文/地金君

8月10日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）發布內幕消息公告正面回應市場關切，表態將全力以赴保交付，積極化解階段性流動壓力，保障經營有序開展。

公告坦言，市場整體尚未回暖，行業絕對規模下降，資本市場信心修復尚需時間，公司整體經營壓力有增無減，導致2023上半年預計出現較大虧損，特別是受近期銷售額與再融資環境持續惡化的影響，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動壓力。碧桂園稱“從哪里跌倒，就從哪里爬起來”，將努力扭轉當前的困局。

優質民營房企面臨風險劇增

2021年下半年以來,中國房地產行業市場迎來了重大挑戰，多家房企銷售下滑、回款走弱、融資困難，現金流壓力持續加大，目前已有數十家房企接連出現實質性違約。

進入2023年,市場銷售仍未見起色。克而瑞數據顯示，2023年7月，TOP100房企實現銷售操盤金額3504.3億元，單月業績規模創近年新低。單月業績同環比雙降，環比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大。累計業績來看，1-7月百強房企實現銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%，累計業績增速由正轉負。

同時，民營房企再融資陷入半停滯狀態，流動性惡化超出預期，連碩果僅存的少數優質民營房企也面臨風險的急劇增加。據克而瑞統計，2023年7月，80家典型房企的融資總量為499.74億元，環比減少10.1%，同比減少46%，發債僅集中在國企央企或優質混合所有制企業。

碧桂園內幕消息公告顯示，受房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加，疊加外匯波動造成預期凈匯兌損失，碧桂園預期截至2023年6月30日止半年度之凈虧損介乎約人民幣450億元至人民幣550億元。

事實上，在房地產市場持續探底的背景下，今年上半年多數房企的業績都難言理想。據wind數據，截至8月4日，wind行業分類的116家A股房地產企業中，已經有68家披露了上半年業績預告，其中38家房企均預計虧損。也就是說，已披露業績預告的房企中，超過半數房企預計虧損。據統計，上述虧損的38家房企虧損的總額范圍為120億元至170億元。

拒絕躺平：全力保交付，積極自救

面對行業整體極端困難的局面，碧桂園上下一心，積極開展了自救。一是全力保障現金流安全，加快銷售回款和應收債權回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業類沉淀資產。二是最大限度削減支出，加強費用管控，精簡組織架構，高管帶頭降薪，嚴控銷管費用。三是董事會主席兼控股股東楊惠妍大力度支持。四是全力做好保交付、保信用工作。

據悉，碧桂園上市至今，楊惠妍及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持公司折合約386億港元且從未減持股票，其中向公司累計提供折合約66億港元的無息無抵押借款。

當前，保交付是樓市的安全底線，也是房地產公司最重要的企業責任。2022年碧桂園共實現全國255個城市1384批次的交付，交付房屋數量總和近70萬套，高居行業榜首，且不存在逾期未交付的情況。2023年，公司預計總交付量仍高達70萬套，上半年已順利完成27.8萬套交付。據第三方機構億翰智庫統計，2023年上半年總交付TOP50房企中，碧桂園交付量穩居行業第一，且遠超第二名和第三名的交付總和，大幅領先同行。

據悉，碧桂園開發項目數量龐大，遍布中國內地31省，至今仍是全國房企銷售面積榜單上的第一位。接近碧桂園的人士表示，保交付應該不會有問題，目前監管賬戶上的資金基本能保障項目完工，而且公司至今沒有發生逾期交付的情形。目前，公司高層對保交付尤其重視，將之確立為首要任務。

保信用方面，2022年至今，融資環境極其艱難，碧桂園在融資性現金流持續凈流出的情況下，仍竭盡全力安排境內外融資本息的償付。“公司一直在堅守，卻難言曙光。”碧桂園一位內部人士稱。

數據顯示，2016-2022年，碧桂園籌資活動中的現金流凈額，2016-2019為正值，但2020-2022三年呈大幅流出狀態，流出額分別為541.36億、129.04億和586.88億。連續三年凈償還之下，碧桂園的有息債務總額亦從2019年高峰期的3696億下降至2022年的2713億，凈減少額度接近1000億，這些債務的償還大部分來自公司內部自有資金。同時，碧桂園2016-2022年經營活動中的現金流凈額，只有2020年為凈流出，其余年份皆為正值。這也說明碧桂園的經營能力始終保持了健康的狀態，當前面臨的只是階段性的流動性困難。

碧桂園坦承“公司遇到了自成立以來最大的困難”，并表示將堅守責任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉當前的困局。

下一步措施主要包括四方面，一是全力以赴保交付，二是積極化解階段性流動壓力，三是保障經營有序開展，四是加強特殊時期的組織領導。據悉，碧桂園已成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組，努力渡過難關。

碧桂園方面表示，將通過落實主體責任、專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，切實保障全國范圍內項目的運轉并完成保交樓任務，兌現對業主的承諾。同時，將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務管理措施，以保障公司的未來長遠發展，為各持份者保存價值、維護利益。

行業回暖不及預期下的暫時流動性困難

房企融資部門內部人士評價稱，碧桂園整體資產質量、運營能力及盈利能力仍然良好，之前還獲得中債增全額擔保發行大額債券。它當前面臨的困境是在行業回暖速度不及預期的情形下，短期內債券集中到期而產生的暫時流動性困難，并非公司持續經營能力出現重大風險。IPG中國首席經濟學家柏文喜也認為，碧桂園的資產狀況和財務狀況優于很多房企，是有機會獲得轉機的。

據統計，截至2022年底，碧桂園凈資產約3096億元，總資產大于總負債，目前凈資產仍然充足。

同時，碧桂園的運營能力和財務管控保持了穩健的風格。財報顯示，2022年，碧桂園權益銷售回款率連續第七年保持90%以上。公司年底總借貸余額同比下降14.7%，剔除預收賬款的資產負債率持續下降至69.4%，凈負債率進一步降至40%，達到十年來的最低值，期內經營性現金流凈流入約為356.2億元。

作為全國示范性優質民營房企，碧桂園土儲充裕，仍保持了良好的運營能力。截至2022年底，碧桂園集團總權益可售資源12083億元，其中已獲取的權益可售資源約9555億元。

一位業內人士認為，不同于資不抵債的出險房企，碧桂園的公司資產足以覆蓋所有有息債務，流動性不足只是階段性的問題。

碧桂園方面表示，雖然公司遇到了自成立以來最大的困難，但始終對中國經濟的前景充滿信心，房地產行業經過這一輪的深刻調整，終將回歸健康平穩發展的軌道。公司將積極貫徹7月24日中央政治局會議精神，扛起大企業的責任擔當，在各級黨委政府的領導下，充分用好“民營經濟 31 條”“金融16條”等有關政策，既立足當前，協調各方資源，全力以赴保交付、保運營，又著眼長遠，穩妥推進各項經營策略和風險化解措施，保障公司可持續健康發展，維護投資者的合法權益。

分析人士指出，碧桂園是受到監管部門支持發債的示范性優質民營房企，也是目前千億房企中碩果僅存的兩家民企之一，此番危機，進一步折射出民營房企所面臨的流動性困局。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，碧桂園近期傳聞纏身，說明了市場信心不足，這也是整個行業的問題在碧桂園身上的一個投射。“當前市場再也不能承受住一個萬億級頭部房企的出險了。”在嚴躍進看來，房地產市場環境目前正在朝著好的方向改善，民營房企還有很多新的希望和機會。

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