在剛過去的6月，日本政府決定暫時擱置針對外國人購買公寓等房地產的限制措施。

在日元長期貶值的背景下，從海外投資者的角度來看，日本房地產幾乎成了“打折商品”。而支撐這股海外資金的重要來源之一，就是外界經常提到的“中國資本”。

那么，如今這些資金究竟流向了哪里？當地又發生了哪些變化？

近日，日本記者前往日本最具代表性的國際滑雪度假區——北海道二世古（Niseko），進行了實地采訪。

一座只有1.4萬人口的小鎮，每年迎來160萬游客

北海道二世古滑雪區附近的俱知安町，常住人口只有約1.4萬人，但每年接待游客卻高達160萬人次。

這里聚集了大量可長期居住的高級公寓（Condominium）、度假酒店以及別墅，冬季幾乎成為來自世界各地滑雪愛好者的天堂。

不過，當地居民卻有著另一番感受。

一位當地房地產從業者表示：

“越來越多外國人購買度假別墅，直接推高了房價和租金。10年前，一套適合一家人居住的兩居室（2LDK），月租只要5萬到6萬日元，現在已經漲到12萬到13萬日元以上。很多年輕人覺得還不如搬去札幌生活，因為那里反而更便宜。”

超市里擺滿和牛、白鱘魚子醬，15萬日元一瓶紅酒也有人買

如今二世古的“國際化”，不僅體現在房地產。

傍晚時分，記者走進當地一家大型超市，發現店內除了不少亞洲面孔的外國人外，還有大量參與度假區建設的施工人員。

超市雖然仍銷售普通民生商品，但貨架上同時擺放著不少高端商品，例如和牛牛排、白鱘魚子醬、生海膽等。

酒類專區甚至陳列著高檔威士忌，以及售價高達15萬日元一瓶的澳大利亞葡萄酒。

一位當地居民表示：

“每到冬天，就會有幾千名外國人來這里打工，擔任滑雪教練、向導等工作，日薪普遍達到5萬至6萬日元。這已經成為二世古現在的常態。”

日本人不滑雪了，外國資本卻來了

為什么二世古會成為海外資本追逐的對象？

當地媒體介紹，上世紀泡沫經濟時期，日本企業曾大量投資酒店和民宿，當地一度迎來滑雪熱潮。

但隨著日本國內滑雪人口不斷減少，市場逐漸萎縮。

與此同時，從2000年代中期開始，由于二世古擁有被譽為“世界頂級粉雪”的雪質，越來越多歐美和亞洲滑雪愛好者慕名而來。

也正是在這一時期，外國資本開始不斷收購當地土地和建筑。

短短十年左右，俱知安町二世古比羅夫（Hirafu）核心區域，大量土地和建筑已轉為外國資本所有。

隨著國際度假區的發展，當地地價也一路上漲。

數據顯示，2025年，JR俱知安站附近商業用地的基準地價已達到每平方米16.7萬日元，比10年前上漲約8倍。

當地議員：如今很多投資已經完全變味了

對于這種變化，當地議員佐藤英俊直言：

“以前外國人買下一些老民宿，改造成自己的度假別墅，這還可以理解。但現在，以中國為主的亞洲資本，明顯就是為了投資賺錢。”

他說，如今很多高級公寓實際上更像股票。

投資者真正關心的，不是住不住，而是未來能夠獲得多少投資回報率。

有項目邊賣房邊籌錢，資金斷裂后直接停工

除了房價上漲，當地還出現了另一種問題。

長期關注北海道土地開發問題的前俱知安町議員田中義人表示，一些大型房地產項目采用基金模式開發。

不少項目僅憑效果圖就開始預售房屋，用銷售收入繼續建設。

如果后續資金不足，就可能導致工程停擺。

一旦停工，不僅施工單位拿不到工程款，下游承包商也可能蒙受損失。

更麻煩的是，很多外國資本都會設立SPC（特殊目的公司）負責開發。

真正的投資人隱藏在公司背后，一旦出現問題，政府甚至不知道應該追究誰的責任。

當地曾真實發生過這種情況。

非法砍伐近4公頃森林，工程至今停工

在羊蹄山山腳下的俱知安町巽地區，當地還曝光了一起違法開發事件。

開發商未經許可，擅自砍伐約3.9公頃森林，并修建道路準備建設住宅。

北海道政府去年已要求立即停工，目前工程仍處于停止狀態。

曾長期關注該事件的田中義人表示：

“當時，一名中國老板沒有辦理任何手續，就直接砍樹修路，還準備建設專門面向中國人的別墅。”

他說，當地居民和農戶最初不斷向政府反映異常情況，但一直沒有得到重視。

直到有人利用無人機拍攝現場畫面，并發布到X（原Twitter）平臺，引起社會關注后，北海道政府才正式介入調查，最終叫停施工。

今年6月，記者再次來到現場時，仍有人每天負責看守工地，大量工程機械和建筑材料依然留在現場。

附近農場工作人員表示：

“雖然工程已經停止，但每天還是有人過來管理，看著有點讓人不安。”

從“來生活”，變成了“來炒房”

一位參與當地房地產開發的人士表示，如今二世古已經發生明顯變化。

過去，很多外國人購買這里的房產，是因為喜歡當地生活方式，希望長期度假居住。

如今，越來越多資金只是為了投資，甚至已經演變成投機。

他透露，不久前還遇到一位外國富豪，計劃投資20億日元購買當地物業，希望每年獲得約3%的投資回報。

他認為，目前二世古房價短時間內仍然較穩定，但未來繼續大幅上漲的空間，已經不像過去那么大。

報道稱，如今的二世古，一邊是國際資本帶來的繁榮景象，一邊則是房價上漲、租金攀升、違法開發等問題不斷浮現。

而且，中國資本關注的目標，也早已不只是滑雪度假區。

近年來，東京等日本大城市的房地產，同樣正吸引越來越多海外資金流入，其購買方式和投資模式，也正在發生新的變化。