不得不承認(rèn)，深圳樓市走到現(xiàn)在，熱度在一點(diǎn)一點(diǎn)下降了。

拿清明小長(zhǎng)假來說，開發(fā)商的營(yíng)銷中心并不熱鬧，節(jié)后釋放的熱銷海報(bào)也是寥寥無幾。

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降價(jià)成了房企唯一活路

現(xiàn)在的新房市場(chǎng)，聽到最多的聲音就是在“降價(jià)賣房”！

為了賣房子，開發(fā)商不得不向市場(chǎng)妥協(xié)！85折新房成為眾多房企去化的利器。

深圳新盤基本沒有不降價(jià)的，都在促銷讓利。

總體而言，南山中心區(qū)新盤單價(jià)已經(jīng)拉到了8字頭，龍華紅山新盤單價(jià)5字頭，沙井中心區(qū)新盤單價(jià)3.8萬到4萬，光明的新房低至3字頭，坪山和龍崗的新房2字頭。

如今，深圳新盤的價(jià)格不僅越賣越便宜，項(xiàng)目給出的其他優(yōu)惠還越來越多，和幾年前的市場(chǎng)相比簡(jiǎn)直天差地別。

新房市場(chǎng)的持續(xù)內(nèi)卷，連保障房市場(chǎng)都扛不住了。

這不，光明的天健和瑞府人才房也跟著推出購房送全屋家電大禮包+物業(yè)費(fèi)的促銷手段。

人才房也開始卷起來了！

不過，文君認(rèn)為選擇人才房也是要看性價(jià)比的。

譬如，前段時(shí)間，深圳前海華發(fā)新城華苑業(yè)主“組團(tuán)退房”的消息席卷業(yè)內(nèi)朋友圈，讓人誤以為是房?jī)r(jià)高迫使業(yè)主退房。

文君咨詢開發(fā)商了解到，業(yè)主退房是事實(shí)，但是退房的原因卻是“為了換房”！

“原先買到2房的業(yè)主，因?yàn)榧彝ピ颍胍獡Q成3房的，有多的房源自然是滿足業(yè)主換房需求的。”開發(fā)商對(duì)此表示。

作為2023深圳賣出人才房套數(shù)最多的項(xiàng)目，華發(fā)新城華苑讓購房者用真金白銀付出行動(dòng)。

不過從中，文君也注意到，深圳人才房申購條件越來越放松門檻啦，在第四梯隊(duì)人才條件中，3人家庭也可以申請(qǐng)3房戶型。

這也意味著，深圳人才房供應(yīng)量劇增，放松申購門檻，要和新房市場(chǎng)打一場(chǎng)持久性的“惡戰(zhàn)”了。

有的人才房?jī)r(jià)格比市面上的商品房?jī)r(jià)格還貴，就不難想象，購房者會(huì)在買人才房和商品房的問題上糾結(jié)許久了。

更加崩潰的是，現(xiàn)在新房之間互卷嚴(yán)重，一而再再而三降價(jià)搶客，再加上人才房，這個(gè)價(jià)格戰(zhàn)實(shí)屬有點(diǎn)“悲壯感”！

就拿前海安居房山樾灣花園來說，4.26萬/㎡的限價(jià)，2310套房源，合格認(rèn)購家庭1982戶，最終才賣出798套，去化率僅34.84%，這要是放在之前都是要日光的，可現(xiàn)在的成交結(jié)果，不免讓人唏噓，剛需都去哪兒了呢？

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市場(chǎng)不缺高端購買力

事實(shí)上，最近深圳樓市熱度并不是剛需帶來的。

3月最后兩天，深圳6盤開賣。

前海時(shí)代三期尊府開盤，官宣去化82%，收金27.39億。

福田中洲灣迎海二期，開盤銷售約27.1億。

寶安沙井的萬豐海岸城瀚府，官宣開盤去化7成。

南山赤灣金眾云山海，開盤收金19.3億。

而光明的綠城桂語蘭庭和龍崗的振業(yè)博文雅苑，市場(chǎng)關(guān)注度偏低，去化并不理想。

由此看出，深圳核心地段的項(xiàng)目依舊被高凈值買家關(guān)注，而剛需房面臨著巨大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

總體來說，深圳新房還是難賣的。

市場(chǎng)下行期，深圳不少項(xiàng)目交付曝出質(zhì)量問題，被業(yè)主投訴維權(quán)，消耗了購房者對(duì)開發(fā)商與期房的信任。

再者，市場(chǎng)調(diào)整期，二手房?jī)r(jià)格被打下來，性價(jià)比也就凸顯出來，不少買家覺得二手房看得見摸得著，品質(zhì)有保證，也不用等交樓，省時(shí)省心省力，更愿意去買二手房。

只要購房者買房欲望被點(diǎn)燃，二手房市場(chǎng)率先“聞風(fēng)而動(dòng)”。

根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2024年3月深圳二手房成交量再度突破5000套關(guān)口，達(dá)5196套，環(huán)比增長(zhǎng)116.6%，同比增長(zhǎng)5.1%。

伴隨市場(chǎng)成交量的增加，成交價(jià)卻在下跌，剛需、豪宅、學(xué)位房無一幸免。

比如，碧海熱門剛需小區(qū)金港華庭，65㎡2房網(wǎng)紅戶型，上周成交價(jià)再創(chuàng)新低，成交總價(jià)跌至320萬，相較于去年成交最低價(jià)，再跌80萬左右，基本跌回2017年年初的成交價(jià)。

南二外學(xué)位房小區(qū)觀海臺(tái)，最近成交的一套108㎡3房，成交價(jià)跌至1310萬，相較于同戶型上套成交價(jià)1450萬，繼續(xù)再跌140萬。

蛇口豪宅半島城邦三期，168㎡4房中高層海景大平層，3月最新成交已經(jīng)跌至3430萬，相較于去年7月同戶型上套成交價(jià)4000萬，繼續(xù)再跌570萬。

下跌的成交價(jià)與攀升的成交量形成的矛盾市場(chǎng)，的確讓觀望的購房者變得更加猶豫。

但不可否認(rèn)的是，成交價(jià)進(jìn)一步探底也在一定程度上讓改善高端買家需求得以釋放。

4月3日，深圳5套法拍豪宅溢價(jià)成交，成交總價(jià)超過4億元，成交單價(jià)最高超過37萬/㎡。

（圖片來源：南方都市報(bào)）

這強(qiáng)大的購買力，再次震驚了深圳樓市。

事實(shí)證明，市場(chǎng)并不缺乏購買力，缺的是高端的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，很多購房者兜里揣著資金在尋找機(jī)會(huì)。

不過文君覺得，深圳樓市已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)比較平穩(wěn)的時(shí)期，房?jī)r(jià)也只是在小范圍內(nèi)調(diào)整，只要價(jià)格足夠有誠意，買家還是有的。