文/深圳進(jìn)深 李奕和

深圳龍華觀瀾的玖瓏瑧境，抓緊搶跑。

項(xiàng)目一期，今年3月入市的。

如今僅三個(gè)余月，二期也在早兩天的7月3日拿證了。

最新入市的二期，兩棟住宅，也叫玖瓏瑧境盈玥。

房源共314套，面積75-135㎡，備案單價(jià)3.53-4.06萬(wàn)/㎡。

而且，進(jìn)深網(wǎng)看到，拿證至今三天時(shí)間，已經(jīng)有5套網(wǎng)簽了。

不得不說(shuō)，真是有點(diǎn)速度。

對(duì)比一期，二期似乎價(jià)格上還稍有下降。

今年3月19日，玖瓏瑧境一期新玥取證入市，面積為77-133㎡的3至4房。

備案單價(jià)3.45-3.99萬(wàn)/㎡，備案均價(jià)3.65萬(wàn)/㎡。

當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)，折后單價(jià)3.09-3.57萬(wàn)/㎡。

如今的二期盈玥，折后單價(jià)3.06-3.48萬(wàn)/㎡。

加上面積更小，總價(jià)229萬(wàn)起就能拿下75㎡的三房。

所以這兩天，在龍華市場(chǎng)引發(fā)了不少的關(guān)注。

同樣是新規(guī)高得房率，甚至有不少自媒體稱，盈玥是龍華的“地板價(jià)”。

價(jià)格不高，節(jié)奏推進(jìn)又快，玖瓏瑧境在急什么？

別說(shuō)，項(xiàng)目還真有它需要顧忌的地方。

玖瓏瑧境盈玥的優(yōu)勢(shì)，比較受市場(chǎng)認(rèn)可的，無(wú)非以下幾點(diǎn)：

1）一個(gè)是價(jià)格比周邊同樣的新規(guī)產(chǎn)品友好；

2）一個(gè)是靠近觀瀾九龍山數(shù)字城板塊，毗鄰華為、邁瑞醫(yī)療、富士康等，有產(chǎn)業(yè)支撐；

3）另外就是新規(guī)高得房率。

項(xiàng)目的75㎡，做到了3房1衛(wèi)；102㎡起4房2衛(wèi)。

整體得房率接近100%。

但缺點(diǎn)也顯而易見(jiàn)：

1）“硬傷”之一，盈玥作為一個(gè)剛需盤(pán)，剛需所看重的地鐵交通，不方便。

離現(xiàn)有地鐵4號(hào)線長(zhǎng)湖站，直線近3公里，步行不現(xiàn)實(shí)。

2）而且，項(xiàng)目地處福城非核心地段。

周邊現(xiàn)階段混雜廠房、城中村，南側(cè)大片待開(kāi)發(fā)空地；

大型商業(yè)要驅(qū)車5公里到天虹，生活便利度短期也偏弱。

簡(jiǎn)單說(shuō)，玖瓏瑧境就是一個(gè)“偏科”比較嚴(yán)重的盤(pán)。

當(dāng)然，這還不是最大的問(wèn)題，畢竟每個(gè)盤(pán)都有優(yōu)勢(shì)也有劣勢(shì)。

這也沒(méi)什么太多可說(shuō)的。

最大的問(wèn)題，或還在于玖瓏瑧境后有追兵。

甚至，它引以為傲的高得房率，都有可能受到挑戰(zhàn)。

前不久，就在西南面直線距離玖瓏瑧境一公里左右。

另一個(gè)項(xiàng)目——九龍山璽悅府，也傳出即將入市的消息。

位置上，這個(gè)項(xiàng)目更靠近華為。而且戶型，似乎也略勝一籌。

據(jù)市場(chǎng)消息，璽悅府將打造面積為78-120㎡產(chǎn)品，面積段跟玖瓏瑧境大差不差。

當(dāng)中，78㎡的戶型，做到了3房2衛(wèi)，差不多同樣的面積多了一個(gè)衛(wèi)生間；

99㎡做到3 1房，2衛(wèi)，四房的面積，比盈玥的更小；

120㎡更是做到了4房3衛(wèi)，雙套間。

這樣一對(duì)比，玖瓏瑧境盈玥的75㎡三房，102㎡四房，似乎沒(méi)那么香了。

時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，璽悅府據(jù)稱將預(yù)計(jì)在7月開(kāi)售樓處，并在8月實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)。

可以說(shuō)是追著玖瓏瑧境打。

所以，項(xiàng)目二期盈玥突擊取證加推，誰(shuí)又說(shuō)不是在抓緊搶跑。

畢竟，提前跑了，還能先去化一波。

要是后面兩個(gè)盤(pán)正面沖突，想要更好去化就更難了。

當(dāng)然，玖瓏瑧境的快節(jié)奏，很大程度還有企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面的考量。

項(xiàng)目由龍華建設(shè)開(kāi)發(fā)，是福城南產(chǎn)業(yè)片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌留用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要部分。

整個(gè)福城南土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，總投資近120億元。

是一個(gè)需要持續(xù)投入重資的項(xiàng)目。

2025年，龍華建設(shè)營(yíng)業(yè)收入15.67億元，微降了3.25%。

但凈利潤(rùn)由正轉(zhuǎn)負(fù)，錄得虧損1.48億元。

而除了玖瓏瑧境，龍華建設(shè)手上重點(diǎn)推進(jìn)的。

還有建泰城市更新項(xiàng)目、觀湖北、龍華區(qū)國(guó)際醫(yī)療器械城產(chǎn)業(yè)片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目等。

這些項(xiàng)目都在嗷嗷待哺，等待著龍華建設(shè)的重金投入。

玖瓏瑧境作為其首個(gè)住宅項(xiàng)目入市，市場(chǎng)表現(xiàn)如何，成為龍華建設(shè)扭虧的關(guān)鍵。

所以這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)龍華建設(shè)而言，是極為重要的。

它被定位為是龍華建設(shè)的“戰(zhàn)略旗艦項(xiàng)目”；

是該集團(tuán)推動(dòng)產(chǎn)城融合整體開(kāi)發(fā)的首發(fā)之作，是“壹號(hào)作品”。

此前的多次活動(dòng)，龍華建設(shè)董事長(zhǎng)方東明、總經(jīng)理劉曉迎，都少不了為項(xiàng)目站臺(tái)。

不過(guò)項(xiàng)目加推如何，仍有待市場(chǎng)驗(yàn)證。

玖瓏瑧境一期新玥開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)官方披露首開(kāi)狂銷113套。

至今，一期共184套房源，已簽、已備案89套，去化率48%左右。

跟官宣的首開(kāi)成績(jī)，仍有差距。