就在剛剛，上半年克而瑞房企銷售榜單出爐，這份榜單，依然牽動著整個地產行業的神經。

但這一次，真正讓艷姐停下來細看的，不是那些常年占據頭部的熟面孔，而是一家過去沒有站在聚光燈下的房企，這次它迎來了里程碑式的突破：

3年前它還在百名之外；3年之后它持續進階，行業排名躍升百位！正式進入房企TOP30梯隊，站上了核心陣營，這家房企就是——

中旅投資

2026年1-6月中國房地產企業權益銷售金額排名截圖

數據來源：克而瑞深度咨詢

這份百級躍升是企業多年穩健經營沉淀出的階梯式上升，每一步排名進階都對應著實打實的業績兌現與能力沉淀，從而走出了一條穩扎穩打、持續向上的增長曲線。

在它的成功晉級背后，是旗下項目與區域公司業績的全面兌現、多點開花：

比如上半年中旅投資在海南區域銷售業績穩居行業TOP3；中旅投資位列海南省2025年1月-2026年6月單套總價1000萬以上住宅銷售套數/金額TOP1（數據來源：海南省房管局網簽備案），始終位于海南高端人居賽道龍頭地位；

再比如在廣州花都片區，中旅投資位列花都區1-6月權益銷售面積、權益銷售金額、權益市占率TOP1（數據來源：中指研究院），深耕區域實現了領跑。

這不是一次簡單的排名變化，更傳遞出一個更深刻的信號：

大多數 TOP30 房企的成功，是 “ 周期的成功 ” ，它們是 賭對了土地、杠桿；而中旅投資的成功，則是“時間的成功”：

它打破傳統房企“拿地、建房、賣房”的單一固化模式，而是開創了自己的獨家賽道：

通過母公司全產業鏈的賦能，以及自身對于美好生活場景的深度打磨，將不動產的居住邊界，拓展為可持續體驗的生活場景、高品質的生活方式、可以長期保值的專屬權益資產。

中旅投資正在以實際行動來證明：房企不該只是房子建造者，更應是——

美好生活運營商、國家戰略配套商、客戶資產守護者。

今天，艷姐就和大家深度拆解這家典型央企的突圍路徑，解讀地產行業新晉強者的成長報告，探尋其穿越行業周期的底層核心邏輯。

01

更系統的拿地哲學

構建“三鏈穿透”拿地模型

在地產行業進入“存量博弈、增量迷茫”的時代，我們復盤中旅投資近幾年的布局路徑，發現了一個真相——

它不是在做房地產，而是在做國家戰略和城市發展的“配套服務商”，還在做國人的“生活運營商”。

它不看“明天房價漲不漲”，它看的是“國家下一個十年在哪里”；它不賭周期紅利，它錨定的是區域發展的確定性；它算的不是“三年開發賬”，而是“二十年運營大賬”。

中旅投資也根據這樣的戰略站位，構建了在整個地產圈獨樹一幟的拿地模型——

“三鏈穿透”模型

該模型從政策鏈、產業鏈、運營鏈三大維度，重構了行業的拿地邏輯。

政策鏈——穿透頂層戰略，做區域發展的“同頻者”

翻開中旅投資的項目版圖，你會發現中旅投資具有前瞻性的拿地哲學——

頂層嵌入

大多數房企拿地首先看的是城市能級以及地塊收益，用的是算賬邏輯，而中旅投資則綁定國家戰略落點，錨定海南自貿港、成渝雙城經濟圈、長三角、粵港澳這些國家級核心戰略區域深耕，國家要發展哪里，它就去哪里扎根。

當別人還在猶豫要不要深耕海南，而中旅投資則毅然綁定海南自貿港封關運作機遇，以"海棠灣+三亞灣+日月灣+新海港"形成錨定布局，深度融入海南發展的戰略大局。

再比如中旅投資響應"成渝雙城經濟圈"戰略，布局主要圍繞“核心城市、核心地段、核心產品”展開，通過深耕成渝城市群，聚焦高端住宅、文旅度假、精品酒店等多元業務，持續強化在成都的市場地位。

這正是中旅投資在經營戰略端的核心差異：

它不是以市場行情為導向的“追漲殺跌”，而是以國家區域振興、城市功能升級為目標的“戰略扎根”。

產業鏈——穿透城市共建邏輯，以全域產業資源賦能土地

傳統房企的拿地邏輯非常單一，核心就是純地產開發模式，毫無壁壘可言。

而中旅投資則跳出了單一開發思維，背靠中國旅游集團的獨家全域產業資源，將城市共建作為自己拿地拓儲的核心錨點：

聚焦核心城市+核心地段，并通過全鏈產業賦能地塊，從而提升整個城市界面的人居標準，形成了諸多房企所不具備的獨家拿地辨識度與核心競爭力。

比如萬寧中旅逐浪度假區擇址海南萬寧，引入美國PerfectSwell?造浪技術，打造了國內首個沖浪主題度假目的地。通過“科技造浪+多元業態+規范運營”模式，解決了沖浪產業季節性限制，帶動了萬寧文體旅產業的升級與增收。

萬寧中旅逐浪度假區項目實景圖

再比如三亞藍灣項目擇址海南三亞灣，中旅投資讀懂了這片土地的海居底色，以全鏈產業將自然稟賦轉化為可持續的度假生態；更以世界級濱海度假綜合體為載體，將三亞灣升維為國際度假目的地，完成從項目開發到城市功能區共建的跨越。

三亞灣實景圖

運營鏈——穿透“20年運營大賬”，構建“以運定投”的絕殺閉環

普通房企拿到一塊有商業、酒店配建要求的地，第一反應是：這是負擔，要盡量壓低成本。中旅投資拿到這樣的地，第一反應是：

這是武器，要把它變成吸引人的目的地。

典型案例就是廣州中旅·阿那亞·九龍湖。

廣州中旅·阿那亞·九龍湖項目實景圖

這塊地，曾經是業內聞名的“燙手山芋”，前開發商折戟沉沙，項目爛尾，周邊配套匱乏。在中旅進入之前，幾乎沒有人相信這里能“活過來”。但中旅投資不這么看，它看到的不是現狀的荒蕪，而是未來的無限可能：

這里有不可復制的湖山資源；這里是大灣區幾何中心，距離廣州主城區約50分鐘黃金度假半徑內；這里缺的不是房子，而是一個能讓人愿意專程前往、甚至留下來過夜的內容引擎。

廣州中旅·阿那亞·九龍湖項目實景圖

在外界看來，接手一個爛尾大盤，需要承擔巨大的運營風險，但中旅投資卻想要把這里打造成承載美好生活的大盤：

集團旗下的景區、酒店、免稅、旅行社等原生產業資源，可以無縫注入；通過“一體兩翼”模式為整個大盤賦能：開發型業務提供物理底盤，運營型業務持續注入內容活力，服務型業務守護長期關系。

廣州中旅·阿那亞·九龍湖項目實景圖

最終中旅投資聯手阿那亞，跑通了“景區社區化—生活場景化—住宅資產化”的地產開發新模式。別人眼中的“配套成本”，在中旅投資手中變成了“價值引擎”，成為了大灣區的生活綜合體標桿。

廣州中旅·阿那亞·九龍湖也穩居大灣區文旅類項目(商業+酒店式公寓類別)銷售金額/銷售單價TOP1（數據來源：中指研究院），以硬核業績印證這套差異化開發模式的市場競爭力。

不追風口、不賭周期、不賺快錢的拿地哲學，從投資源頭就筑牢了中旅投資穩健經營的底盤，讓企業的每一次布局都錨定長期價值，規避了行業常見的周期波動沖擊，為持續穩步增長打下了堅實基礎。

02

更領先的產品哲學

開辟全維“情緒營盤”賽道

如果說精準的拿地戰略，是中旅投資穩步增長的堅實底盤，那么不斷升維的產品力，是其躋身行業TOP30的核心引擎。

依托一體兩翼業務架構，中旅投資確立了“開發為基、運營為魂、服務為脈”的發展邏輯。這并不是掛在墻上的戰略口號，而是深度滲透落地到了產品上。

它以全維情緒價值為內核，以多元生活方式為載體，中旅投資走出了獨屬于自己的產品破局之路，開啟了全維情緒營盤賽道。

①情緒價值的濃度：以情緒為筆墨，重構空間的生命力

當多數房企還在比拼戶型、建材、地段時，中旅投資早已搶占更具創造力的人居賽道——

極致濃度的情緒價值場景

中旅投資以充滿溫度的情緒場景為筆墨，重構空間的生命力，將建筑書寫成高端人群追尋的詩與遠方。這是中旅產品體系里，旁人難以模仿的稀缺內核。

三亞藍灣：一線海景王座，呈現更廣闊的濱海視野

三亞藍灣占據三亞灣一線海景核心位置，坐擁約22公里椰夢長廊這一城市標志性濱海景觀。

為了能夠將項目與海景進行有機融合，項目打造森霧海浪主題園林，通過波浪造型的植物造景結合霧森系統，模擬海洋生態環境與溫潤體感；此外還設置了海景會所和海景無邊際泳池，營造沉浸式濱海居住氛圍。

三亞藍灣項目效果圖

在產品設計上，項目充分挖掘海景資源優勢，設計270°大轉角環繞陽臺，陽臺進深達到約1.8-2.65米，相當于為每一位業主定制了一座充滿情緒濃度的——

專屬全景展望臺

三亞藍灣項目實景圖

極致的視野設計讓業主能夠全方位欣賞濱海風光，置身其中，能夠盡享海天遼闊帶來的松弛與豁達，這樣的濱海視野在整個三亞都很難被超越。

中旅?柏宸澐啟：重構場景邏輯，在主城打造專屬情緒秘境

中旅·柏宸澐啟更是對生活場景底層算法進行了重構，構建了全維情緒價值空間。

比如獨立電梯廳被升級成有自然采光的"空中花園"，透過咖啡館式折疊窗，走出電梯的業主與廚房里忙碌的家人目光交匯，家的溫情在幾秒內完成加載。

中旅·柏宸澐啟實景圖

花園嵌套廚房、廚房連接島臺、島臺驅動LDK一體化—"陪伴"不再是物理貼近，而是視線可及的化學反應。

此外，項目利用約20米天然高差，創造聽風、觀瀑、漫步的深度體驗，這絕非簡單的園林造景，而是繁華主城之中——

一片難得的情緒飛地

喧囂被隔絕在外，時間放慢腳步，松弛與治愈，成為了生活的主旋律。

中旅·柏宸澐啟實景圖

這種以情緒為核心的場景營造，讓中旅投資的產品跳過“功能滿足”，直接抵達“精神慰藉”，是高端市場較為稀缺、很難被復制的價值。

②多元生活的廣度：全譜業態覆蓋，筑造全生命周期生活閉環

當絕大多數房企還在局限于單一居住產品的打造時，中旅投資正以“生活方式運營商”的戰略定位，筑造全生命周期的生活閉環。

中旅投資構建的并非單一項目的物理空間，而是一張覆蓋“品質人居社區+國際度假區+城市微度假+康養服務+鄉村文旅”的全譜系生活方式矩陣。這套立體的生活矩陣，擁有清晰且強大的雙軸邏輯。

以時間為縱軸，它縱向貫穿人的一生：

從高凈值群體的核心城市資產配置，到全家庭出行的休閑度假需求，再到暮年階段的專業康養與貼心照護，完整承接不同人生階段的生活期許，做到全齡段、全周期覆蓋。

以空間為橫軸，它橫向打破地域與業態的邊界，完成全域落子：

從三亞藍灣、成都柏宸澐啟等一線及新一線核心城市的高端人居，到萬寧中旅逐浪度假區、廣州中旅·阿那亞·九龍湖度假目的地的深度沉浸場景；

萬寧中旅逐浪度假區項目實景圖

再到寧波海泉灣PLUS·沐野之泉創造深海溫泉療愈新模式，直至馬邊卡莎莎鄉村度假區的田園歸隱，中旅水印專業康養服務則以輕資產運營模式，為長者創造了快樂、健康、有活力的生活方式。

四川馬邊·卡莎莎鄉村度假區項目實拍圖

由此中旅投資實現了“旅居+居住+康養+度假+社交”五大場景的深度耦合，同一客群在不同人生階段，同一家庭在不同情緒需求下，皆能在中旅投資生態體系中找到精準的場景落點。

③全周期服務的厚度：從一次性交付到長期增值，筑牢產品長期價值

中旅投資 把產品價值從 “ 一次性交付 ” 拉長為 “長期 增值 ” ，用服務厚度反哺產品溢價。

由中旅投資高管親自參與和打造的“馥家高端住宅服務體系”，成為熟人生活方式解決方案。

該體系引入“金鑰匙服務+荷蘭國際管家”雙認證標準，構建“1+N”大管家服務架構——由1位大管家統籌并動態鏈接N個專業服務者，形成擁有百項服務內容的精準服務網絡。

尤其是“3211快速響應機制”：3分鐘響應、20分鐘到場、1小時處理、1天內復訪，將服務顆粒度壓縮至行業極限。這已遠超傳統物業管理的范疇，而是將服務從“被動響應”升級為“生活賦能”。

更深層的價值壁壘，在于中旅投資依托中國旅游集團全產業鏈資源打造的跨域業主權益平臺：

這些權益將“吃住行游購娛”全鏈條資源折疊進業主的日常，服務邊界徹底打破小區圍墻的局限，從封閉社區內的基礎管理，升維為全場景、全周期、全業態的綜合生活方式運營。

中旅投資最終構建起一次購房，長期權益的完整價值閉環。房產不再是凝固的物理資產，而是伴隨人生軌跡持續釋放價值的生活載體。

④產品迭代的精度：以需求為靶，不搞復制只做精準適配

如今諸多房企為了縮減成本，而紛紛砍掉客研板塊，通過標準化模版走捷徑，但中旅投資卻反其道而行之，持續加碼客研，把客研能力越做越強。

在它看來，客研不是可有可無的成本項，而是讀懂用戶、打磨產品的核心根基，更是串聯需求洞察與場景打造的關鍵紐帶。

中旅投資為此還成立了客戶與產品研究委員會，不搞一刀切的標準化，堅持一盤一策、客研先行，由此形成靈活適配市場的動態產品線。

不靠標準化復制走捷徑、不靠價格戰沖規模的產品路線，讓中旅投資的業績增長擁有了扎實的市場口碑支撐，形成了可復制、可延續的穩健增長內生動力。

03

更深情的操盤哲學

以終極思維做客戶的長期伙伴

中旅投資能夠躋身TOP30，除了在拿地戰略和產品打造層面有自己獨家哲學外，更重要的是它跳出了傳統房企“一次性交易”的速成式操盤邏輯，而是構建了更深情的操盤哲學——

以終局操盤做客戶的長期伙伴

這套獨樹一幟的營銷操盤手法，可以拆解為三個核心維度，這也是中旅投資在行業深度調整期，仍然能夠逆勢突圍的核心密碼。

邏輯升維——從“流量收割”到“價值共識”，搶占高端客群心智制高點

當下行業內卷的主要表現之一，就是多數房企陷入了“以價換量”的流量收割循環，這更多的是一種流量思維。

而中旅投資的操盤邏輯，則是從流量爭奪戰升維到了價值共識戰，通過獨樹一幟的價值引領，來搶占高端客群的心智制高點。

比如在2026年1-6月，中旅·馥棠公館成為海南商品住宅主力在售項目單價TOP1、中旅·三亞藍灣成為海南商品住宅主力在售項目單價TOP3（數據來源：海南省房管局網簽備案），將“高端旅居選中旅”的心智認知，深深植入了高凈值客群的心中，最終用火爆的熱銷印證了中旅投資在高端旅居細分市場的核心地位和價值段位。

三亞藍灣項目實拍圖

中旅投資不是在說服客戶購房，而是真正用高階產品力去聚合那一群向往美好生活的客戶，并在他們心智中構建對高端旅居生活的價值共識。

生態破壁——從“渠道紅?！钡健叭溌烽]環”，構建強勁的營銷體系和作戰能力

如今很多房企在營銷獲客層面都陷入了“渠道紅?！崩Ь常粋€勁的開渠道來獲客，很多房企都被渠道綁架，沒有了渠道，項目銷售似乎都寸步難行。

而中旅投資卻跳脫出了傳統的渠道獲客邏輯，它沒有去買流量，而是造流量，憑借企業自身強勁的營銷體系和團隊作戰能力，構建了一套“品牌+內容+場景+社群+持續轉化”的全鏈路營銷閉環，將實現從“一次性交易”到“長期伙伴”的終極跨越。

從前置的品牌IP種草，到售中的沉浸式生活場景體驗，再到售后的深度社群運營，每一個環節都在強化與客戶的深度情感鏈接。這需要品牌、設計、工程、服務每個房地產開發鏈條上的團隊，實現精密的齒輪咬合和協作。

終局守護——從“賣房即結束”到“資產全周期護航”，做長期主義守護者

多數房企把交房作為整個交易鏈的終點，而中旅投資則把交房作為美好生活的起點。這種終局思維，讓它跳出了行業的短視邏輯，成為了高端市場長期主義守護者。

這份終局守護，主要體現在三個維度：

其一，持續兌現配套，用運營拉升資產價值：

中旅投資依托中國旅游集團的全產業鏈資源，持續落地并持續運營各類配套。每一個配套的落地，都在持續拉升項目的資產價值；

其二，筑牢資產安全墊，用央企信用給足安全感：

中旅投資憑借央企信用以及母公司2000億總資產的強大背書，成為了高端市場公認的資產避險錨點。從項目開發、到交付運營、再到全周期的資產保值，都給到客戶堅實的安全感。

其三，實現三方共贏，跳出行業短視怪圈：

中旅投資的終局思維，追求的是“客戶資產增值、房企口碑沉淀、城市價值提升”的三方共贏。

通過持續的運營與服務，客戶的資產實現了穩步增值；通過一個個標桿項目的打造，中旅投資的口碑也得到了持續沉淀；通過產城融合、文旅賦能，也為所在城市的發展注入了持續的動力，跳出了行業“賣房即棄盤”的短視怪圈，實現了長期的價值共生。

中旅投資的這套操盤哲學，本質上是一場對房地產行業傳統邏輯的重構。

它一步步把自己從“房產開發商”，變成了客戶的“長期價值伙伴”。這也是它能穩步邁向行業TOP30，成為新時代房企標桿的核心底氣和動力。

這種拒絕短期流量收割、堅持長期價值共生的操盤邏輯，是中旅投資穩健經營風格在市場端的直接體現，也讓企業在行業深度調整期依然保持了穩定的業績韌性與抗風險能力。

結語

中旅投資已經在用種種行動和作品證明：

地產的終局答案從來不是一場百米競速，而是錨定頂層戰略、扎根客戶、敬畏時間的長期修行。

與國家同行，是將企業生長錨定國家戰略主航道，筑牢穿越周期的壓艙石。

與客戶共生，是從“售賣空間”轉向“運營生活”，以交付為價值起點、以服務為長期紐帶，夯實持續生長的基本盤。

與時間為友，是告別高周轉的速度執念，以匠心品質和超預期服務筑口碑，讓價值在沉淀中釋放復利。

這家躋身TOP30的行業新物種，正以戰略定力、用戶共情力與長期耐力重構增長邏輯，重新定義穿越周期的核心競爭力：

地產終局，從不屬于跑得最快的人，只屬于走得最穩、行得最遠的人。

主編：張艷

責編：marl

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