地產金融視界 / 文

擁有穩健財務、交付通暢的國央房企，再次成為險資加倉的“新寵”。

11月17日，聯交所披露了有關中國金茂的最新權益資料顯示，2022年11月11日，中國金茂獲得新華保險以每股均價1.4474港元的價格增持315萬股，總計涉資約455.93萬港元。

此次增持后，新華保險持有金茂股份數為1,143,150,000股，持股比例由此前的8.89%上升至9.01%。

事實上自2014年來，險資對地產公司一直青睞有加。但由于近兩年市場急速降溫，房企股價整體低迷，諸多險資也陸續踩下急剎車，甚至不乏大舉撤離之勢。

然而寒冬里也有險企擇機而上。地金君發現，除新華保險增持中國金茂外，中國人壽也是今年二季度加倉地產股的主力軍之一，不僅增持了招商蛇口，還新晉成為金地集團、萬科A的前十大流通股東。

這意味著，財務安全、基本面穩健、銷售向好，特別是擁有國資背景的房地產企業，仍然是險資投資的優選項。

如今，中國金茂獲得新華保險的逆勢增資，無疑提振了市場信心，也為整個房地產行業帶來了一絲新的暖意。

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股價上揚，暖意頻頻

新華保險趁勢加倉背后，或許正是看到了其股價潛力。

事實上，從今年11月起，金茂的股價就一路上揚。

從11月1日，中國金茂的收盤價僅為1.08港元/股，而到了11月15日，收盤價已漲至1.80港元/股，漲幅達到66.7%。

當下的房地產行業，確實太需要這樣令人振奮的好消息了。

回顧最近的政策端，也是頻頻送暖——在“金融16條”、央行“第二支箭”債券融資支持工具等利好帶動下，多個房企股迎來持續普漲。

11月14日，三部門再次共同發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

全國性的保函置換預售監管資金統一規定后，將形成信貸、發債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策，多方位解決短期內房企面臨的流動性問題。將銀行信用注入到房地產項目當中，可以幫助優質房企緩解流動性壓力，提升預售資金使用效率。

這意味著，金融端的政策，已經從“保需求、保項目”兩保，擴展到“保需求、保項目、保房企”三保，房企項目交付和資金壓力將得到有效緩解。而隨著保交樓提速，對需求端、居民預期的提振也都有積極意義。

但中金公司在研判時也提到，“金融16條”目的是致力于解決優質房企的流動性問題，而非出險房企的資不抵債問題。

預計銀行在支持對象選擇上預計會好于此前的保守態度，但資金仍可能傾向于提供給安全的國央企，或者有存量業務敞口的民營房企。

換言之，國央企或將是首先感到暖意的一個梯隊。

以險資入股房企為例，過去幾年，地產股、銀行股一直是險資的重倉對象，尤其在2015年牛市前夕，多個險資抄底房地產，雙方度過了一段蜜月期。而到了2021年，房地產行業持續下行，險資持股的房企出現嚴重浮虧，不少險資為減少風險敞口選擇拋售地產股，甚至虧損出局。

但也有險資逆勢而上。choice數據顯示，今年二季度險資已加倉了1.18億股房地產股。中央房地產企業和國資房企，則是這一輪加倉的主要對象。

險資需要尋找好的投資標的，而房地產仍是國民經濟重要壓艙石，行業不會消失，有優勢的公司也將有更高的ROE。從逆向思維原則出發，選準優秀企業，敢于提升權益倉位，就依然能獲得長期穩定回報。

而從房企來看，低成本的長期機構投資者，可以補充資金、做大規模。

以金茂為例，依靠央企背景一方面能獲得市場競爭的優勢，又可以擁有相當靈活的市場化。

2019年7月，中國平安87億港元入股金茂，這曾一度讓金茂成為地產資本圈關注的焦點。如今，中國中化仍是金茂第一大股東；中國平安和新華保險分別為第二和第三大股東。

事實上，來自大股東中國中化的強力支持，也給了金茂不少助力。金茂已明確短期不會脫表，且中化通過中化財務低息借款、中化保理提供保理服務、中化股份資金拆借等方式給予支持。

而今年上半年，金茂母公司中國中化以股代息的方式來分紅，也從另一側面體現了大股東對中國金茂的支持。

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基本面穩健，降級風暴中保持增持評價

具體來看，金茂的近期財務狀況如何？

根據最新財報，地金君認為，有三點可以關注：

1、 中國金茂三道紅線持續保持綠檔2022年上半年上半年累計回款733億元，回款率達105%，回款率創新高。截至6月30日，金茂現金及現金等價物328.87億元。

2、截至上半年，金茂債務98%為銀行類、直融類、保債類融資。一年內到期債務占比下降6.7個百分點，僅占24.6%。

3、憑借優異的財務表現，在席卷全行業的房企降級風暴中，上半年標普、惠譽、穆迪三國際評級機構均對中國金茂維持全投資評級認定，標普將金茂評級“展望”上調至“穩定”，多家權威券商機構亦對中國金茂發表增持評價。

在融資端方面，金茂依然能有豐富的融資渠道，逆勢保持發債能力和節奏，今年上半年，融資成本進一步下降至3.76%，創歷史新低。

比如金茂發行了利率僅3.5%的15億全國首單地產行業并購主題公司債，發行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券，發行利率僅為3.2%的18億元公司債以及利率為3.29%的20億元中票等。

在境外債方面，金茂也是少數能發行境外債的房企之一，上半年金茂發行3.5億美元的境外債，利率為4.4%。

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銷售向好、100%批次交房，回款率保持高位

最近在債務展期和增信發債之后，房地產企業資金壓力將得到一定緩解，實現以時間換空間。

但業內普遍看法是，下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能促使行業真正恢復平穩發展。

來自金茂的統計數據顯示，截至目前，中國金茂實現了27個城市、43個項目、3萬余套的交付規模，完成了100%批次的應交盡交，無一緩交，且難得的是，多個項目持續熱銷。

從拿地策略上來說，北上廣深一直是金茂擇址的首選，其核心區域更是金茂進駐的目標，這些項目都是能夠穿越周期的核心資產。

以北京熱盤-望京樾為例，它據守大望京商圈，與中關村朝陽園咫尺相望，地段價值優越，成同期的佼佼者。最終實現首開勁銷40.2億，開盤28天草簽21億、網簽122套、回款15億的“望京樾現象”。

在上海，金茂首推即售罄的靜安天悅項目，地處靜安大寧板塊中心地段，既是北上海少有的擁有大型高端規劃的板塊，也是當下靜安區乃至上海的“明星板塊”，最終取得開盤100％去化。

再比如2021年12月取得成都錦江金茂府地塊，與金融城為鄰，受新經濟總部功能區規劃支撐和濕地公園加持，項目首開即成為主城銷冠，量價領跑高端市場，報名人數約為首開房源2.5倍，是成都最高均價搖號項目，成交單價比貼身競品高，首開當日即標準層出清。

此外在太原，濱河金茂府9月銷售額穩居太原榜首，龍城金茂府三季度累計銷售金額排名當地第三把交椅；在西安，大明宮金茂府位列三季度西安高端項目網簽備案榜首（Top1）；在青島，大云谷·嶗山金茂府累計三季度簽約38億，位列全市第一……

反過來，持續熱銷、高質量交付，也將給企業帶來充足正向的現金流。

與此同時，銷售端新的積極政策也在不斷釋放。據中指研究院最新統計，目前全國80余城已調整首套商貸首付比例至20%，20余城已將首套房貸利率降至4%以下。

有業內分析，供需兩端從過去的相互掣肘、負反饋循環，已逐漸轉向相互支撐、相互利好，樓市觸底企穩的局面有望在明年上半年到來。

眼下，期待更多的好消息。

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