妨害糾紛提起訴訟。

這個案由的優勢在于，請求更直接：

可以要求停止侵害；

可以要求騰退、返還車位；

可以要求拆除加裝裝飾；

可以要求對被改變的設施恢復原狀。

如果僅圍繞合同關系起訴，案件容易被帶入“是否達成購買合意”“車位價格是否合理”等爭議。

而排除妨害糾紛的核心問題更清晰：

車位是誰的？對方有沒有合法占用依據？妨害是否仍在持續？

先把這三個問題講清楚，案件就不會陷在“車位到底該賣多少錢”這類枝節里。

04 律師關鍵動作二：先發函，不是走過場，而是為起訴和談判鋪路

正式起訴前，我方先向業主發出律師函，明確告知：

案涉車位歸開發商所有；

業主尚未購買車位，無權繼續占用；

如愿意購買，應在限定期限內辦理手續；

如不購買，應及時騰退并恢復原狀；

逾期不處理，將依法追究法律責任。

律師函不是簡單“提醒對方”，而是為后續訴訟服務。

它至少有三個作用：

①證明開發商給過協商機會，不是突然起訴；

②證明業主知情后仍不處理，強化其繼續占用的主觀狀態；

③為調解預留空間，讓對方在訴前仍有購買或騰退的機會。

在車位、商鋪、倉儲空間、公共區域占用等糾紛中，訴前函件往往是證據鏈的重要一環。

05 律師關鍵動作三：把權屬證據做扎實，先回答“車位到底是誰的”

排除妨害糾紛的基礎，是原告必須證明自己是權利人。

本案中，我方重點提交了四類證據：

第一類：房屋買賣合同及補充協議

證明業主購買的是房屋，房屋價款不包含規劃車位，合同中已明確規劃車位歸開發商所有。

第二類：不動產權屬資料

證明案涉車位所在不動產登記、備案及權屬情況，進一步確認開發商對車位享有權利。

第三類：車位銷售告知材料

證明開發商曾給予業主購買車位的機會，但業主未在期限內完成購買。

第四類：律師函及送達材料

證明開發商已經通過正式方式催告業主購買、騰退或恢復原狀。

這組證據要解決的核心問題是：

車位不是隨房贈送，也不是業主當然享有。沒有付款購買，就沒有繼續占用的合法依據。

說到底，先把權屬講清楚，再把妨害講具體，案件才會從“扯不清”變成“可裁判”。

06 律師關鍵動作四：把消防拆改舉證出來，讓案件不再只是“占用糾紛”

本案中，業主并非單純占用車位，還對車位進行了裝修、改造，尤其涉及消防噴淋等設施。

這是案件中的重要轉折點。

如果案件只是“占用車位”，法官可能更容易從普通財產使用爭議角度審查。

但一旦涉及消防設施被改變，案件性質就不同了。

它不再只是開發商與業主之間的利益沖突，還涉及車庫安全、公共秩序和后續管理風險。

因此，我方重點提交了：

現場照片；

現場視頻；

施工圖紙；

消防噴淋相關圖紙；

車位改造前后狀態對比材料。

通過這些證據，我方證明：業主不僅沒有合法占用依據，還實施了足以影響車位正常使用和安全管理的改造行為。

這大大強化了法院對我方主張的接受程度。

?? 07 裁判結果：核心訴求獲得支持

法院經審理認為，開發商系案涉車位權利人，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

業主未與開發商就購買車位達成一致，也沒有其他合法占用依據，無權繼續占用案涉車位。

最終，法院判決支持了客戶的核心訴求：

①業主應在判決生效后十五日內騰退并返還案涉車位；

②業主應按照開發商提交的施工圖紙恢復消防噴淋；

③業主應拆除在車位上加裝的吊頂；

④案件受理費由業主承擔。

從結果看，客戶重新掌握了主動權：

車位權屬獲得司法確認；

占用狀態被判令排除；

影響安全和使用的主要改造被要求恢復或拆除；

后續無論執行騰退，還是繼續推動簽約購買，都有了判決基礎。

08 核心法條梳理

本案主要適用以下法條：

《民法典》第二百三十三條

物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

該條是物權受侵害后的救濟路徑依據。

《民法典》第二百三十六條

妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

該條是排除妨害糾紛的核心請求權基礎。

《民法典》第二百四十條

所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

該條明確了所有權人的基本權能。開發商作為車位權利人，有權決定車位自用、出租、出售或交由他人使用。

延伸參考

如涉及返還車位、恢復原狀，還可結合《民法典》關于返還原物、恢復原狀的相關規定一并主張。

09 律師提示：開發商遇到類似情況，可按四步處理

建議收藏備查。

遇到類似車位占用糾紛，建議按以下步驟處理：

第一步：核權屬

確認車位是否登記或備案在開發商名下，合同是否明確約定車位不包含在房價中。

第二步：發函件

向占用人發出正式通知或律師函，明確要求限期購買、騰退或恢復原狀。

第三步：固現場

及時拍攝照片、視頻，保存占用、裝修、拆改、堆放物品等證據。涉及消防、水電、結構的，應同步調取圖紙或驗收資料。

第四步：選案由

如對方無合法依據占用，且妨害仍在持續，可以考慮以排除妨害糾紛起訴，請求騰退返還、拆除加裝物、恢復原狀。

?? 結語

車位糾紛表面上是一個車位被誰占用的問題，實質上往往是開發商資產管理秩序的問題。

本案的關鍵，不是簡單要求法院“判對方搬走”，而是通過訴前催告、證據組織和排除妨害訴訟，把業主重新拉回法律規則之內：

要么依法購買，要么騰退返還；不能既不購買，又長期占用，更不能擅自裝修、改造。

對開發商而言，排除妨害訴訟不是目的，而是推動談判、實現簽約回款、維護項目管理秩序的重要工具。

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本文根據已結案件整理，已作脫敏處理。個案情況不同，不構成法律意見，供您參考。如有法律問題，歡迎后臺私信交流。