深圳作為招商蛇口的大本營(yíng)，近幾年、樓盤裝修、交付、降價(jià)等問(wèn)題層出不窮，表現(xiàn)差強(qiáng)人意。

1

招商蛇口陷入“降價(jià)”風(fēng)波

2024年開年就吃了招商蛇口一個(gè)大瓜。

開發(fā)商旗下的坪山項(xiàng)目——璽悅臺(tái)被業(yè)主投訴大幅降價(jià)，從約4萬(wàn)元/㎡降至2.38萬(wàn)/㎡，業(yè)主怒斥監(jiān)管“完全不履行監(jiān)管職責(zé)”，并要挾將“斷貸斷供”。

關(guān)于降價(jià)風(fēng)波，璽悅臺(tái)操盤平臺(tái)創(chuàng)勇公司2月26日發(fā)布聲明函指出，本項(xiàng)目商品房網(wǎng)簽價(jià)格均未低于本項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)銷售備案價(jià)的8.5折，并將售價(jià)2.38萬(wàn)/平米歸咎于“中介等第三方個(gè)人所為，與我司無(wú)關(guān)”。也就是自己什么都沒(méi)做。

創(chuàng)勇管理表示，我司將進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范中介渠道公司的管理工作，對(duì)渠道中介發(fā)布的言論密切關(guān)注，同時(shí)保留采取相關(guān)措施追究其法律責(zé)任的權(quán)利，以維護(hù)我司、本項(xiàng)目品牌聲譽(yù)及合法權(quán)益。

這份聲明函可謂是義正言辭，但是2023年曝出的一張“限量工抵房，特惠3.1萬(wàn)/㎡起”的海報(bào)內(nèi)容，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是宣傳底價(jià)的8折多啦，這又該作何解釋？

一位2021年購(gòu)買了璽悅臺(tái)的業(yè)主向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咛寡裕约寒?dāng)初買的單價(jià)是約3.9萬(wàn)/㎡。據(jù)他了解，其實(shí)多數(shù)業(yè)主并不是反對(duì)降價(jià)，而是反對(duì)超出限值的降價(jià)，深圳樓盤降價(jià)幅度是不允許超過(guò)15%。

“我們業(yè)主實(shí)際了解到的情況是，從去年9月以來(lái)，開發(fā)商陸續(xù)降價(jià)，降了兩三次，從最開始的備案均價(jià)4.3萬(wàn)/㎡，降到2.8萬(wàn)/㎡，最低到過(guò)2.38萬(wàn)/㎡，降價(jià)幅度高達(dá)44%。”

話又說(shuō)回來(lái)，因?yàn)槭蹆r(jià)翻臉的招商蛇口項(xiàng)目，璽悅臺(tái)并不是獨(dú)一份。

位于龍崗布吉的招商臻城在2023年下半年就遭到業(yè)主投訴：“買完房不到一周樓盤就降價(jià)40萬(wàn)”！

（媒體報(bào)道截圖）

而開發(fā)商針對(duì)這一降價(jià)問(wèn)題給出的回應(yīng)是，“不存在違反規(guī)定降價(jià)銷售，業(yè)主所說(shuō)的八五折和返現(xiàn)，是部分中介為了吸引客戶發(fā)布的虛假降價(jià)信息”。

“降價(jià)都是中介散布的虛假信息”似乎成為招商蛇口一貫的解釋做派。

2

負(fù)債率猛漲

招商雍云府賣房8個(gè)月近8成房源待售

如果說(shuō)，市場(chǎng)下行期，招商蛇口深圳項(xiàng)目不得不“卷價(jià)格”來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)，那就說(shuō)明開發(fā)商經(jīng)營(yíng)水平真的不咋的，要靠賣資產(chǎn)撐門面了。

事實(shí)上，招商蛇口2023年財(cái)報(bào)顯示，招商蛇口去年?duì)I收約1750億元，同比下降4.37%；歸母凈利約63.2億元，同比增幅48.2%；扣非后歸母凈利約57.3億元，同比增幅69.23%。

一年內(nèi)收入遭遇下滑，凈利還能大幅增加，這的確很考驗(yàn)財(cái)技。

2023年招商蛇口簽約銷售金額2936.35億元，比上年增加10億元銷售額，這“門臉”確實(shí)好看。

但是從財(cái)務(wù)端看，截至2023年底，招商蛇口剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率62.41%，較上年末微降0.01個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率54.58%，較上年末48.09%上升6.49個(gè)百分點(diǎn)，較2021年末42.82%上升11.76個(gè)百分點(diǎn)，去年間上升幅度環(huán)比加大。

面對(duì)“三道紅線”，招商蛇口雖繼續(xù)處于“綠檔”，但凈負(fù)債率明顯上升，毛利率又出現(xiàn)下滑。

2023年，招商蛇口毛利率為15.89%，同比下降3.36個(gè)百分點(diǎn)。

其中，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率17.08%，同比下降3.98個(gè)百分點(diǎn)；深圳區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降幅最大，下降10.07個(gè)百分點(diǎn)至27.68%。

從中也能窺探出，去年招商蛇口深圳區(qū)域銷售狀況欠佳。

比如，位于南山蛇口的四海臻邸，2023年5月底開盤推出120套住宅，截止2024年3月22日，快9個(gè)月了，還有39套房源待售。

位于前海的一灣臻邸在2023年6月28日開盤，當(dāng)天推出645套房，銷售約203套，去化率僅約37%，過(guò)去8個(gè)月的時(shí)間，還有近5成的房源待售。

還有招商臻城在去年3月26日開盤，推出502套住宅，當(dāng)天宣稱自己賣了241套，收金12億，回到今年3月份，近1年的時(shí)間備案套數(shù)僅290套，去化率不足6成。

還有寶安的會(huì)展灣雍境去年總共推出1354套住宅，截至今年3月22日，還有一半的房源沒(méi)賣。

在2023年6月22日開盤的龍華招商雍云府去化率更慘，賣了8個(gè)月，還有近8成房源待售。

銷售重壓之下，招商蛇口今年經(jīng)營(yíng)策略又當(dāng)如何？

值得關(guān)注的是，3月20日下午，招商蛇口總經(jīng)理朱文凱在2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)坦言，“2024年銷售能否達(dá)到去年的量，我們保持觀望，但希望銷售能穩(wěn)住，在整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有大的改善之前，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是關(guān)鍵”。

“整個(gè)來(lái)看，我們對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期的市場(chǎng)，認(rèn)為基本的需求還是在的，只是結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，由以前的普漲變成了改善性的為主。”

針對(duì)今年土地投資，招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰公開表示，“‘面粉’價(jià)格的控制是非常重要的，我們不會(huì)盲目追高，根據(jù)穩(wěn)健的價(jià)格測(cè)算出合適的‘面粉價(jià)格’，確保投資安全和盈利空間。寧可錯(cuò)過(guò)，不能錯(cuò)投。”

據(jù)了解，2023年，招商蛇口累計(jì)獲取55宗土地，總計(jì)容建面約590萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1134億元，權(quán)益地價(jià)約867億元。其中，“強(qiáng)心30城”“核心6+10城”的投資金額占比分別為99%、88%，北上廣深的投資額占總投資額的51%，單城投放額達(dá)46億元。

而今年招商蛇口可售貨值（不含年內(nèi)新拿地項(xiàng)目）約為4500億元，低于去年6000億元的水平；其中6城、10城分別占38%、31%；按推貨時(shí)間分，第一、二季度貨值分別占19%、38%。該公司年內(nèi)銷售的策略是“順勢(shì)而為加速去化”。