文/地金君

作為規模超十萬億的巨大市場，房地產上下游產業鏈關聯行業眾多。在樓市繁榮時，房地產帶動著許多上下游市場持續穩定的增長；而當樓市逐漸步入調整期，開發商在遭遇流動性危機的同時，也不可避免的給上下游產業鏈企業帶來巨大經營壓力。

過去幾年，受房地產業影響，下游建筑業正經歷艱難時刻。而這其中，就包括知名建筑設計公司尤安設計。

日前，尤安設計(300983.SZ)發布了2022年業績報告——一份營收和凈利雙降的“成績單”：實現營業收入約5.08億元，同比減少46.81%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約2081萬元，同比減少93.16%。

對于公司業績的大幅下滑，尤安設計在年報第二頁就給出了說明：受下游房地產行業整體大幅度調整的影響，建筑設計行業出現了業務大幅減少、資金回籠乏力、市場競爭加劇等困難局面，公司也同樣承受了較大的經營壓力，營業收入減少較多。此外，下游主要客戶普遍出現流動性不暢情況，致使回款延緩的情形加重，應收賬款賬齡總體有所延長，信用減值損失計提金額增加。

從年報信息來看，融創、保利、綠地、碧桂園、中糧等都是尤安設計的大客戶，西安綠地中心、廣州保利領秀海、深圳佳兆業寶安項目、青島金地悅峰等均為公司代表作品。

持續下滑的營收凈利

不斷攀升的應收賬款

作為房企項目開發中的重要服務商，建筑設計公司受房企資金狀況和銷售景氣度顯著影響。在樓市繁榮的年代里，下游市場的狂飆突進，曾為尤安設計創造了巨大的增長空間。

根據尤安設計往年的年報，從2018年至2021年，公司營業收入分別為7.3億元、8.54億元、9.26億元和9.55億元，同期凈利潤分別為1.28億元、2.65億元、2.92億元和3.04億元，凈利潤增速最高時曾達210%。

由于業績屢創佳績，2021年4月20日，尤安設計還成功在深交所創業板上市，IPO發行價高達120元。

但好景不長，隨著樓市調整期的到來，房企流動性問題不斷出現，建筑設計業也逐漸受到牽連，致使尤安設計在2022年迎來業績低谷。2022年度，公司綜合毛利額2.17億元，比上年度下降53.82%；綜合毛利率42.68%，較上年度下降6.48個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，目前地產產業鏈企業廣泛面臨著應收賬款風險。一般來說，地產行業規模萎縮了50%，那么實際上設計等領域也差不多是50%的萎縮量。

數據顯示，從2017年至2020年，尤安設計的應收賬款賬面余額分別為3.98億元、4.66億元、5.3億元和6.88億元，漲勢比較平穩。但到了2021年，這一數字突然飆升至9.5億元，當年期末，公司應收賬款余額占當年營業收入的比例也高達99.47%。

2022年，尤安設計的應收賬款賬面余額有所減少，但也高達8.60億元。同時，公司應收賬款余額占當期營業收入的比例不斷上升，到去年年末，這一數據已攀升至169.16%。

對此，尤安設計在年報中表示，一方面，房地產企業融資難度的增加，使其將資金面壓力逐步向供應端傳導，從而直接導致為其提供服務的建筑設計企業在應收賬款回款及時性、安全性方面的經營風險相應增加，建筑設計行業總體性的回款延緩情形進一步加重。

另一方面，房地產企業由于缺乏新資金參與新地競標和新項目啟動，使得土地成交急劇萎縮，從而直接導致從事前期服務的建筑設計企業業務量亦相應出現較大滑坡。

尤安設計稱，公司的下游客戶主要為國內知名的房地產開發企業。如果該等客戶受宏觀經濟波動、房地產市場調整或自身經營管理等因素影響，導致實際不能或不能如期支付公司的應收款項，則公司將面臨應收賬款余額增加引致的營運資金周轉及壞賬損失風險。

值得注意的是，在2022年年報發布的同時，尤安設計也發布了關于2022年度計提資產減值準備的公告。去年全年，尤安設計計提資產減值準備合計1.16億元，這導致公司2022年度利潤總額減少1.16億元。

債務重組背后

綠地為主要拖欠客戶

地金君了解到，2022年尤安設計的前五大客戶分別為綠地控股、中國保利、上海港城開發集團、中國金茂和華潤置地，這五家房企的銷售收入占尤安設計當期營業收入的比重為48.53%，雖然較上年減少了2.20個百分點并呈現出逐年減少的趨勢，但仍存在客戶相對集中的風險。

其中，綠地控股銷售額占尤安設計年度銷售總額比例最高，達25.19%；其次是中國保利，占比12.08%。值得一提的是，往年里，綠地控股的應收賬款余額占尤安設計應收賬款總賬面比例也是最高的，從2020年至2022年，這一比例分別達到64.53%、43.45%和 39.31%。

和客戶的深度綁定，也導致尤安設計在2022年遭遇了嚴重的債務危機，以致公司需要進行債務重組。

無奈之下，2022年9月，尤安設計發布公告稱，擬與綠地控股、保利集團、大眾置業、融創中國、中國金茂、中糧集團、寶能集團以及他們控制下的企業進行債務重組。債務重組人擬以其開發建設的總計建筑面積1.72億平方米的144項已建成和在建商品房，作價約2.95億元，用以抵償其所欠付尤安設計的設計咨詢費合計約2.95億元，差額98862元由尤安設計以現金方式結付。

據了解，在近3億元的欠款中，光是歸屬綠地控股的款項就高達2.6億元。也因此，當時綠地拿出來的抵債的資產也是最多的，共有119套商品房，房產面積14712.72平方米，抵債作價2.61億元。不過該等資產的評估價只有2.24億元，相差了3700萬元。

此外，大眾置業所拿出的11套房產抵債作價2070.35萬元，但評估價只有1525.36萬元；融創中國拿出的7套房產抵債作價447.76萬元，評估價為445.86萬元；寶能集團拿出的2套房產抵債作價379.74萬元，評估價343.72萬元。

截止2022年8月31日，本次債務重組所涉尤安設計的債權已計提信用減值損失合計5196.43萬元，該等債權在尤安設計賬面的凈值約為2.43億元。抵債房產于2022年8月31日的評估價值為2.52億元，該等評估價值較抵債房產的作價2.95億元（已含增值稅）減值0.43億元。

2022年末，尤安設計對上述抵債房產再次進行資產評估，抵債房產于2022年12月31日的評估價值為2.45億元，該等評估價值較抵債房產的作價2.94億元（已含增值稅，已剔除中糧集團的金額），較2022年8月31日時點的評估結果同口徑減值0.58億元。

根據2022年年報，截至年末，綠地控股的抵債房產中僅有13套完成交付，還剩106套未交；大眾置業有2套抵債房產完成交付，9套未交；融創中國0套交付，7套未交；中國保利0套交付，3套未交。

據國家統計局發布2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2023年4月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，同比上漲城市個數增加。70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落、二手住宅環比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價格同比上漲或降勢趨緩。

在中原地產首席分析師張大偉看來，2023年4月份，在3月份房價全面普漲后，出現了小陽春退熱的現象。房價上漲城市明顯減少，特別是二手房房價上漲城市明顯減少了21個。在4月份創造最近4年最熱小陽春3月的情況下，4月市場有所見頂回落。

在此背景下，日前尤安設計發布了2023年一季度報告。數據顯示，今年一季度，尤安設計的營收繼續下滑，凈利潤更是由盈轉虧：公司實現營業收入6308.16萬元，同比下降35.39%；歸屬于上市公司股東凈虧損855.26萬元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益凈虧損1394.12萬元。

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